美國議息｜中原按揭王美鳳：料美息今年仍有下調空間 2026偏低息環境延續利樓巿
美國聯儲局凌晨宣布2026年第二次議息結果，維持聯邦基金利率於3.5厘至3.75厘不變，符合市場預期。具指標性的滙豐銀行宣布維持最優惠利率（P）於5%不變，預料其他銀行將陸續跟隨。
美以伊戰事下美息不變待觀望 5月美聯儲局主席換屆
中原按揭董事總經理王美鳳指出，美以伊戰事持續增添不確定性，有關衝突對石油供應構成影響有機會推高通脹壓力，但另一方面美國勞動市場呈走弱趨勢，兩方面因素拉扯下，聯儲局決定維持利息不變以作觀望符市場預期，未來息率政策將尤其取決於經濟就業及通脹數據變化。
美國聯儲局鮑威爾主席任期快將於今年5月屆滿，市場注視繼任者是否推動偏向寬鬆政策支持延續減息，預期美國經濟形勢於下半年較需要進一步減息作支持，料美息年內仍有下調空間。
銀行資金成本回落增按揭優惠
中原按揭董事總經理王美鳳表示，相信今年最優惠利率P維持現有處於最低水平，P不變但港元拆息HIBOR繼續受着減息周期延續所影響，料下半年美息續跌港元拆息將繼續處於回落走勢。預期本港以H按為主流的實際按息仍會處於封頂息水平3.25%一段時間，但拆息由去年第四季至今已回落逾1厘，有助銀行降低資金成本，在今年樓市向好銀行按揭取態積極時期，拆息回落將有利銀行續有空間增加按揭優惠。
王美鳳指出，本港最優惠利率P於去年10月底返回加息前最低水平，減P周期完成，但基於美國進一步減息，本港銀行同業拆息繼續回落，與樓按相關的1個月拆息由去年10月平均為3.5%降至今年2月份為2.48%，近日更降至2.07%水平徘徊，反映銀行資金成本回落，有利增加銀行樓按積極取態，並推動銀行增加按揭優惠，近月銀行曾相繼上調樓按現金回贈。而3月份亦接連有大型銀行推出低息定按計劃，有關定息率2.73%較主流H按息3.25%低半厘，基於今年美國減息步伐放緩，H按息仍會維持現時3.25%水平一段時間，料定按計劃吸引力增加。
吸引資金力度卻增加支持樓市繼續向好
王美鳳表示，今年樓市延續已回穩的勢頭並重返升軌，今年市場具有不少繼續支持樓市的因素，包括樓價延續上升潛力、經濟繼續增長、按息已回落並續處偏低水平、新盤庫存減少、樓市需求增加兼備多元化客源；加上本港目前在地緣政治形勢不穩情況下，更突顯作為國際金融中心的優勢， 吸引資金流入力度增加，進一步有助市場利好因素互疊。加上銀行樓按取態積極，將為樓市再添動力，進一步堅固買家信心讓樓市繼續向好發展。
王美鳳指出，按照現時市場H按計劃(H+1.3%; 封頂息P-1.75% P:5%)，倘若1個月拆息跌至低於1.95%，按息便會跌穿封頂息而進一步下降。最近1個月拆息錄得2026年內最低紀錄為2.02%（3月10日），港元流動性增加導致拆息下跌，但基於拆息下跌與美息拉闊至逾1.5厘，港匯呈弱勢反映套息交易或增多，倘若港匯轉弱至觸及弱方兌換保證，金管局便需被動抽走港元，屆時拆息或回升至2.5%或以上水平。加上季結臨近，稍後1個月拆息亦較大機會回升至2厘半左右。
減息周期港按息累減0.875厘 30年期月供減逾一成
王美鳳表示，總結減息周期截至現時情況，銀行2024年9月啟動減P，至2025年10月底共5次減P，累積減幅達0.875厘，隨着銀行減P，H按封頂息率（以P按為基準）亦同步下降，市場按息由2024年9月時之4.125%下跌至2025年10月底為3.25%後維持至今，減幅同為0.875厘，令新按及供樓人士的供款負擔得以大幅舒緩。
以貸款額100萬元、30年期計算，按息由去年4.125%降至現時3.25%計，每月供款由4,847減至4,352元，每月供款大幅減少495元，減幅達10.2%。
若以目前新造按揭平均按揭額約450萬元、同樣以30年期計，經歷5次累計減息後，每月供款由21,809元顯著減少至19,584元，每月節省2,225元，減幅同樣達10.2%。累計減息有效幫助供樓人士及置業上會人士減輕負擔，最低每月入息要求亦由43,618元降至39,168元，門檻大幅降低4,450元（或10.2%）。
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