ตลาดอสังหาฯ ไทย6เดือนแรก68 หดตัวแรงเหลือเพียง 15,484 หน่วย ดีเวลลอปเปอร์ปรับตัวไร้ฟองสบู่
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยนับถึงกลางปี 2568 นี้ เป็นอย่างไร กำลังจะดิ่งเหว หรือทรงตัวหรือมีโอกาสเฟื่องฟูได้หรือไม่ เป็นคำถามสำคัญที่ทุกท่านให้ความสนใจ ดร.โสภณ มาไขความจริงเกี่ยวกับสถานการณ์ล่าสุดที่สำรวจถึงกลางปี 2568ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สสำรวจจบสิ้นในช่วงต้นเดือนกรกฎาคม 2568 (จบไตรมาสที่ 2/2568) และพบข้อมูลที่น่าสนใจที่ภาครัฐและภาคเอกชนที่เกี่ยวข้องพึงให้ความสนใจเพื่อการวางนโยบายและแผน รวมทั้งภาคประชาชนที่คิดจะซื้อบ้านได้นำไปประกอบการตัดสินใจด้วย
การเปิดตัวโครงการใหม่
ผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่า ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพียง 15,484 หน่วย ทั้งนี้ 99.8% เป็นที่อยู่อาศัย ณ มูลค่ารวมกันที่ 111,230 ล้านบาท โดยมี 99.6% เป็นที่อยู่อาศัย มีเพียงอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเป็นส่วนน้อยเท่านั้น ทั้งนี้ราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 7.184 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงกว่าทุกปี เพราะในปีนี้เน้นการเปิดขายสินค้าราคาแพงที่ผู้ซื้อยังมีกำลังซื้อมากกว่าสินค้าราคาถูกทั่วไป
ในส่วนของที่อยู่อาศัยนั้น ปรากฏว่ากลุ่มใหญ่ที่สุดยังเป็นห้องชุดพักอาศัย จำนวน 7,393 หน่วย หรือ 47.8% หรือเกือบครึ่งหนึ่ง ที่น่าแปลกใจก็คือมีการเปิดตัวบ้านเดี่ยว 3,719 หน่วย หรือ 24.1% ซึ่งมากกว่าการเปิดตัวของทาวน์เฮาส์ที่ 3,070 หน่วยเสียอีก นอกนั้นเป็นบ้านแฝด 1,154 หน่วย (7.5%) และอาคารพาณิชย์ 116 หน่วย (0.8%) บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดกลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดในระดับราคา 5-10 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดในราคา 2-3 ล้านบาท และในส่วนของห้องชุด กลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดในราคา 1-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท เป็นสำคัญ ห้องชุดราคาแพง เช่น เกินกว่า 20 ล้านบาท เปิดตัวน้อยมาก
การคาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568
ถ้าดูจากตัวเลขที่มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเพียง 15,452 หน่วย ณ มูลค่ารวมกันที่ 110,820 ล้านบาท ก็เป็นไปได้ที่ตลาดที่อยู่อาศัยที่ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 ทั้งปีจะมีจำนวนหน่วย 30,904 หน่วย รวมมูลค่า 221,640 ล้านบาท หรือเท่ากับว่ามูลค่าการพัฒนาลดลง 46.4% และจำนวนหน่วยเปิดใหม่ลดลง 49.7% หรือลดลงถึงครึ่งหนึ่งของปี 2567 ที่ถือว่าแย่แล้ว แต่ปี 2568 คาดว่าจะแย่ลงไปอีก
อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณคาดการณ์ว่าในครึ่งหลังของปี 2568 นี้ น่าจะมีโครงการสินค้าที่อยู่อาศัยราคาถูก (โดยเฉพาะห้องชุดและทาวน์เฮาส์ในราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท) ที่จะได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนเพิ่มเข้ามาในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก ทั้งนี้เมื่อปี 2567 รัฐบาลได้มีมาตรการส่งเสริมการสร้างบ้านราคาถูกนี้ และขณะนี้น่าจะได้เวลาที่สินค้าเหล่านี้จะออกสู่ตลาดหลังการออกแบบ ขออนุญาตต่างๆ แล้วเสร็จ
