อสังหาฯ ปี 68 ดิ่งต่ำสุดรอบ 23 ปี บ้านแพงยังพอประคองตัวไหว
ตลาดที่อยู่อาศัยไทยในครึ่งแรกของปี 2568 เผชิญภาวะถดถอยอย่างชัดเจน ทั้งในด้านจำนวนโครงการเปิดตัวและมูลค่ารวม โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ระบุว่าจำนวนหน่วยเปิดใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกมีเพียง 15,484 หน่วย มูลค่า 111,230 ล้านบาท ถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบหลายปี ขณะเดียวกันยังคาดว่าทั้งปี 2568 จะมีจำนวนหน่วยเปิดใหม่รวมเพียง 39,540 หน่วย มูลค่า 251,371 ล้านบาท ซึ่งนับว่าต่ำสุดในรอบ 23 ปีในแง่จำนวน และต่ำสุดในรอบ 16 ปีในแง่มูลค่า
ข้อมูลชี้ว่าบ้านเดี่ยวกลับมามีบทบาทมากที่สุดในตลาด โดยครองสัดส่วนมูลค่าราว 60% ของการพัฒนาใหม่ทั้งหมด สวนทางกับห้องชุดและทาวน์เฮาส์ที่มีสัดส่วนลดลง ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 7.184 ล้านบาท สูงขึ้นกว่าทุกปี เนื่องจากผู้ประกอบการเลือกเปิดตัวเฉพาะสินค้าราคาสูงที่ยังพอมีผู้ซื้อ
แม้ภาพรวมดูตกต่ำ แต่ตลาดก็เริ่มเข้าสู่ภาวะสมดุลที่น่าจับตา โดยพบว่ามีหน่วยขายออก 23,305 หน่วย ซึ่งมากกว่าหน่วยเปิดใหม่ถึง 50.8% ส่งผลให้สินค้าคงค้างลดลงอย่างต่อเนื่อง จาก 234,478 หน่วยเมื่อสิ้นปี 2567 เหลือ 223,019 หน่วย ณ กลางปี 2568 สะท้อนถึงการปรับตัวของตลาดที่หลีกเลี่ยงภาวะฟองสบู่ได้อย่างมีนัยสำคัญ
ในมุมของทำเลน่าจับตา เขตบางขัน–คลองหลวง และลำลูกกา ยังคงเป็นพื้นที่หลักของคอนโดราคาประหยัด สำหรับกลุ่มนักศึกษาและผู้เริ่มทำงาน ขณะที่ทำเลอย่างบางนา–ตราด กม.10–30 กลับกลายเป็นจุดสนใจของบ้านเดี่ยวระดับกลางถึงสูง แม้ยอดขายยังไม่โดดเด่นก็ตาม ส่วนทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท พบการเปิดตัวจำนวนมากในย่านประชาอุทิศ–ธนบุรี
ในภาพรวม ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA มองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 จะยังคงเผชิญแรงกดดันต่อเนื่องจากเศรษฐกิจในประเทศที่อ่อนแอ กำลังซื้อภาคประชาชนที่ลดลง และการแข่งขันจากประเทศเพื่อนบ้าน โดยเฉพาะเวียดนามที่กำลังแซงหน้าด้านขนาดเศรษฐกิจในอีกไม่กี่ปี
แนวโน้มการพัฒนาจึงน่าจะไปใน 3 ทิศทางหลัก ได้แก่ การเน้นสร้างที่อยู่อาศัยระดับบนที่ยังมีกำลังซื้อ การกระตุ้นกลุ่มตลาดล่างผ่านการส่งเสริมการลงทุนในสินค้าราคาต่ำไม่เกิน 1.5 ล้านบาท และการกระจายความเสี่ยงไปยังธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น การปล่อยเช่า อสังหาฯ ท่องเที่ยว หรือขยายไปต่างประเทศ
ดร.โสภณยังเสนอแนวทางระยะยาวที่ควรถูกหยิบยกขึ้นมาปรับปรุงอย่างจริงจัง อาทิ การปฏิรูปกฎหมายภาษีและผังเมืองเพื่อจูงใจการลงทุนในเขตเมือง การจัดเก็บภาษีที่ดินเปล่าในอัตราสูงขึ้นเพื่อเพิ่มอุปทานที่ดินในใจกลางเมือง และการส่งเสริมตลาดมือสองเพื่อให้เกิดการหมุนเวียนทรัพย์สิน ลดหนี้ และเพิ่มโอกาสการซื้อของประชาชน