【租升價跌】料「轉租為買」及「長線收租」入市誘因齊增
差餉物業估價署今日公布8月私人住宅售價指數按月跌約1.7%，連跌4個月，而今年首8個月累跌約6.2%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，根據「美聯樓價指數」最新(9月23日)報127.84點，較8月進一步下跌，而本年迄今樓價累跌7.07%，相信9月份差估署樓價指數將同樣持續下跌。
反觀，租金走勢背馳，進一步攀升。差估署8月份私人住宅租金指數按月升約1.1%，連升6個月，創5年新高，今年首8個月累升約6.2%，與歷史高位僅相差約1.3%；而根據美聯「租金走勢圖」表現，8月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.88元，按月升約1.26%，同樣連升6個月，創近5年新高，比起歷史高位亦僅低約1.17%。外來高才專才不斷來港，相信租金將有力進一步上升，估計今年全年租金或升8%，將破歷史新高。
圖：「美聯樓價指數」、美聯「租金走勢圖」、與差估署A類單位租金回報率
* 最新9月23日資料，美聯樓價指數乃根據全港143個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數，而於22年以138個屋苑計算；08至21年以100個屋苑計算；08年前則以50個屋苑計算，日後得到更詳盡資料後將作出修訂，另計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案，資料來自美聯物業研究中心
# 最新8月資料，美聯「租金走勢圖」乃根據美聯物業促成全港143個著名中小型私人屋苑的租務個案，計算加權平均數，而於22年以138個屋苑計算；08至21年以100個屋苑計算；08年前則以50個屋苑計算，日後得到更詳盡資料後將作出修訂，另計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案，資料來自美聯物業研究中心
^ 最新7月資料，A類(實用面積約430平方呎或以下)私人住宅單位租金回報率資料來自差餉物業估價署
「租升價跌」背馳情況極為少見
「租升價跌」背馳情況極為少見，而情況更連續兩年出現。相比起2022年底，今年9月23日公布最新的「美聯樓價指數」累跌約12%，而今年8月份美聯「租金走勢圖」則累升約13%，兩者背馳情況持續加劇(見圖)。
隨著「租升價跌」，帶動租金回報率向上。根據差餉物業估價署最新7月份資料，A類(實用面積約430平方呎或以下)私人住宅細單位租金回報率約3.6厘，較22年底約2.8厘增加0.8個百分點，並升至約12年新高。相信「租升價跌」走勢進一步擴闊下，租金回報率有望續升。
租升價跌 促使「轉租為買」上車個案增 吸引投資者入市作長線收租
值得留意，上周香港銀行減息0.25厘，發展商趁勢重拾推盤步伐，新盤均以低價出擊，搶盡市場焦點，相信短期內樓價難免受壓；不過，減息周期正式啟動，按揭息率有望續跌，供樓支出減輕；反觀，租金上升要捱貴租，料促使「轉租為買」上車個案增加；同時，租金回報率持續向上，定期利息又減，在一升一跌下，亦會吸引投資者入市作長線收租。相信在用家及投資者入市帶動下，有助支持樓價喘定回穩。