香港非住宅物業投資全攻略：工廈、商廈、舖位買賣風險與機遇解析

香港非住宅物業投資全攻略：工廈、商廈、舖位買賣風險與機遇解析

關鍵詞：工廈投資、商廈按揭成數、舖位租金回報、非住宅印花稅、買舖注意事項

為什麼現在是投資香港非住宅物業的黃金時機？

近年，香港工商舖物業價格持續低企，吸引不少精明投資者趁低入市。非住宅物業（工廈、商廈、舖位）憑藉其高回報潛力成為焦點，但潛在風險同樣不容小覷。本文將為你詳細剖析買賣流程、隱藏陷阱及必知要點，助你把握投資良機。

如何選擇優質非住宅物業？專業代理助你決勝

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小貼士：委託多個代理尋找「筍盤」雖可增加選擇，但每次睇樓需簽署「地產代理協議」。若在協議有效期內成交，即使非經該代理介紹，佣金仍可能需支付，簽約前請留意條款。

工商舖交易流程全解析

第一步：了解物業用途限制

購買前，務必確認物業用途是否符合你的計劃：

• 舖位：查閱大廈公契，確認是否限制特定行業（如禁止飲食或教育用途），以免影響經營。
• 工廈：核查地契是否僅限「工業用途」，若改裝為工作室或零售，可能需補地價。
• 商廈：部分寫字樓禁止共享辦公空間，限制租客類型，影響租賃靈活性。

第二步：計算投資回報率

租金回報率公式：(年租金收入 ÷ 購入價) × 100%
例子：以800萬購入商舖，月租3萬，年回報率 = (3萬 × 12 ÷ 800萬) × 100% = 4.5%。
注意：管理費、差餉及維修成本等隱藏支出可能拉低實際收益，需全面計算。

第三步：查冊三大要點

查閱土地登記冊是確保交易安全的關鍵步驟，重點關注以下三項：

• 物業資料

• 包括地址、地段編號及地契條款。

• 買舖提醒：地契用途（住宅或商業）決定是否可合法經營，若違規可能被「釘契」或收回。

• 業主資料

• 顯示歷任業主、成交價及按揭狀況。

• 參考價值：近期購入的單位議價空間較小；「all money」按揭可能反映業主財務壓力。

• 物業轇轕

• 列出產權負擔（如押記）或租約等文件。

• 風險提示：負擔過多可能影響業權完整性，需謹慎評估。

第四步：檢查僭建與違規問題

買舖注意：核對物業圖則（可向屋宇署申請），檢查以下常見僭建：

• 簷篷/招牌：未經批准或超規範，可能影響結構安全及維修。
• 閣樓：合法「入則閣」需屋宇署批准，否則屬違規「自建閣」，影響牌照申請。
• 天井：圖則標示「LW（Light Well）」的天井不可私自封頂改建，違規可能被勒令拆除。
• 排水系統：非法加建廁所可能導致排污不合規，影響環境並招致罰款。

業權與按揭成數的關係

• 獨立契：單一業權單位，按揭申請手續簡便，獲批機會較高。
• 劏盤：未經批准分拆的單位無獨立業權，銀行多拒批按揭。
  建議：交易前確認業權清晰，避免按揭受阻。

非住宅印花稅詳解

非住宅物業印花稅採用「從價印花稅」遞進稅率：

• ≤ $4,000,000：$100
• $4,500,001 - $4,935,480：$67,500 + 超額部分的10%
• $21,739,120+：4.25%
  例子：購入$500萬商廈，印花稅 = $67,500 + ($500萬 - $450萬) × 10% = $117,500。
  來源：香港政府一站通

工商舖按揭成數

根據《2024施政報告》，非住宅物業按揭最高可達7成，還款期最長20年，視樓齡及申請人條件調整。

撻訂風險

• 臨約階段：買方悔約失細訂，賣方悔約賠雙倍。
• 正約後：若因業權問題可退約，否則賣方可沒收大訂並追討差價。

工商舖買賣三大陷阱及應對策略

1. 工廈「分拆契」風險

部分工廈單位被分拆出售，影響按揭及轉售價值。
應對建議：

• 查公契確認土地用途。
• 查冊核實業權及是否有「釘契」。
• 確保符合《建築物條例》要求。
• 預先確認銀行估價，避免資金缺口。

2. 商舖「假長約」與「假高回報」

• 假長約：租約看似長期，實則即將到期。
• 假高回報：租金被誇大，接手後收益大減。
  應對建議：核查租約真偽、租客背景及交租紀錄，留意免租期陷阱。

3. 商廈「管理費爭議」

高昂管理費可能侵蝕回報率。
應對建議：查閱大廈財務報告，預算管理費影響，確保投資回報穩定。

工商舖投資Checklist

• 確認物業用途與計劃吻合。
• 計算租金回報並考慮隱藏成本。
• 查冊核實業權及僭建風險。
• 預算印花稅、佣金等費用。
• 確保按揭成數及首期資金充足。
• 避開分拆契及假租約陷阱。

總結

當前香港非住宅物業價格低位，政策利好（如高按揭成數）為入市提供了難得機遇，但潛在風險需謹慎應對。想深入了解或尋求專業建議？聯繫美聯工商舖，把握投資先機！