誰主樓宇命脈？業主不可忽視的權利 法團選舉與監管的重要性
香港樓宇管理制度行之有年，日常清潔與保安表面上皆由管理公司打理，實則屋苑命脈全繫於業主立案法團(下稱法團)之手。此種誤解往往令業主輕視法團選舉，殊不知管理公司僅為受薪執行者，唯有法團才是握有實權的決策者。法團依《建築物管理條例》而立，具法定地位，代全體業主掌管大廈公用部分，它不僅擁有制定財政預算的權力，更掌控大廈公契的執行，是居民生活與財產的守護者。
每逢大廈須進行大維修，法團決策往往牽涉數千萬乃至逾億元巨資。這不僅關乎樓宇結構安全，更直接左右居民的財政負擔與樓價升跌。一旦法團被有心人把持，通過高價低質的工程，業主不僅要承擔高昂集資額，更會因屋苑儲備被掏空而令物業價值受損，形成「貼錢買難受」的局面。
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圖一：誰才是話事人？屋苑權力架構
宏福苑火災的警示
大埔宏福苑於2025年外牆維修期間發生嚴重火警，造成重大傷亡，舉城震動。事故揭示工程物料的安全隱憂，亦反映法團在監管上的不足。承建商是否使用合乎規格的防護物料？招標過程是否因壓低成本而犧牲安全？這些疑問引起居民與社會廣泛關注。
事故提醒全港屋苑，大維修並非單純的技術工程，而是關乎住戶安穩的重大決策。若法團缺乏專業知識，又拒絕接受監察，其決策便可能令居民承受不必要的風險。
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強制驗樓計劃與圍標隱憂
政府推行的強制驗樓計劃規定，樓齡達30年或以上的私人樓宇，業主在接獲屋宇署法定通知後，必須委任註冊檢驗人員，為大廈公用部分、外牆及伸出物或招牌進行檢驗，並監督所需的修葺工程。換言之，舊樓一旦超過30年，維修便在所難免。
目前全港約有28,000幢私人大廈樓齡超過30年，涉及的維修工程金額龐大，難以估算。巨額工程開支自然成為利益輸送的溫床，市場上不乏圍標、偷工減料等問題。當中最容易出現漏洞的，往往是法團的管理與監督。
法團的成立與程序
法團是依據《建築物管理條例》成立，具備法律地位，是業主監督屋苑管理的主要途徑。成立過程須按法規逐步進行。首先，發起人需要到土地註冊處查閱大廈公契，確認總業權份數，因為日後會議的法定人數及投票權重都以此為依據。其後，發起人可聯絡民政事務處的大廈管理聯絡小組，確保程序正確，甚至邀請派員列席。
籌備完成後，便要召開業主會議以委任管理委員會。最常見的做法是由合共不少於5%業權的業主發起，推選召集人統籌會議。召集人必須在會議舉行前至少14天發出通告，列明日期、時間、地點及議程，並確保所有業主知悉。通告除了張貼於大廈顯眼位置和刊登報章外，還須郵寄或親手送交每位業主。議程必須包括委任管理委員會及選舉各職位。
會議當日，出席業主或代表所持業權合計必須達到總數的10%，才算符合法定人數。成立法團需要過半數支持，並且支持者所持業權不少於總數的30%。若順利通過，便可議定委員人數並進行選舉，得票多者當選，再由委員互選主席、副主席、秘書及司庫。會議結束後，必須在28天內向土地註冊處遞交申請，包括申請表、會議紀錄副本、公契副本及委員誠信聲明。審核無誤後，土地註冊處會發出註冊證書並刊憲，法團方算正式成立。
成立後，法團須立即處理善後工作，包括以法團名義開設銀行戶口以管理財政，並按法例為大廈公用部分及法團財產購買不少於1,000萬元的第三者風險保險。至於日常管理，法團可與原有經理人商討過渡安排，或另聘合適人選，以確保大廈運作暢順。
整個過程由查冊、集結業權、召開會議到註冊成團，每一步都必須嚴格依照法規。業主如未能親身出席，可於48小時前提交委任代表表格。選舉過程必須廉潔，避免利益輸送。只有在程序公正的情況下，法團才能建立公信力，為大廈的長遠利益提供保障。
如何成為法團成員？法團成員權責並重非虛銜
