按揭專家｜申請按揭多線出擊 投資達人變按揭難民｜子非魚

樓市稍為回暖，發展商貼市價推盤，不少投資者都嗅到賺錢機遇，紛紛大手掃貨，市場多個單幢新盤均出現「全層式掃貨」。大手客再度活躍，固然是財力的表現，但在按揭層面，卻是一場與銀行鬥智鬥力的考驗。不少投資者以為，只要「分散投資」——向不同銀行申請按揭，就可以賺盡回贈，將利潤最大化；然而，聰明反被聰明誤，這種策略背後暗藏陷阱，隨時令投資達人變按揭難民。

顧先生（化名）近日一口氣買入同一個新盤的3個單位，他亦希望在申請按揭時「賺到盡」。由於他了解到各銀行對於不同貸款額的按揭回贈有差別，例如有中小型銀行會為500萬元的按揭，提供1%的回贈，但如果要在大型銀行獲得相同的回贈比率，貸款額就要高達1,000萬元。於是顧先生就根據手頭上多個新買物業的貸款額，向不同銀行申請按揭，以爭取最高的按揭回贈。

同時顧先生又有誤解，以為同時間向多間銀行申請按揭，銀行審批入息時，只計算其承按物業的每月還款，實際上銀行審批的大原則，是以申請人的總債務去計算。銀行之間未必會互通消息，而環聯信貸資料庫（TU）未必能即時反映其最新信貸狀況，但實際上，銀行有其他渠道去核實申請人的資料。

放款前會再查信貸紀錄

例如在按揭申請表格上，銀行有一條關鍵問題：「申請人是否已向其他金融機構申請按揭？」申請人需要如實回答；而到了臨近放款時，銀行會再做一次把關，再查核申請人的TU紀錄，當中只要有蛛絲馬跡令銀行進一步追查，都有可能發現申請人實際上已同時獲批多個按揭，銀行輕則即時拒批，令物業難以順利成交；重則會將貸款人視為詐騙，甚至會循法律途徑處理。

有趣的是，與其漁翁撒網，向同一間銀行申請多宗按揭，反而有可能獲得更佳待遇。筆者以往接觸過的真實案例，有投資者以分契形式買入3個物業，並集中在同一銀行申請，經按揭中介與銀行的職員溝通後，銀行將其視為一個整體組合（Portfolio），並且批出最高的回贈比率。

不過，選擇同一銀行，亦不代表萬無一失。最大的難關，是供款與入息比率（DTI）。投資者需要申報每個物業計劃申請的貸款額。以顧先生的個案為例，他買入的3個單位分別是1,000萬、600萬及550萬元，每個單位都申請7成按揭：1,000萬x70%=700萬；600萬x70%=420萬；550萬x70%=385萬，總貸款額達1,505萬元，以目前H按利率3.25%、30年還款期計算，每月還款接近65,500元，即是需要有逾13萬元認可入息，才能通過審批。反過來說，只要有足夠的入息證明，亦反映顧先生是優質客戶，銀行亦樂意承按。

總括而言，大手掃貨是實力的表現，但按揭安排才是真正考驗智慧的關口。與其追逐各銀行的蠅頭小利，不如老老實實申報債務，以一筆過的大額借貸向銀行爭取最佳條款。畢竟，能夠順利上會、按時收樓，遠比那1%的回贈重要。

子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問

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