ดร.โสภณคาดว่าจำนวนหน่วยเปิดใหม่ในปี 2568 ทั้งนี้เมื่อรวมกับครึ่งปีหลังแล้ว น่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 39,540 หน่วย และมูลค่าการพัฒนาจะเพิ่มขึ้นเป็น 251,371 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยตกอยู่ที่ 6.357 ล้านบาท อย่างไรก็ตามในปี 2568 ก็ยังน่าจะตกต่ำกว่าปี 2567 ถึง 39.2% ในแง่จำนวนหน่วย และ 35.7% ในแง่ของมูลค่าโครงการ อาจกล่าวได้ว่า จำนวนหน่วยที่ 39,540 หน่วยนี้ นับว่าต่ำสุดในรอบ 23 ปี ต่ำกว่าช่วงวิกฤติโควิด-19 โดยนับจากปี 2545ที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นจากวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 และในแง่มูลค่าของโครงการเปิดใหม่ นับว่าต่ำสุดในรอบ 16 ปีนับจากปี 2552 เป็นต้นมา
อย่างไรก็ตามหากพิจารณาในแง่มูลค่าการพัฒนา จะพบว่า สินค้าหลักที่เปิดตัวในครึ่งแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีมูลค่าสูงสุดก็คือบ้านเดี่ยว มีมูลค่ารวม 66,474 ล้านบาทจากทั้งหมด 110,820 ล้านบาท หรือ 60% ถือเป็นกลุ่มที่ครอบครองตลาดสูงสุด รองลงมาเป็นห้องชุด 22,931 ล้านบาท หรือ 20.7% และทาวน์เฮาส์ 12,257 ล้านบาท (11.1%) ซึ่งสูงกว่าบ้านแฝดที่ 8,503 ล้านบาท (7.7%) ไม่มากนัก อาจกล่าวได้ว่า บ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปนั้น แม้มีเพียง 821 หน่วย (5.3%) ของอุปทานใหม่ แต่มีมูลค่ารวมถึง 36,819 ล้านบาท หรือ 33.2% ของมูลค่าการพัฒนาใหม่ทั้งหมด กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าสินค้าที่ยังพอขายได้ในตลาดจะเป็นสินค้าราคาแพงสำหรับผู้มีรายได้สูง ส่วนสินค้าราคาถูกกลับขายยาก เพราะประชาชนทั่วไปมีกำลังซื้อที่ลดลง
ปรากฏการณ์ที่ดีที่อุปทานลดลง
ในแง่หนึ่งการผลิตที่อยู่อาศัยที่น้อยลง สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำลงอย่างชัดเจน เศรษฐกิจจึงเป็นตัวกำหนดตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นตัวนำเศรษฐกิจ ดังนั้นการหวังจะกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นสิ่งที่เป็นไปไม่ได้ ในความเป็นจริงถ้าเศรษฐกิจของชาติหรือของครัวเรือนดี ก็จะมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดีก็จะปรับตัวลดการซื้อที่อยู่อาศัยลง
อย่างไรก็ตามการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยที่น้อยลง โดยดูจากตัวเลขที่มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพียง 15,452 หน่วย ณ มูลค่ารวมกันที่ 110,820 ล้านบาทนั้น ในทางตรงกันข้าม กลับมีหน่วยที่ระบายขายออกได้จำนวน 23,305 หน่วย หรือมากกว่าจำนวนหน่วยเปิดใหม่ถึง 50.8% การนี้แสดงว่าตลาดมีการปรับตัวที่ดี สินค้าที่เหลือขายอยู่ในตลาดจึงลดลงเหลือเพียง 223,019 หน่วย จากที่เหลือไว้เมื่อสิ้นปี 2567 ที่ 234,478 หน่วย ในทางตรงกันข้ามหากตลาดไม่มีการปรับตัวยังเปิดตัวโครงการใหม่ๆ นับแสนหน่วยต่อปี ก็จะเกิดปัญหาฟองสบู่ขึ้นอย่างแน่นอน แต่ภาวะในขณะนี้ไร้ฟองสบู่