星漣海本年13宗二手全數蝕讓 高位接火棒最多蝕讓四成半
據28Hse成交記錄顯示，長江實業旗下的馬鞍山星漣海，本年錄得13宗二手成交，全數損手離場，蝕讓幅度介乎6.4%至44.9%，慘況令人側目。當中以2A座中層A室蝕額居首，成為二手成交中損失最嚴重的一宗。實用面積約1,660平方呎，屬四房大宅間隔，成交呎價約11,855元。業主於八月中旬以1,968萬沽出，較2018年一手買入價3,406.7萬，帳面勁蝕1,438.7萬，物業貶值約42.2%。
另一同座中層A室單位，實用面積同為約1,660平方呎，四房間隔，九月上旬以1,692萬易手，成交呎價僅約10,193元。原業主於2018年斥資3,007.6萬購入，持貨七年，蝕讓1,315.6萬，貶值幅度更達43.7%。星漣海蝕讓幅度之深，已成市場焦點。
分析星漣海全數蝕讓原因有三：一，大多業主均在2018年高位入市，現在樓市從高位回調兩至三成，市場低迷下業主被迫減價沽貨，導致大幅蝕讓；二，星漣海入伙後區內新盤相繼落成，亦設有同類型大單位，同類供應增加，市場競爭加劇，分散星漣海潛在購買力；三，區內二手盤有單位比星漣海更吸引，影響其吸引力及競爭力。
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高位入市 忍痛割價止蝕離場
第一，星漣海業主早年高價入市，面對近年樓市持續調整，最終被迫割價，止蝕離場。根據28Hse成交記錄，星漣海本年錄得合共13宗二手蝕讓成交中，其中12宗成交是業主於2017年及2018年項目剛入伙時一手購入，其餘1宗則在2021年高位入市，皆屬樓價高峰期，致使業主在市況低迷下，唯有大幅減價沽貨。
參考易發樓價指數，自2018年1月1日至今，指數由127.5點跌至110.82點，下跌13.08%，反映整體樓市已進入長期調整期。雖然跌幅看似僅一成多，但部分高價豪宅及邊陲地段屋苑的跌幅遠高於大市，星漣海正是典型例子。由於業主多在高峰期入市，實際蝕讓幅度往往達三至四成，跑輸大市。
此外，近年傳媒多番報導，星漣海業主嘗試在二手市場放盤，放盤時間半年至一年半仍乏人問津，最終業主唯有大幅劈價求售，足見大型屋苑如星漣海在跌市中承接力更顯薄弱。
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區內新盤相繼落成 加劇競爭
另外，區內新盤相繼落成，加劇競爭，導致星漣海優勢被抵消。自星漣海在2018年入伙後，同區的雲海及泓碧分別於2019年及2020年落成，增加區內供應，且提供多元房型，吸納不少潛在買家。雲海主打提供開放式至五房單位，泓碧則主打提供開放式至四房單位，此兩盤雖交通配套稍遜，卻更貼近烏溪沙海濱，向西至東北方單位坐擁開揚海景，景觀稍勝星漣海一籌。
再者，雲海及泓碧分別定位為臨海低密度豪宅及豪宅，並擁有大型會所，進一步削弱星漣海吸引力。雲海擁有天台園藝花園，連同室內會所設施及戶外空間共13萬呎，泳池、水療、餐廳等一應俱全；泓碧亦設3萬呎會所，各類遊樂設施齊備。相形之下，星漣海雖亦備有無邊際泳池及宴會廳等設施，但在定位及單位類型上，同區新盤顯然更具競爭力，令星漣海優勢漸被抵消。
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區內二手盤 呎價生活配套交通更具優勢
除新盤夾擊外，區內傳統二手屋苑在呎價、生活配套及交通上亦更具優勢。以距離星漣海17分鐘及22分鐘的雅典居及富寶花園為例，兩者近期成交平均成交呎價分別為11,078元及7,175元，比星漣海的11,205元低1.13%及35.96%。此顯著的價格折讓，無疑令不少著重性價比的用家卻步；雖則星漣海樓齡較新，惟在實用率及地段便利程度上，難以單憑「半新盤」光環支撐其溢價，變相令客源分流至周邊老牌屋苑，進一步蠶食其二手承接力。
再論地利及生活配套，雅典居及富寶花園距馬鞍山站僅7及9分鐘步程，緊鄰市中心，衣食住行一應俱全；反觀星漣海位處偏遠，距最近之烏溪沙站步程逾11分鐘，且周邊商舖匱乏，居民日常補給需折返馬鞍山市中心，星漣海在交通及生活配套上顯得相形見絀，窒礙二手市場的承接意欲。
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