物業轉按套現 銀行3招查清單位冇放租

自住物業要改為出租，除了要先甩按保外，還有一個條件，就是將按揭成數降至5成或以下，如果兩者未達成，出租物業都是違反與銀行的契約的，甚至有出租的業主為賺取轉按的現金物業，訛稱物業是自住而非出租，但其實銀行會有多個方法去查核。

由於自住單位轉按，貸款成數上限為物業價值的6成，而出租物業轉按只可借5成，業主有套現需要，按揭成數當然越高越好。有租屋的網民更求助指，業主要求將水電媒費用改名，懷疑業主有按揭在身，要逃避銀行審查。

你有張良計，我有過牆梯，銀行處理轉按申請時，亦有不同方法查證自住聲明的真偽。

有些律師樓在處理樓按時，亦會要求客戶簽署自住聲明。由於物業用途是當時現況，如正在收租中而報稱自住，就會犯上「虛假聲明」或「提供虛假文書」的刑事罪行，如被揭發虛構聲明，面對不是再是call loan或罰息，更要負上刑責。過往亦有不少業主聲稱自住然後出租單位，結果身陷囹圄的新聞。

一種出租情況合法報自住

銀行要查證轉按單位是出租還是自住，還可以要求翻查業主銀行月結單，核實是否有疑似租金入帳，如果戶口內每月同一日都有一筆固定而金額相同的資金轉入，銀行就有理由質疑款項屬於租金，有機會進一步要求上門驗樓，單位狀態自然會曝光。

另外，租金收入需要報稅，如果銀行在查閱稅單，發現申請人有租金收入，雖然不確定是哪一個單位，也足夠令銀行響起警號。

事實上，只有一種情況是出租物業可以報自住，就是租客已簽退租信並承諾何時遷出，而轉按的貸款放款日期需要訂為租約完結後，銀行就會彈性處理。

出租物業比較自住物業，除按揭成數會由最多6成降至5成，供款佔入息比率(Debt-to-Income Ratio)上限在壓力測試前後，則分別修訂為40%及50%，申請人的難度更高。就算按揭本身已批出，貸款額度也會重新調整，隨時令業主失預算。

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