如何成為法團成員？法團成員權責並重，並非虛銜。要成為法團成員，必須是業主，租客並無資格參選。主席及副主席必須由業主出任，秘書與司庫則可由非業主擔任。成員由業主大會選舉產生，需獲一定比例業權支持方可當選。
然而，法團職位並非掛名榮譽，而是承擔沉重法律責任。若管理失當，例如疏忽導致第三者受傷，或財務出現嚴重問題，成員可能面臨民事索償甚至刑事官司。1994年香港仔添喜大廈新好酒樓拆卸簷篷魚缸時，簷篷倒塌，造成一死十多傷。法庭裁定多方須向死者家屬賠償共3,300萬港元，其中法團因無力分擔逾2,000萬元賠償金而被清盤，小業主須共同承擔債務，甚至面臨「釘契」。
除了法律責任，法團成員還要負責大廈日常及長遠管理。他們需確保公共地方如走廊、升降機、外牆和天台安全整潔，維持基本秩序；在大廈進行大維修時，必須嚴格把關，從招標、審批到監察施工，避免偷工減料或黑箱作業；在財務方面，則要收取管理費和維修基金，並審核帳目，確保資金運用透明合理。同時，法團需聘請及監督管理公司，維持服務質素，並處理居民投訴，平衡不同業主利益，令屋苑在互信下安穩運行。
現實中，許多法團成員都是義務性質的退休人士或在職業主，面對專業工程合約與複雜法律條文往往力不從心。他們既要耗費大量心力，又常須承受居民的苛責與壓力，這是一份吃力不討好的工作，但卻是保障屋苑安寧不可或缺的角色，因此更需要有才德兼備的業主挺身而出。
值得一提的是，2017年荃灣麗城花園第三期曾出現成功「反圍標」的案例。建築師業主劉栢堅發現顧問合約造價過低，懷疑涉及圍標，遂組織業主關注組並推翻舊法團。新法團上任後，堅持不聘顧問，將工程拆細分階段進行，並直接聘請工程師撰寫標書。最終吸引54間公司投標，工程費減至不足7,000萬元，每戶只需分擔約3萬多元，成為業主自救的成功典範。
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圖二：慎防圍標：常見警號Checklist
圍標與其他爭議
多年來，香港因法團問題屢次爆出圍標醜聞。除了宏福苑3.3億元的大維修外，柴灣樂翠臺及西環海都樓等屋苑的工程亦備受社會關注。廉政公署與競爭事務委員會曾聯合行動，拘捕多名涉及樂翠臺及海都樓圍標的法團成員和承建商，但部分大廈最終陷入「三無大廈」困境，即沒有法團、沒有居民組織、沒有管理公司，導致無人管理、無人維修，居民生活受到嚴重影響。
根據立法會文件，截至2024年12月，全港共有3,067幢「三無大廈」，而未成立法團的樓宇約有20,800幢，其中包括單一業權的私人樓宇及獨立洋房。
「三無大廈」問題不僅令維修工程難以推行，更帶來公共安全隱憂。缺乏統一管理下，這些大廈常見外牆剝落、升降機失修、消防設備不足等情況，對居民及途人構成潛在危險。政府雖設有「大廈管理支援計劃」及「樓宇更新大行動」，並由民政事務總署及屋宇署提供技術支援，但資源有限，難以全面覆蓋所有「三無大廈」。
此外，部分「三無大廈」因業權分散，業主難以達成共識，即使政府提供資助，維修亦未必能順利推行。這種制度困境正好突顯法團在樓宇管理中的重要。缺乏法團作為屋苑核心，居民難以集體決策，維修與保養亦無從落實。
另一方面，圍標爭議有時更演變成暴力事件。2022年堅尼地城海都樓的大維修爭議，以及2024年李鄭屋邨法團委員遇襲事件，均反映法團選舉流於形式，工程監管缺乏公開與透明。
居民積極參與法團方為上策
普通住戶又可以如何避免屋苑出現同樣的管理混亂？若社區過分依賴第三方處理管理事務，而住戶缺乏參與或監督，亦有可能埋下管理失當的隱患。居民理應踴躍出席業主大會，勇於發聲，嚴密監察法團決策；這不僅是權利，更是義務。若居民缺席，便等同將授權票拱手讓人，助長圍標集團操控會議結果。
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