เปิดกลยุทธ์ 'ร่วมทุนแลนด์ลอร์ด' เดวา แลนด์ดันโครงการหรู สู้ตลาดอสังหาฯ
ในภาวะที่ตลาดอสังหาฯ เผชิญความไม่แน่นอนจากทั้งเศรษฐกิจและการเมือง ผู้ประกอบการจำนวนมากเลือกชะลอการลงทุนใหม่ แต่เดวา แลนด์ กลับเลือกสวนทาง ด้วยการดึงแลนด์ลอร์ดเจ้าของที่ดินเก่าเก็บใจกลางเมืองเข้ามาร่วมทุนพัฒนาโครงการแนวราบ ภายใต้แบรนด์ “แคนวาส” มูลค่ารวมกว่า 500 ล้านบาท
นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เดวา แลนด์ จำกัด มองว่า แม้ตลาดครึ่งปีหลังยังไม่ฟื้นและมีแต่ทรงกับทรุด แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีศักยภาพการซื้อสูง เช่น แพทย์ นักธุรกิจ และผู้บริหารระดับสูง ซึ่งได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น
“บ้านยังเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ต่อให้เกิดสงครามหรือเหตุการณ์ความไม่แน่นออะไรก็ตาม ผู้คนก็ยังต้องหาที่อยู่อาศัย เพียงแต่ตลาดมวลรวมอาจหดตัว แต่กลุ่มที่มีกำลังซื้อยังคงขยับ” เลิศมงคลระบุ
โมเดลร่วมทุนแลนด์ลอร์ด ที่เดวา แลนด์เลือกใช้ คือการนำที่ดินมาแปลงเป็นทุน โดยเจ้าของที่ดินถือหุ้นตามสัดส่วนมูลค่าที่ดิน เทียบกับต้นทุนก่อสร้างและการพัฒนา ขณะที่บริษัทลงทุนด้านการออกแบบ การตลาด และการบริหารจัดการทั้งหมด และมีสัดส่วนถือหุ้นแตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ เช่น พระราม 9 เจ้าของที่ดินถือหุ้นราว 50% ขณะที่ทำเลอารีย์เดวา แลนด์ถือหุ้น 75% และทำเลปุณณวิถีอยู่ที่ราว 67%
แรงผลักดันสำคัญของโมเดลนี้มาจากพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่บังคับใช้เต็มรูปแบบตั้งแต่ปี 2567 ทำให้แลนด์ลอร์ดหลายรายต้องแบกรับต้นทุนเพิ่มขึ้น หากไม่พัฒนาโครงการหรือนำที่ดินออกใช้ประโยชน์ การขายที่ดินก็ไม่ใช่ทางเลือก เพราะส่วนใหญ่เป็นที่ดินมรดกที่อยู่กับตระกูลมานานหลายสิบปี เจ้าของที่ดินจึงมองหาทางเลือกที่จะสร้างมูลค่าเพิ่มโดยไม่ต้องสูญเสียกรรมสิทธิ์
“ข้อได้เปรียบของการร่วมทุนคือแลนด์ลอร์ดได้รับมูลค่ามากกว่าการขายเงินสด ยกตัวอย่าง ที่ดินที่มีคนขอซื้อ 40 ล้าน เจ้าของเลือกมาร่วมทุนกับเรา ได้มูลค่าที่ดินคิดเป็น 50 ล้าน และยังได้หุ้นในโครงการ หากขายหมดกำไรจะสูงกว่า ถือเป็นการสร้าง value added ที่ดีกว่า” เลิศมงคลอธิบาย
สำหรับ 3 แลนด์ลอร์ดที่เข้ามาร่วมทุนในรอบนี้ ได้แก่ ตระกูลเลาหพันธุ์ในทำเลพระราม 9, ตระกูลนาคะเกศในทำเลอารีย์-พหลโยธิน และตระกูลเจริญพานิชในทำเลสุขุมวิท 101 (ปุณณวิถี) รวมมูลค่าโครงการทั้งสิ้นประมาณ 500 ล้านบาท โดยแต่ละทำเลมีจุดขายต่างกัน พระราม 9 เจาะกลุ่มนักธุรกิจและผู้บริหาร อารีย์เน้นกลุ่มแพทย์และข้าราชการอาวุโส ขณะที่ปุณณวิถีจับกลุ่มสตาร์ทอัพและผู้ทำงานในโซนทรู ดิจิทัล พาร์ค
นายเลิศมงคล ยังได้เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ยังท้าทาย โดยยอดขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลอยู่ราว 60,000 ยูนิต ลดลงจากช่วงที่เคยแตะ 1 แสนยูนิตต่อไตรมาส แต่ก็ยังสูงกว่าวิกฤตต้มยำกุ้งที่ยอดขายเหลือเพียง 30,000 ยูนิตต่อปี
“ตอนนี้เหมือนเรือลอยในคลอง หากไม่มี GDP ที่เปรียบเสมือนน้ำ เรือก็ไม่ลอย” เขาเปรียบเทียบ
อย่างไรก็ตาม เดวา แลนด์เชื่อว่าช่วงนี้เป็นจังหวะดีในการลงทุน เพราะที่ดินหายากและมีต้นทุนต่ำกว่าตลาดเฉลี่ยราว 30% จากการที่เป็นที่ดินมรดกสะสมมา 50-60 ปี จึงสามารถตั้งราคาขายต่ำกว่าคู่แข่งในทำเลเดียวกัน โดยยังคงรักษามาตรฐานสูงไว้ได้ เช่นโครงการของเดวา แลนด์ ที่ติดตั้งลิฟต์ในทุกยูนิต ระบบกรองอากาศ PM 2.5 และโซลาร์เซลล์ โดยทั้ง 3 โครงการที่เปิดตัว ได้แก่
- แคนวาส พระราม 9 บ้านพูลวิลล่า 8 ยูนิต ขนาดที่ดิน 35-43 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 366 ตร.ม. 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ 3 ที่จอดรถ พร้อมลิฟต์และ Rooftop Garden ราคา 24.9-34.9 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 220 ล้านบาท แบ่งการพัฒนา 2 เฟส คาดแล้วเสร็จกลางปี 2569
- แคนวาส อารีย์ บ้านพูลวิลล่าสั่งสร้าง 4 ยูนิต ขนาดที่ดิน 25-45 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 350-450 ตร.ม. ราคา 35-45 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 160 ล้านบาท
- แคนวาส ปุณณวิถี บ้านพูลวิลล่าสั่งสร้าง 4 ยูนิต ขนาดที่ดิน 35–55 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 350-450 ตร.ม. ราคา 35-45 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 120 ล้านบาท
โดยทั้ง 3 โครงการจะเปิดพรีเซลพร้อมกันในวันที่ 1 กันยายน 2568 บริษัทได้ตั้งเป้าปิดการขายทั้งหมดภายใน 1 ปี สะท้อนความมั่นใจในศักยภาพทำเลและความแข็งแกร่งของโมเดลร่วมทุน ที่ช่วยสร้างทางรอดใหม่ในยุคตลาดอสังหาฯ ไม่แน่นอน