ดอกเบี้ยลดปัจจัยรอง! GDP-เรียลดีมานด์หนุนรับสร้างบ้านครึ่งปีหลัง

สถานการณ์ตลาดรับสร้างบ้านในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 เป็นช่วงเวลาที่เต็มไปด้วยความท้าทายและถือเป็นปีที่ค่อนข้างเหนื่อยสำหรับผู้ประกอบการ จากปัจจัยเศรษฐกิจ การเมือง และต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ตลาดโดยรวมมีมูลค่าหดตัวลง 10% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยมีมูลค่าตลาดรวมอยู่ที่ 96,000 ล้านบาท ขณะที่เมื่อเทียบกับมูลค่า 107,000 ล้านบาทในครึ่งปีแรกของปี 2567 นั้น แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ภาคธุรกิจต้องเผชิญอย่างชัดเจน

นายอนันต์กร อมรวาที นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน (HBA) กล่าวว่า การหดตัวของตลาดส่วนใหญ่เกิดขึ้นในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งมีสัดส่วนมูลค่าลดลงจาก 25% ในปี 2567 เหลือ 20% ในปี 2568 ในขณะที่ตลาดต่างจังหวัดมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 80% ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงการกระจายตัวของกำลังซื้อที่อาจได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจและภาวะตลาดที่แตกต่างกันไปในแต่ละภูมิภาค

ดอกเบี้ยลดไม่ได้ชี้ขาด แต่มีผลในบางระดับราคา

เมื่อวิเคราะห์ปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่เข้ามามีบทบาทสำคัญ หลายคนอาจมองว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเป็นแรงกระตุ้นที่สำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ในมุมมองของธุรกิจรับสร้างบ้านนั้น ปัจจัยด้านดอกเบี้ยมีผลที่แตกต่างกันไปในแต่ละกลุ่มลูกค้า

นายอนันต์กร เปิดเผยว่า การลดดอกเบี้ย 0.25% ล่าสุด มีผลกระทบอย่างมากกับตลาดอสังหาฯ โดยรวม แต่สำหรับธุรกิจรับสร้างบ้านนั้นผลกระทบอยู่ในวงจำกัด เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักของสมาคมฯ เป็นกลุ่มที่สร้างบ้านในระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 70% ของยอดขายทั้งหมด ลูกค้ากลุ่มนี้ส่วนใหญ่มีกำลังซื้อสูง ไม่ได้พึ่งพาการกู้ยืมเงินจากธนาคารมากนัก หรือหากมีการกู้ยืมก็จะเป็นการกู้ในสัดส่วนที่น้อยและมีแนวโน้มที่จะปิดบัญชีสินเชื่อได้เร็วกว่ากำหนด ซึ่งทำให้ไม่ได้รับผลกระทบจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยมากนัก

อย่างไรก็ตาม การปรับลดอัตราดอกเบี้ยยังมีผลดีต่อกลุ่มลูกค้าที่สร้างบ้านในระดับราคาต่ำกว่า 2.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีสัดส่วน 5% และต้องพึ่งพาสินเชื่อเพื่อการก่อสร้างเป็นหลัก โดยลูกค้ากลุ่มนี้จะได้รับประโยชน์โดยตรงจากต้นทุนการกู้ยืมที่ลดลง ทำให้การตัดสินใจสร้างบ้านง่ายขึ้น นอกจากนี้ สมาคมฯ ยังได้รับความร่วมมือจากสถาบันการเงินที่เสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษให้กับลูกค้าที่ทำสัญญากับบริษัทสมาชิก ซึ่งถือเป็นหนึ่งใน "แรงส่ง" ที่สำคัญที่จะกระตุ้นกำลังซื้อในช่วงครึ่งปีหลัง

แม้ว่าปัจจัยด้านดอกเบี้ยจะส่งผลกระทบที่แตกต่างกันไป แต่ปัจจัยภาพรวมทางเศรษฐกิจยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาดรับสร้างบ้าน ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ตลาดได้รับผลกระทบจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ แต่ในครึ่งปีหลัง สมาคมฯ มองเห็นสัญญาณบวกที่จะเข้ามาสนับสนุนให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้

"ภาพรวมเศรษฐกิจ-ดีมานด์ที่แท้จริง" ขับเคลื่อนครึ่งปีหลัง

นายอนันต์กร ได้กล่าวว่า มูลค่าตลาดรับสร้างบ้านที่หดตัว 10% ในช่วงครึ่งปีแรกนั้น เป็นตัวเลขที่สอดคล้องกับภาพรวมของ GDP ที่ผันผวนและไม่เติบโตตามเป้าหมาย ที่ควรจะเป็น โดยในช่วงเศรษฐกิจดีตัวเลขจะสูงขึ้น ขณะที่ช่วงเศรษฐกิจไม่ดีตัวเลขก็จะลดลงตาม ตัวเลขดังกล่าวจึงสะท้อนให้เห็นถึงภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศได้อย่างชัดเจน

อย่างไรก็ตาม สมาคมฯ เชื่อว่าตลาดจะกลับมาฟื้นตัวได้ในช่วงครึ่งปีหลัง จากปัจจัยสำคัญคือ "ดีมานด์ที่แท้จริง" (Real Demand) ของผู้บริโภคที่ต้องการสร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง และแนวโน้มการเติบโตของเศรษฐกิจที่เริ่มมีสัญญาณบวกมากขึ้น นายอนันต์กรเชื่อว่าความต้องการที่แท้จริงนี้จะกลับมาในช่วงครึ่งปีหลัง ซึ่งจะช่วยยกระดับสถานการณ์ธุรกิจให้ดีขึ้น และจะเห็นได้จากสถิติใบอนุญาตก่อสร้างที่แม้จะผันผวนบ้าง แต่ยังคงอยู่ในระดับที่สอดคล้องกับภาพรวมเศรษฐกิจจากการปรับเป้าประมาณการ GDP เพิ่มขึ้นเป็น 1.8-2.3% ของสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.)

ทั้งนี้ แม้จะมีปัจจัยบวกจากสถาบันการเงิน แต่ทางสมาคมฯ ยังคงมีข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ โดยเฉพาะธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งมีโครงการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง เช่น โครงการสินเชื่อบ้านจัดสรรต่างๆ อย่าง "แฮปปี้โฮม" ทางสมาคมฯ หวังเป็นอย่างยิ่งว่า ธอส. จะพิจารณาขยายขอบเขตการสนับสนุนสินเชื่อในโครงการต่างๆ ให้ครอบคลุมถึง "บ้านที่ปลูกสร้างเอง" ด้วย เนื่องจากปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่เน้นการสนับสนุนที่อยู่อาศัยในรูปแบบบ้านจัดสรรเป็นหลัก

โดยสมาคมฯ มองว่ากลุ่มลูกค้าที่ต้องการสร้างบ้านเองก็เป็นกลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงไม่แพ้กัน และยังเป็นกลุ่มที่จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้อย่างมีนัยสำคัญ ดังนั้น หาก ธอส. สามารถขยายขอบเขตการให้สินเชื่อดังกล่าวได้อย่างมีประสิทธิภาพ หรืออาจจัดสรรวงเงินเฉพาะสำหรับสินเชื่อเพื่อการปลูกสร้างบ้าน ซึ่งทางสมาคมฯ ได้เสนอแนะตัวเลขวงเงินที่เหมาะสม 10,000 ล้านบาท โดยจะเป็นกลไกสำคัญในการเสริมกำลังซื้อในภาพรวมตลาดรับสร้างบ้านที่มีมูลค่ากว่า 200,000 ล้านบาท