地產代理人數創八年半低 大細牌齊流失｜地產代理點樣可以避免被淘汰？
據地產代理監管局數字，截至今年11月底，全港持牌代理僅餘37,588人，較9月底的37,668人再減80人，跌幅約0.2%。若與2022年2月高峰時的42,408人相比，累計流失約4,820人，等於十一分之一的從業員已淡出。
回顧10月，持牌代理人數曾短暫回升77人，加上樓價回升。根據易發樓價指數截至11月20日報111.91點，比本年初106.93點，上升4.66%，差餉物業估價署最新公佈2025年9月二手私人住宅物業售價指數為292.5點，亦比年初287.6點，上升1.70%，樓價一度出現回暖跡象。
然而好景不常，11月即告「跌凸」，地產代理人數再減80人，前期的「虛火」盡數暴露。此一曇花一現，恰好印證行業正逐步收縮，暫未見穩定逆轉。更須留意的是，代理人數的起落，從來不止「有人入行，有人離場」這般簡單，而是折射樓市周期、行業結構與從業員信心的多重變化。
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資深與新晉同步流失
細看監管局公布的數據，資深與新晉代理皆有退場。代理人數主要分為俗稱「細牌」的營業員牌照，以及「大牌」的地產代理(個人)牌照。兩者在11月同告下跌，為近5個月以來首見。
其中，本月「細牌」為20,160人，按月減少48人，僅險守20,000大關。細牌多為前線新力軍或基層員工，部分由其他行業轉投樓市，亦有年輕人寄望在市況調整期「低位入場」。細牌回落，反映多個意涵：
一) 僧多粥少：11月樓宇買賣合約登記7,121宗，代理與成交比例改善至約五點三比一，平均五至六人爭一單，競爭較高峰期「十餘人爭一單」稍緩，唯競爭之烈，仍未可輕言樂觀。
二) 市場走勢不明朗：雖然有減息等利好消息，但樓價仍然反覆，加上較早前發展商帶頭減價，反映發展商對前景未見樂觀，「入行搏一搏」的吸引力已不如昔日。
三) 自然淘汰加劇：細牌多以佣金為主，底薪有限，市況淡靜下連月「食白果」。
四) 青黃不接：健康行業需有新陳代謝，「細牌」由本年初的17,781人減少1.99%至17,428人，比兩年前2023年11月的18,510人更減少1,082人，減幅為5.84%，長遠或影響行業的創新能力。
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圖一：地產代理個人牌照(E牌)數目 (10/2023至今)
更值得深思者，是「大牌」人數已連續三個月下跌，首11個月累計流失437人。此批持牌者多為資深骨幹或管理層，他們退場，往往非單因業績壓力，而是對中長線前景抱持審慎，甚至選擇退休或轉行。資深人員的流失，意味經驗傳承出現斷層，對行業專業服務質素構成挑戰。
人減舖不減的異相
在持牌人數節節下降之際，分行數目卻未見同步下滑。11月分行數目不跌反升，錄得6,574間，連續八個月維持相若水平。
此「人減舖不減」現象，折射大型代理行的策略：市況不明朗，裁減人手以省薪金，但據點佈局卻不敢撤退。保留分行既為維持市佔與品牌曝光，亦可能受制於租約期限。然則，人手減少，分行人均壓力必增，「輕兵重鎮」能否持久，尚待觀察。
地產代理如何避免被淘汰？
樓市既已告別投機炒作，步入用家主導的平穩期，傳統「人海戰術」漸失效用。持牌人數持續下跌，顯示市場正修正及去泡沫化。能留下者，必須具備更深厚的專業知識、更精準的市場觸覺，以及更優質的服務態度，方能在大浪淘沙中立足。
地產代理邁向專業，可涵蓋多個層面：
一) 通曉法度，運籌稅務：代理之職，非僅止於買賣，更在於深諳按揭之規條、稅務之繁瑣及樓市之政令。必先洞悉全局，方能為客剖析利弊，運籌帷幄。
二) 解讀數據，辨識風險：資訊氾濫之世，樓盤資料已非代理獨享。經紀之價值，在於去蕪存菁，化身資訊之篩選者、風險之解讀者，助客於數據洪流中，尋得契合自身財力之關鍵。
三) 善用科技，與時俱進：虛擬導覽、網絡社群、即時通訊，皆為今日作業之利器。工欲善其事，必先利其器；故步自封而不習新法者，終難立足於世。
四) 長遠謀劃，設計方案：莫僅以促成交易為念，宜轉而為客設計資產方案。舉凡換樓、收租、配置資產，皆須長遠規劃，以此建立互信，經營長久之賓主關係。
五) 恪守誠信，積累清譽：惡性競爭漸退，行業重歸聲譽之爭。唯有以誠待人，言行如一，方能贏取信任，於淡市之中脫穎而出，屹立不倒。
對置業人士而言，代理人數減少未必是壞事。行業更精簡、更專業，或正是樓市健康發展所需的基石。
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