อสังหาฯจีนยังน่าห่วง! ฟื้นตัวต่ำคาด จ่อซึมยาว หากไร้มาตรการกระตุ้น

สำนักข่าวบลูมเบิร์กรายงานสถานการณ์วิกฤติ “อสังหาริมทรัพย์จีน” จากรายงานของธนาคารยูบีเอส กรุ๊ป เอจี (UBS Group AG) ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทไม่กี่แห่งที่คาดการณ์ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนจะฟื้นตัว แต่สสถานณ์กลับพลิกผันเมื่อยอดขายในไตรมาสที่ 2 ชะลอตัวลงอีกครั้ง

จอห์น แลม นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ของธนาคาร UBS เคยคาดการณ์ไว้เมื่อเดือนมี.ค.ว่า ราคาบ้านในเมืองใหญ่ๆ จะกลับมาคงที่ได้ในช่วงต้นปี 2569 แต่ได้เปลี่ยนคาดการณ์ โดยระบุว่าถ้าทางการจีนไม่มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติม ราคาบ้านน่าจะทรงตัวในช่วงกลางไปจนถึงปลายปี 2569

"ยอดขายบ้านช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมาเริ่มชะลอตัวลง และถ้าสถานการณ์ยังเป็นแบบนี้ต่อไป การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะช้ากว่าที่คิดไว้"

ยอดขายบ้านลดลงต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี 68 และฟื้นตัวขึ้นเล็กน้อย ซึ่งในช่วงที่มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ยอดขายกลับมาลดลงอีกครั้งในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้

แลมชี้ให้เห็นว่าความต้องการซื้อบ้านที่ลดลง ส่งผลให้ต้องใช้เวลาในการขายบ้านนานขึ้น โดยใช้ข้อมูลจากเมืองใหญ่ๆ ในจีนที่คาดว่าขะฟื้นตัวได้ดีกว่าเมืองอื่น โดยในเดือนมี.ค.บ้านในเมืองใช้เวลาขายโดยเฉลี่ย 14 เดือน แต่ ณ สิ้นเดือนมิ.ย. การขายบ้านหนึ่งหลังต้องใช้เวลาขายบ้านในสต็อกนานขึ้นถึง 20.7 เดือน

'กองรีท‘ หนุนตลาดอสังหาจีน

จอห์น แลม มองเห็นโอกาสที่ดีในตลาด กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) โดยจีนเริ่มเปิดตลาด REITs ในปี 2564 เพื่อระดมทุนไปใช้ในโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ แลกกับการจ่ายเงินปันผลที่ค่อนข้างสม่ำเสมอให้กับนักลงทุน

ในปี 2566 จีนได้ขยายโครงการนี้ให้รวมถึง ศูนย์การค้าด้วย ทำให้มีนักลงทุนจำนวนมากเข้ามาซื้อกองทุนเหล่านี้ในปีนี้ เพราะต้องการผลตอบแทนที่สูงกว่าพันธบัตรรัฐบาลที่อยู่ในระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์

นักวิเคราะห์จาก Bloomberg Intelligence นำโดย คริสตี้ หง และ โมนิกา ซี ระบุในรายงานว่า กอง REITs ของจีนให้ผลตอบแทนสูงเป็นอันดับ 2 ในกลุ่มตลาดหลักของเอเชีย ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 และมูลค่าของกองทุนเหล่านี้ยังคงแข็งแกร่งอย่างมาก ซึ่งแตกต่างจากหุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงไปถึง 84% ในช่วงเวลาเดียวกัน

แลมคาดการณ์ว่า ระบบการเงินในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนอาจเกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในอีก 3-5 ปีข้างหน้า และมองว่าการเติบโตของตลาด REITs จะเข้ามาช่วยชดเชยและเพิ่มมูลค่าให้กับหุ้นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่หดตัวลงในปัจจุบันได้

อนาคตตลาด ‘อสังหาจีน’ จากแบงก์ใหญ่

การคาดการณ์ของธนาคาร UBS น่าจับตามอง เนื่องจาก UBS เป็นธนาคารแห่งแรกที่ออกมาลดอันดับความน่าเชื่องถือของ “ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป” ในช่วงต้นปี 2564 ซึ่งเป็นการคาดการณ์ก่อนที่ก่อนที่บริษัทจะผิดนัดชำระหนี้ถึง 11 เดือน

ขณะเดียวกัน ธนาคารต่าง ๆ ก็ได้ออกรายงานมุมมองต่ออนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีนที่แตกต่างกันไป

• มอร์แกน สแตนลีย์ (Morgan Stanley) คาดการณ์ว่ายอดขายอสังหาริมทรัพย์จะยังคงซบเซาต่อไปในไตรมาสที่ 3
• เอชเอสบีซี โฮลดิ้งส์ (HSBC Holdings) มองเห็นการฟื้นตัวที่แตกต่าง โดยมองว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของรัฐที่มีคุณภาพจะได้รับประโยชน์ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความสามารถในการตั้งราคาในเมืองใหญ่ได้ดี และมีโครงการที่แข็งแกร่งกำลังอยู่ระหว่างการพัฒนา