H按息率狂飆近3倍 短期成交將陷冰點❓長沙灣3房兩年蒸發$190萬｜易發地產速報

【易發地產速報🏠一周樓市 】H按息率狂飆近3倍 短期成交將陷冰點❓長沙灣3房兩年蒸發$190萬
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H按今日最新報2.77厘，比對上個交易日低7點子，實際按息報4.07厘，高過封頂息率，企穩近3個月高位。現時供樓以封頂息率3.5厘計，舉例400萬元貸款額，30年還款期，月供約14,428元，比今年6月拆息低位高出24%。回顧當時實際按息為低見1.82厘。面對借貸成本上升，加上P按都未回落，估計近期樓宇買賣都可能會減少，準買家都會轉趨觀望態度。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明早幾日表示，金管局12度入市買港元，銀行體系總結餘由6月初約1,764億港元，逐步回落至現時537億港元，使HIBOR於近日急升。估計HIBOR未來將反覆向上，更有機會挑戰3厘半水平，即H按按息將觸及封頂息率，維持3.5厘水平一段時間。提醒供樓及打算置業人士，要留意整體經濟表現及自身負擔能力，時刻作出風險管理。星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝則認為，由於香港及美國息差大，持續套現活動令港元結餘減少，所以拆息回升都是預期之內。不過，估計美國9月大機會減息，香港銀行亦有條件跟隨下調最優惠利率，屆時業主供樓的壓力亦會減輕。而現階段業主可將閒餘資金存放於按揭儲蓄掛鈎戶口，對沖供樓利息開支。
面對息率突然飆升，各大發展商過去一星期看似也放慢推盤步伐。焦點落入黃竹坑站Blue Coast II，將於明日推售159伙，當中134伙將會以價單形式發售，樓價折實932萬至1,956萬元，折實呎價約20,186至25,773元，折實平均呎價約23,345元。發展商指會藉此銷售測試市場水溫，若然反應良好，稍後推售的第5座單位有機會加價約3%至5%。明日另有25伙4房單位招標發售。其他新盤焦點也主要落入小型發展商的餘貨項目。大銀地產位於長沙灣翠雅山，以現樓形式促銷4伙，主要是和車行合作，為9月24日或之前入市的首3名買家贈送電動車。發展商同時下調招標的指引價格，其中入場單位為2座地下2層10號，實用面積約1,535平方呎，2房間隔，每呎指引價約14,500元，指引售價約為2,225萬元，價格較3年前回落約一半，定價參考區內現樓豪宅的造價。建灝地產旗下的赤柱ONE STANLEY昨日亦加推4伙，於9月4日起招標，新一份銷售安排涵蓋多個特色單位，包括22號洋房、天際大宅以及花園平層戶，實用面積介乎834至3,326平方呎，間隔涵蓋2房至4房。另一邊廂，近日餘貨熱銷的日出康城凱柏峰公布，項目現樓重推後1個月，急速售出632伙，總金額涉及逾40億元。發展商預告，餘下單位將有2%至3%提價空間。信和置業執行董事田兆源表示，近期成交中，最大手買家斥資約5,000萬元購入10伙作收租。信和集團下半年部署推售3個項目，包括錦上路柏瓏III（涉及680伙）、油塘通風樓項目（涉及748伙）以及日出康城第13期（涉及2,550伙）。
由於H按飆升的進程實在太快，由低位回升至現時升穿封頂息率的水平，時間可謂不足兩星期，因此也尚未浮現對二手的影響。不過，28Hse研究部預計，隨著借貸成本上升，買家對入市也可能卻步，一二手買賣短期內都有機會下跌。另外，樓價表面回穩之下，代理透露業主叫價更進取，可惜買家唔受落，未肯用業主的叫價入市。估計現時加上息率回升的因素，業主更難開高價，短期樓價仍有下滑的可能性。今周易發樓價指數最新報108.83點，按周微升0.11%。分區指數則是三跌一升，大部分指數升跌波幅都是維持1%之內。最新蝕讓成交個案，蝕讓幅度也貼合大市走勢。最新位於長沙灣星匯居1座高層F室，實用面積775平方呎3房戶，以1,028萬元轉手，呎價13,265元。原業主於2023年5月以1,218萬元購入，帳面蝕約190萬元，跌幅約15%，同期樓價跌幅同樣都是15%。
最後看看港鐵公布重新部署推地，未來12個月連推兩項目，共涉逾2,000伙，分別推出屯門第16區站第一期以及東涌東站第二期招標。其中屯門第16區站樓面逾400萬平方呎，可提供數千伙，另設有商場及社區設施，目前正考慮商場設施的布局。港鐵認為屯門項目第一期現時已具備招標條件，有機會今年內推出，涉及逾1,000伙，樓面約數十萬平方呎，屬純住宅項目。港鐵物業及國際業務總監鄧智輝表示，早前批出的屯門海珠路地皮，地價較市場預期高約4至5成，成績理想，但未能肯定樓價是否已進入升軌。至於東涌東站第二期亦會在未來12個月招標，可提供逾1,000伙。
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