京東斥資40億收購佳寶 拆解中資搶灘香港工商舖四大戰略轉型
內地電商及零售龍頭企業京東,斥巨資收購香港「平價超市」佳寶食品超級市場,這宗重磅交易背後,暗藏中資企業重塑香港零售物流版圖的野⼼——從民生商舖價值飆升、工廈冷鏈升級到科技體驗革命,全面改寫工商舖投資邏輯。
市場消息指,京東及佳寶約於四個月前完成簽約,交易作價達到40億元,包括購入佳寶零售網級絡及物業,將分批交付交易金。上述交易完成後,按計劃京東及佳寶將會在8月1日成立新公司,並以新公司維持日常營運,京東將通過供應鏈優勢,進一步豐富香港零售消費市場的優質供給。
佳寶於1997年成立,目前在香港各區擁有超過100間分店,職員總數逾1,500人,以「價廉物美」著稱,主要經營急凍家禽、凍肉、海產、糧油等商品。
社區商舖身價上升 新界北地舖成戰略據點
佳寶90間分店中,新界佔45%(41間)、九龍佔36%(32間),商舖網絡多分布於近屋邨的社區,成為京東搶佔香港零售市場的核心資產。這類社區商舖因貼近居民日常生活,有較強的抗逆市能力,即使經濟下行期仍能維持穩定客流。
佳寶創辦人林曉毅早年前以約10億元成本購得約20至30間自用舖位,並在2022年賣出葵涌總部套現11億元,顯示其採用「核心舖自持+邊緣舖租賃」的資產運作模式,有效發揮資產槓桿效應。京東收購佳寶後,這些資產及其位置成為布局策略的基石。
佳寶在新界及九龍的商舖網絡,尤其是新界北和新發展區的地舖,憑藉穩固的社區客流和有效的自持資產策略,成為京東深耕香港零售市場的重要戰略據點。投資者宜優先關注該區門店及類似民生商舖,因其在經濟波動中抗跌力強,又可享受土地和商舖增值的複合效益,如:
- 新界北部及新發展區(如洪水橋、古洞、屯元天)商舖受重視,因為這些區域人口持續增長,基建配套完善,對民生物資的需求增加。
- 連鎖凍肉店等生鮮零售密集進駐大埔廣福道等新界多個位置,成為生活社區的必需品提供點,具備長期客源穩定性及抗風險特徵。
- 「核心舖自持」及靠近屋邨的人流聚集區,令相關舖位具相當的資產增值潛力,預料在京東推動零售生態升級的背景下,受惠於商業模式升級及線上線下融合,租金及估值均有望提升30%以上。
工廈物流大改造 跨境冷鏈倉成新興趨勢
香港冷庫容量缺口高達約30萬立方米(相當於50個標準泳池),空置率長期低於5%,顯示市場供不應求。京東收購佳寶後,計劃整合其投資的機械人公司如逐際動力,可能會推動葵涌、青衣等物流倉庫的自動化升級,以提升冷鏈倉儲和物流效率。
目前香港工廈改造的三大潛力方向包括:
- 葵涌屯門工業區的冷鏈倉儲:利用現有工業空間改造成高效冷鏈倉庫,解決冷庫容量不足問題,配合機械人自動化裝置提升操作靈活性和效率;
- 青衣物流園的智能分揀中心:采用智慧化分揀和配送技術,加快冷鏈物流的商品處理速度,降低人力成本;
- 觀塘海濱工貿大廈的跨境展銷廳:打造冷鏈商品的展示和銷售場所,提升冷鏈產品的市場影響力和流通效率;
此外,隨著中資企業如寧德時代、理想汽車在港設立研發中心,這些工廈區域的物流和倉儲需求也同步提升,促進冷鏈及智能倉儲設施的升級發展。
結合政府推動的區域供冷系統擴展工程,及香港冷鏈物流業在國際貿易中的樞紐地位,未來藉由自動化、數字化改造的冷鏈工廈將成為香港跨境物流的新興趨勢,緩解供應瓶頸,提升整體物流競爭力
新購物體驗改革傳統商舖空間效益
京東推出了「七鮮小廚」外賣自營店業務。首家門店已於2025年7月20日在北京正式開業,採用「外賣+自提」模式,不設堂食,專注現炒現做,這是京東進軍外賣領域的重要舉措。
京東宣布將投入超百億資金建設新型供應鏈,計劃3年內在全國建設超10,000家七鮮小廚。同時推出「菜品合伙人」招募計劃,為1,000道招牌菜提供合伙人機會,每道入選菜品可獲100萬元保底收益分成。
以上新型購物體驗(如「七鮮小廚」模式、暗店、微型旗艦店與小型社區衛星倉)正透過精準化定位、科技化管理與靈活化空間設計,從根本上提升坪效與降低人力成本,並將線上線下深度融合,為傳統商舖開創全新估值模型。
傳統超市或百貨以大坪數全品類經營為常態,新型購物體驗以「多店型拆分+科技化管理+靈活化設計+線上線下融合」為核心,徹底顛覆傳統商舖空間效益模型。透過小呎碼社區倉與大呎數體驗店互補,並結合AI驅動的數據管理與動態化陳列,實現「坪效激增、人力成本壓縮」的雙重革命。此路徑可能將成為未來零售業態的標配,並推動人口密集區舖位租金與估值水準同步提升。
政策紅利加乘 甲級寫字樓及核心商舖長期看漲
兩大政策正加速市場轉型:新「資本投資者入境計劃」及《公司(遷冊)條例》,吸引跨國企業將區域總部遷冊香港。政府「百億創科基金」重點投放AI與新能源領域,進一步推升智能物流空間需求,甲級寫字樓及核心商舖長期看漲。
- 新「資本投資者入境計劃」引入大額資金
該計劃已吸引約460億港元資金流入,其中約30%投向供應鏈科技企業,助力香港成為供應鏈及智能物流樞紐。大量資本涌入帶來企業擴張及新興需求,提升高端寫字樓及商業物業的租用需求與溢價能力。
- 《公司(遷冊)條例》提供稅務寬免
稅務優惠吸引跨國企業將區域總部遷冊至港,增加甲級寫字樓租戶基礎,提升租金水平。企業對核心商圈寫字樓及配套商舖的需求同步增長,推升市場活力。
- 政府「百億創科基金」聚焦AI與新能源
創科基金加速本地AI技術、新能源等領域發展,促使智能物流和供應鏈科技企業快速擴展,帶動相關產業園區和甲級寫字樓需求增加。智慧倉儲、AI辦公等應用成為新趨勢,提升物業價值。
- 需求結構性轉變推升物業價值
隨著智能物流和跨境電商興起,核心商舖空間需求從傳統經營轉向體驗式、科技化門店,租金及估值提升。甲級寫字樓載體多為企業總部及高端服務,穩定吸引優質租戶,支持物業長期升值。
綜合以上政策紅利及市場需求變化,甲級寫字樓及核心商舖市場受惠明顯,長期看漲趨勢穩固。資金流入、稅務優惠和創科基金三者合力推動香港打造供應鏈科技和企業區域總部樞紐,相關物業資產價值與租賃回報同步提升。
京東收購佳寶只是開端,更多內地巨頭正攜資本與科技殺入香港。記住三大變革:
民生商舖變物流站——新界北地舖需求爆升
工廈冷鏈成金蛋——自動化冷鏈及研髮型倉儲成為工廈改造核心方向
新購物體驗改革傳統商舖空間效益——舊區小型舖位升值潛力可期。
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