【2025 銀主盤】20幾萬可入市？拆解買入途徑+支付訂金+按揭因素的影響
2025年有許多銀主盤上市出售，過去這類物業在拍賣行吸引了不少投資者購買。那麼，什麼是銀主盤？購買銀主盤時需要注意哪些要點？銀主盤是否可以申請按揭貸款？以下為您詳細解析有關銀主盤的相關資訊。
什麼是銀主盤？
銀主盤指的是物業業主無法如期償還銀行的按揭貸款，導致銀行向法院申請收回該物業，並重新在市場上出售。「銀主」是指借款人向其借款的機構，例如銀行或財務公司。
為何會出現銀主盤？
一般而言，只要借款人能按時繳付按揭，即使物業價值低於貸款金額（即「負資產」），銀行通常不會收回物業。只有當借款人出現財務困難，長期拖欠還款時，銀行才會啟動「call loan」程序並最終收樓。通常，若業主拖欠按揭超過3至6個月，銀行或承按人便可根據按揭條款及《物業轉易及財務條例》，委託執達吏收回物業。
為什麼選購銀主盤？
購買銀主盤對買家來說有以下幾個優勢：
1. 價格較具吸引力：銀主盤的售價通常比一般二手物業低，因為銀行希望快速出售以回收欠款。
2. 銀行出售意願強：債權人通常希望盡快完成交易，不會因市場波動而突然改變價格或取消交易。
3. 透明度高：銀主盤的契約和業權信息通常清晰，買家可以通過代理商或拍賣行進一步了解物業詳情。
如何找到銀主盤？
可以通過以下途徑找到銀主盤：
1. 地產代理：透過地產代理向銀行提交標書，等待銀行決定是否出售。
2. 拍賣行：銀行將銀主盤交由拍賣行進行公開拍賣，買家可參與競投。
購買銀主盤的流程
銀主盤的購買方式主要分為公開放售和公開拍賣兩種：
1. 公開放售
- 聯絡地產代理，參觀物業並選擇合適的銀主盤。
- 通過代理提交標書，並附上3%-5%的臨時訂金。
- 如未中標，訂金將退還；若成功中標，需支付全額訂金。
- 銀行會根據標書價格決定售予最高出價者；若所有出價均低於底價，銀行可能重新招標。
2. 公開拍賣
- 搜集拍賣資訊，確認心儀物業的拍賣時間與地點。
- 委託律師查閱物業契約，確保業權清晰。
- 出席拍賣會並參與競投，出價高於底價者得標。
- 成功競投後需立即支付10%的訂金並簽署正式買賣合約。
購買銀主盤需提交的文件
成功競得物業後，需準備以下文件：
- 個人買家：身份證或護照。
- 公司買家：商業登記證、公司註冊證明書、董事會議記錄、公司圖章及代表人的身份證或護照等。
銀主盤是否可以看房？
可以預約看房。不過，由於物業可能已空置一年以上，有些單位可能出現失修情況。準買家需仔細檢查單位現況，並評估是否需要額外的裝修費用。成功競得物業後，一般需立即支付數萬元作為訂金，並在數小時內簽署正式合約及支付10%的樓價訂金。
購買銀主盤是否需支付佣金？
是的，一般需支付購買價1%的佣金給地產代理。
購買銀主盤需注意事項
1. 檢查樓契完整性：透過查冊了解物業是否有僭建或結構改動等問題，並確認樓契是否齊全。
2. 留意物業其他費用：查核有無拖欠水電煤氣費、管理費、差餉等費用。
3. 裝修預算：由於部分銀主盤可能長期空置，需預留額外資金進行裝修。
4. 按揭申請時間緊迫：銀主盤成交期限通常為45日內，因此需提前準備相關文件並掌握申請進度。若申請按揭保險未能及時完成，1,000萬以下物業最多只能申請七成按揭。
哪些情況下銀行可能拒絕批出按揭？
- 物業存在僭建問題。
- 樓契遺失或業權不清。
- 物業屬於半契樓或無契樓。
如何避免自己的物業成為銀主盤？
1. 保持財務穩健：準時還款，並預留充足的流動資金以應對突發情況。
2. 避免過度借貸：申請按揭時避免借盡，準備充裕首期以減輕還款壓力。
常見問題
1. 銀主盤價格是否一定低於市場價？
不一定。部分銀主盤因失修或欠費問題而價格較低，但也有估價較高的情況。
2. 難以申請按揭的情況？
半契樓或無契樓通常無法申請按揭；此外，如有拖欠差餉或管理費等問題，需先清繳相關費用才能申請貸款。
3. 被釘契物業難申請按揭？
物業被釘契如果只是與原業主有關，並不會影響新買家申請按揭。不過如果物業有拖欠差餉、管理費，買家需要先繳交相關費用才能申請按揭。