按揭專家｜雙租族投資者用擬租上會觸發連環不幸事件｜子非魚

施政報告公佈在即，外界憧憬有利好房地產市場的政策，不少買家趕入市，當中不乏投資者，更加會利用擬租金收入去增加按揭能力，不過銀行接受擬租也有一定限制，例如本身是雙租族的投資者，在計算供款與入息比率（DTI），未必有着數，所以在申請按揭時，實在不宜太過依賴擬租收入。

顧先生（化名）擁有多個投資物業，不過他由於本身篤信風水命理，算命師傅指他不宜長居於自置物業，於是他聽從忠告，在市場上另覓租盤。最近他又再度入市，以500萬元購入一個荃灣二手單位，並且打算向銀行A借取7成按揭，以及申報該單位出租用途，冀透過擬租金收入去增加個人入息，從而通過DTI。

用擬租要計租金支出

然而，銀行在審批顧先生的銀行入數紀錄時，發現每月都有一筆固定的轉賬，細問之下顧先生承認是每月租金支出，得悉他目前正租住單位，故將其每月所繳交租金計為每月還款的一部份。由於按照DTI要求，每月還款要少於每月入息的一半，此消彼長之下，顧先生的借貸能力反而減少。

事實上，業主在申請按揭時需要填寫地址，需要聲明現時所居住的物業是自置、租用，或是由家人提供，假如是自置物業，銀行會檢視是否仍有按揭在身；至於是租賃物業，銀行亦會詢問租金是由誰負責。即使今次顧先生並非用同一個銀行賬戶出糧和交租，也應如實申報。

惟申請人毋須恐慌，上述計算DTI的方式只適於申報擬租金收入業主，本身是申請自住按揭的買家，又或者申請出租按揭，而物業本身已經有租約，DTI都毋須計算租金支出。

顧先生有另外三個物業正在放租，不過計算租金收入是同樣遇上樽頸。因為他其中一個物業即將完約，在未找到新租客之下，亦只能透過擬租去計算租金收入，然而顧先生申請按揭的銀行，卻只容許承按的物業申報擬租，其他物業一概不受理，令顧先生獲承認的入息進一步削弱。

轉行資產為穩陣之選

一般而言，其他銀行計算擬租金收入時都不會如此審慎，只是顧先生因為選中了銀行A才遇上連環不幸事件。由於顧先生一直心儀銀行A，未有選擇其他銀行。筆者在了解過後，得悉他的幾個物業都屬現契，故建議他在同一銀行透過資產形式申請按揭，會較為穩陣。

以資產形式申請按揭，最高成數與出租按揭一樣，同樣是樓價的7成。戴先生只需要向銀行證明其現契物業的資產淨值不少於新買物業的樓價，並提交身份證、住址證明及常用的銀行戶口紀錄便可，毋須審批申請人入息，被銀行挑剔的機會大為減少。

不過要留意，除了有足夠資產外，銀行亦有機會要求申請人的銀行賬戶中有相當於一至兩年每月供款的流動資金，確保申請人有能力供樓。

註：專欄作家言論不代表本網立場

財經