อาคารสำนักงานครึ่งหลังจ่อเพิ่ม2.5แสนตร.ม. ศก.ฝืดลดใช้พื้นที่
เศรษฐกิจไทยชะลอตัวอย่างต่อเนื่องในครึ่งหลังปี 2568 แต่ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ไตรมาส 2 ยังเดินหน้าต่อด้วยความต้องการเช่าที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะอาคารคุณภาพสูงและ “สำนักงานสีเขียว” หนุนดีกรีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจาก “ซัพพลายใหม่” และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วนและกรรมการบริหาร หัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ขณะที่เศรษฐกิจไทยเริ่มส่งสัญญาณสะดุด! จากแรงกดดันภาคการส่งออกและการบริโภคภาคเอกชนในครึ่งหลังปี 2568 หากแต่ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาส 2 กลับเติบโต โดยมีการเช่าพื้นที่สูงเกือบ 200,000 ตร.ม.
ข้อมูลล่าสุดพบว่า พื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ขยายตัว 1.7% จากไตรมาสก่อนหน้า แตะ 6.42 ล้านตร.ม. โดยมี 4 อาคารใหม่เปิดตัว ได้แก่ APAC Tower, KingBridge Tower, BTS Visionary Park และ One Origin Sanampao รวมเพิ่มขึ้นประมาณ 180,000 ตร.ม. ทว่าไม่ใช่ทุกพื้นที่จะพร้อมให้เช่าทันที บางส่วนถูกใช้โดยเจ้าของ ทำให้การดูดซับสุทธิอยู่ที่ 67,000 ตร.ม.
“น่าสังเกตว่า อาคารใหม่เหล่านี้ล้วนผ่านมาตรฐานสิ่งแวดล้อม เช่น LEED Gold สะท้อนทิศทางความต้องการพื้นที่สำนักงานที่ตอบโจทย์ความยั่งยืนมากขึ้น โดยเฉพาะยุคหลังโควิด-19 ที่องค์กรต่างๆ เริ่มให้ความสำคัญกับสุขภาวะ พลังงาน และภาพลักษณ์องค์กร”
แม้จะมีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น แต่ “การเลือก” ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญ จะเห็นว่าอัตราการเข้าใช้งานโดยรวมลดลง 0.7% เหลือ 76.8% อาคารเกรด A และ B เผชิญการแข่งขันอย่างหนัก โดยอาคารเกรด A อัตราใช้งานลดลงเหลือ 75.3% อาคารเกรด B ลดลงชัดเจน เหลือเพียง 74% ขณะที่อาคารเกรด C กลับปรับเพิ่มขึ้นเป็น 80.5% สะท้อนการขยับตัวขององค์กรที่มุ่งเน้นควบคุมต้นทุนอีกด้วย
ค่าเช่าขยับขึ้น? แค่บางส่วน
สำหรับค่าเช่าเฉลี่ยของตลาดปรับขึ้นเล็กน้อยเป็น 847 บาท/ตร.ม./เดือน แต่หากเจาะลึกค่าเช่าแต่ละเกรดกลับ “ลดลง” อาคารเกรด A ลดลง 1.2% เหลือ 1,233 บาท เกรด B ลดลง 0.7% เหลือ 866 บาท เกรด C ทรงตัวที่ 543 บาท
“การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าตลาดโดยรวมมาจากอาคารใหม่ที่เข้าสู่ตลาด แม้ตั้งราคาต่ำกว่าเกรดเดียวกัน แต่สูงกว่าค่าเฉลี่ยตลาด อีกทั้งอาคารเก่าเริ่มปรับลดราคาลงเพื่อแข่งขัน จึงทำให้ช่องว่างราคาแต่ละเกรดแคบลง”
