【二手成交分析】屯門市廣場樓齡雖舊 交投依然活躍？ 盤點3月頻錄獲利成交四大關鍵
據土地註冊處3月數據，屯門市廣場共錄得8宗二手買賣，當中7宗原業主帳面獲利，比例約87.5%，升幅介乎1.01%至532.73%；月內僅錄得1宗帳面虧損個案，幅度約17.53%。
在獲利成交中，升幅最大的個案為1座低層A室，實用面積325平方呎，兩房間隔。原業主於2003年6月沙士時期僅以55萬元購入，本月以348萬元售出，帳面獲利293萬元，物業升值約532.73%，跑贏大市3.15倍。另一宗成交為7座中層D室，實用面積438平方呎。原業主於2007年10月以114.5萬元買入，近期以395萬元售出，帳面獲利280.5萬元，折合獲利約2.45倍，跑贏大市約89.34%。
據28Hse數據顯示，屯門市廣場近90日錄得31宗二手買賣，獲利比率約65%；現時屋苑約有14個放盤，叫價介乎250萬至435萬元。租賃方面，同期錄得46宗成交，平均租金回報率約4%。
屯門市廣場樓齡已屆三十多年，為何買賣依然活躍，且業主多能獲利離場？綜合市場數據，主要受以下四大因素支持：
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一、地段優勢明顯 配套完善彌補樓齡因素
屯門市廣場位處屯門市中心，交通及生活配套齊備，有助彌補物業樓齡較高的影響。交通方面，屋苑鄰近港鐵屯門站，住客可乘搭屯馬綫前往市區；區內亦設有輕鐵及巴士總站。此外，2020年底通車的屯赤隧道縮短了前往機場及港珠澳大橋的車程，吸引部分於東涌或機場工作的潛在客群。
生活配套方面，屋苑基座及周邊商場提供豐富選擇。透過行人天橋網絡，屯門市廣場與V city、時代廣場、錦薈坊及華都商場相連。各商場涵蓋大型百貨、連鎖品牌及民生商舖，能應付居民日常所需。
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自2020年12月免費通車的屯赤隧道，節省往返屯門及赤鱲角約20分鐘車程時間
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V city緊鄰港鐵屯門站，透過多條天橋向南接駁時代廣場及錦薈坊，向西則直達屯馬綫大堂及C出口
二、業主持貨期較長 買入價低提供獲利空間
屋苑近期錄得多宗獲利成交，主要與業主持貨期較長有關。部分業主於2000年、2003年或2008年等樓市調整期入市，當時買入價較低。即使物業樓齡漸增及近年整體樓市回落，其累積升幅仍有助業主在轉售時錄得帳面利潤。
至於月內錄得的1宗虧損成交，原業主於2021年3月入市。參考易發樓價指數，截至本月12日報115.37點，較2021年3月的137.21點下跌約15.92%。由於現時整體樓價與2021年高位仍相差約20%，故該時期入市的買家現時轉售，較易出現帳面虧損。
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屯門市廣場3月二手成交
三、單位總價及按揭門檻較低 吸引首置客入市
屯門市廣場提供不少實用面積300至400多平方呎的兩房單位，整體造價約介乎300多至400萬元。以400萬元的單位為例，買家若申請九成按揭，首期約為40萬元，相對較低的貸款額有助買家較易符合銀行的入息要求。
此價格水平切合部分預算有限的年輕買家或新婚夫婦的需要。在預算考量下，部分首置客會傾向選擇樓齡較高但生活配套完善的市中心屋苑，為該屋苑帶來穩定的上車客源，支撐其交投量。
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四、市中心新盤供應較少 帶動二手屋苑交投及造價
屯門市中心發展成熟，近年較少全新住宅落成。區內較新的大型樓盤如NOVO LAND等，多位於市中心外圍，居民前往市中心一般需依賴接駁交通。相比之下，屯門市廣場位處核心地段，在交通及生活配套上具備一定優勢。
市中心新盤供應有限，部分注重交通及生活便利度的買家會轉投區內的二手屋苑。這種市場需求為屯門市廣場提供穩定的客源，有助維持交投活躍度及支撐二手造價，亦是早年買入單位的業主在本月轉售時多能錄得獲利的原因之一。
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