加息減壓測利好邊緣買家 計清每月總收入上車穩陣

金管局上周5（23日）突然放寬按揭壓力測試要求，由加3厘下調至加2厘，市場對此普遍反應正面，有業界人士更認為，降壓測要求對沖了加息的影響。

誠然，本港上周有銀行宣布加最優惠利率，是自2018年以來首次，多間銀行相繼跟隨，亦預示香港進入加息周期。原本加息後，已買入樓花的業主，在申請按揭時收入要求有所提高，但隨着金管局宣布降壓測，此消彼長之下，申請人用同一份薪金實際可多借7%的貸款。

即使不是買樓花的按揭申請人，以500萬按揭額、分30年還，按息2.875厘，在壓測要求減至2厘時，新的入息要求只需要約44,000元，較原先減少約5,200元，減幅達到1成，對一些「掹掹緊」的邊緣上車客來說是好消息。

壓測加3厘維持近10年

回顧一下歷史，在未有壓測之前，上車客只要每月供款與入息比率(DTI)不多於5成，申請銀行按揭一般都獲批。直到2010年，金管局要求銀行審批按揭時，除了確認申請人DTI不多於5成外，同時亦要假設一旦按息上升2厘後，申請人DTI不會多於6成，以確保申請人有充裕的還款能力。

其後因為樓價不斷攀升，金管局在2013年又將壓測要求由加2厘變成加3厘，相關措施維持9年半，到今年9月金管局因應市場情況，重新將壓測要求降低至加2厘。

壓測入息要求降低，但如果買家的收入仍未達標，可以從入息手面入手。除了固定薪酬外，只要不是敍做9成按揭，佣金、花紅、雙糧、超時補水等收入都可以計算在入息之內，惟需要按6個月至24個月不等去分攤，申請人要小心計清楚。

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