ปัจจุบัน ตลาดในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ยังมีสัญญาณอ่อนตัว โดยค่าเช่าลดลงเฉลี่ย 1.3% เหลือ 957 บาท/ตร.ม./เดือน ขณะที่อัตราการเข้าใช้งานลดลงเล็กน้อย เหลือ 76% ทำเล “เพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ” ค่าเช่าลดลงมากสุด 2.6% ทำเล “นานา-อโศก-พร้อมพงษ์” ค่าเช่าลดลงแต่การใช้งานเพิ่มขึ้น ทำเล “สีลม-สาทร-พระราม 4” ค่าเช่าคงที่ แต่อัตราใช้งานลดลง
ขณะที่ทำเลนอก CBD กลับมาแรงสวนทาง! พื้นที่สำนักงานนอกเขตธุรกิจเริ่มฟื้นตัว มีค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 2.2% เป็น 688 บาท/ตร.ม./เดือน ทำเล “เพชรบุรี-รัชดา” ค่าเช่าขยับเล็กน้อย แต่มีอัตราการเข้าใช้งานสูง ทำเล “พหลโยธิน-วิภาวดี” ค่าเช่าเพิ่มสูงสุด 5.8% จากโครงการใหม่ แต่การเข้าใช้งานลดลงถึง 6.2% ทำเล “บางนา-ศรีนครินทร์” ค่าเช่าเพิ่มเล็กน้อย อัตราใช้งานลดลงตาม
“ประคองตัว” มากกว่า “ขยับขยาย”
แม้ภาพรวมไตรมาส 2 จะสดใส แต่การชะลอตัวทางเศรษฐกิจในครึ่งปีหลัง อาจกดดันการ “ตัดสินใจเช่าใหม่” โดยเฉพาะจากธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากภาษีนำเข้าสหรัฐ ขณะเดียวกันความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลง ส่งผลให้ผู้เช่าหลายรายเลื่อนการลงทุน หันมาใช้วิธี “ประคองตัว” มากกว่า “ขยับขยาย”
นอกจากนี้ ยังมีอุปทานใหม่อีกราว 250,000 ตารางเมตร ที่เตรียมเข้าสู่ตลาดในช่วงปลายปี ทำให้การแข่งขันยิ่งรุนแรงมากขึ้น ผู้ประกอบการหลายรายจึงเริ่มปรับตัวด้วยการเสนอสัญญาเช่าที่ยืดหยุ่น สนับสนุนค่าใช้จ่ายตกแต่งภายใน และบริการเสริมอื่นๆ เพื่อดึงดูดผู้เช่า
“วันนี้การแข่งขันไม่ใช่แค่เรื่องราคา แต่เป็น ‘คุณค่า’ ที่ผู้เช่าจะได้รับในช่วงเวลาที่ต้องบริหารความไม่แน่นอน”
ความยืดหยุ่น = ความอยู่รอด
หากมีคำหนึ่งที่นิยามตลาดอาคารสำนักงานปีนี้ได้ชัดเจนที่สุด คงหนีไม่พ้น “ความยืดหยุ่น” ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบพื้นที่ การตั้งราคาค่าเช่า หรือการเจรจาสัญญา ที่ต้องตอบโจทย์องค์กรยุคใหม่ที่ต้องการพื้นที่ที่พร้อมปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์ สิ่งที่เห็นได้ชัดจากไตรมาสนี้คือ แม้เศรษฐกิจจะเผชิญความท้าทาย แต่ “ตลาดออฟฟิศ” หรือ อาคารสำนักงาน ยังไม่หยุดนิ่ง เพียงแต่ผู้เล่นในตลาด ต้องเรียนรู้ที่จะเคลื่อนไหวให้สอดคล้องกับความเปลี่ยนแปลงมากกว่าเพียงแค่แข่งขันกันด้านตัวเลข
ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังเดินเข้าสู่ “ยุคแห่งการปรับตัว” ที่ความยืดหยุ่น และความเข้าใจความต้องการเชิงลึกของผู้เช่า จะเป็นตัวชี้วัดความอยู่รอดของเจ้าของอาคารในอนาคตอันใกล้