【2024 美國減息】香港將跟隨美國減息嗎？對於樓市、物業市場、業主和潛在買家會有何影響？
市場預期美國聯邦儲備系統將在短期內宣佈降息，許多正在供樓的業主和正計劃購買房產的潛在買家已經詢問香港是否會跟進降息。這次將會介紹上一次降息時的情況，以及對樓市的影響，以及哪些人可能從中受益。
美國降息，香港會立即跟隨嗎？
根據歷史趨勢，在美國宣佈首次降息後，雖然香港銀行不會立即跟隨，但與按揭相關的銀行同業拆息(Hibor)會率先跟隨下降，之後銀行會根據自身情況進行調整。關於這次美國降息後，香港銀行何時會跟進？由於銀行將根據多個外部因素和自身策略來做出降息決定，想獲得最新消息，可以關注經濟社交媒體上的最新資訊。
降息對樓市有何影響？
目前利率已見頂，預計降息週期即將開始，當地住宅租賃市場非常活躍，目前租金水平已創下近五年來的新高，居住需求強勁，再加上利率見頂，預計將會回歸到「供樓抵過租樓」的時代，預料會有更多租客轉而考慮購房。
在降息周期中，哪些人會受惠呢？
- 現有房屋擁有者
對於目前持有H按按揭的房屋擁有者來說，一旦降息週期正式啟動，隨著銀行拆息持續下降，實際利率跌破鎖息上限後，便不再需要仰賴「cap頂」供樓，將會節省更多利息。至於目前使用P按按揭的房屋擁有者，在銀行調整最優惠利率後也能感受到好處，減輕供樓壓力。 - 準備置業的人士
對於計劃置業的人士來說，除了能享受到利息開支的減少外，若銀行下調H按的鎖息上限，申請按揭時的收入門檻也會降低。
在降息周期下，H按和P按的借款人將如何受益？
市場預期美國聯邦儲備系統將在短期內宣佈降息，對於使用H按和P按的借款人來說，將如何節省利息成本呢？
1. H按
H按是根據銀行同業拆息計算的按揭計劃，目前主流的H按計劃通常是H+1.3%，其中的H代表HIBOR，其實際的鎖息上限一般為4.125%。隨著美國降息，香港銀行同業拆息下跌後，一旦跌破鎖息上限，住房供款將會減少。
假設貸款額為500萬，還款期為30年，H按計劃為H+1.3%，封頂利率為4.125%，每月供款為$24,232。如果拆息降至2.5%，實際利率為3.8%，每月供款將減少$934 至 $23,298。
2. P按
P按是根據最優惠利率計算的按揭計劃，一旦銀行調整最優惠利率，供樓利息也將得到緩解。現時P按通常以P減一個百分比計算，例如P-2%、P-1.75%，當銀行調降最優惠利率時，按揭的實際年利率也會下降。
假設銀行將最優惠利率降至4%，每百萬貸款額的變化如下：
- 原最優惠利率：6.125%
- 新最優惠利率：4%
- P按計劃：P-2%
- 實際按息：4.125%
對於一筆500萬的按揭貸款，還款期為30年，原本的每月供款為$30,232。當銀行將最優惠利率調降0.125%，即至4%時，新的每月供款將減少$361，變為$29,871。