ตลาดอสังหาฯ ยังท้าทายครึ่งหลังได้แรงหนุนดอกเบี้ยขาลง-มาตรการรัฐ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์นับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา ได้รับปัจจัยกระทบที่หลากหลายทั้งภายในและภายนอกประเทศ ต่อเนื่องมาจนถึงปี 2568 ที่เห็นได้ชัดเจนน่าจะเป็นเรื่องของกำลังซื้อของคนไทยที่ลดลง ประกอบกับกลุ่มคนจีนเดินทางเข้าประเทศไทยลดลง

มีผลต่อภาคธุรกิจการท่องเที่ยว และตลาดคอนโดมิเนียม ที่ต้องพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติ โดยเฉพาะลูกค้าคนจีน แต่อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันคนจีนก็ยังเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยมากเป็นอันดับ 1เพียงแต่จำนวนอาจจะลดลงบ้าง

เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว และมีแนวโน้มที่มากขึ้นต่อเนื่องในช่วงที่เหลือของปีนี้ แต่สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ คนจีนก็ยังมากเป็นอันดับ 1 เช่นเดิม และมากกว่าอันดับที่ 2 และ อันดับอื่นๆ แบบชัดเจน

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า สำหรับผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 ทั้งรายได้และกำไรยังอยู่ในอัตราที่สูง

แม้อาจจะลดลงจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แต่ผู้ประกอบการบางรายกลับสร้างผลกำไรได้ต่อเนื่อง ในอัตราที่ไม่ลดลง โดยเฉพาะบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่มีผลกำไรมากที่สุด (2,212 ลบ.) แต่เพราะ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ดำเนินธุรกิจที่หลากหลายทำให้มีรายได้เข้ามาในพอร์ตจากหลายช่องทาง

แม้ว่าจะมีการเปิดขายโครงการใหม่ไม่มากนักในช่วงที่ผ่านมา ขณะที่บริษัท แสนสิริ จํากัด (มหาชน) มีผลกำไรมากเป็นอันดับ 2 (2,028 ลบ.) ซึ่งแสดงให้เห็นว่าแม้ช่วงที่ตลาดอสังหาฯ อยู่ในภาวะชะลอตัว

แสนสิริยังสามารถบริหารจัดการเรื่องของรายได้และกำไรได้เป็นอย่างดี ซึ่งนอกจากจะสร้างกำไรได้ดีแล้ว ยังมีผลต่อเนื่องไปถึงเรื่องของผลตอบแทนจากการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์สำหรับนักลงทุนระยะยาวที่ต้องการผลตอบแทนจากการถือครองหุ้นระยะยาวที่คืนกลับมาในรูปแบบของเงินปันผล

นอกจากจะสร้างรายได้และกำไรจากการพัฒนาโครงการอสังหาฯเพื่อขายแล้ว แสนสิริ (SIRI) ยังมีการบริหารจัดการเรื่องของรายได้ และกำไร รวมไปถึงเรื่องของการบริหารความเสี่ยงต่างๆ แบบต่อเนื่องมาโดยตลอด

ทำให้ผลตอบแทนจากการถือครองหุ้นของแสนสิริ มีความน่าสนใจเช่นกัน เนื่องจากหุ้นแสนสิริสามารถจ่ายเงินปันผลได้อย่างต่อเนื่อง และจ่ายเงินปันผลเฉลี่ยปีละ 2 ครั้งมาตลอดในช่วงเกือบ 10 ปีที่ผ่านมา

แม้บางช่วงตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยเผชิญกับปัจจัยท้าทายหลากหลายประการ ซึ่งมีผลโดยตรงต่อเนื่องไปถึงเรื่องของรายได้และกำไรของผู้ประกอบการในตลาดอสังหาฯ ทั้งรายเล็ก รายกลาง และรายใหญ่ ในตลาดหลักทรัพย์ แต่การที่หุ้นของบริษัทใดบริษัทหนึ่งสามารถจ่ายปันผลได้ต่อเนื่องมาตลอดเป็นระยะเวลา 10 ปี แสดงให้เห็นว่าบริษัทนั้นมีการบริหารจัดการเรื่องของรายได้และกำไรที่ดีแบบต่อเนื่อง

ทั้งนี้หากพิจารณาย้อนหลังกลับไป 10 ปี หุ้นของแสนสิริ มีอัตราของเงินปันผลอยู่ในช่วง 5- 12% ต่อปี ซึ่งสิ่งที่น่าสนใจ คือ ถ้านำผลตอบแทนหรือเงินปันผลของหุ้นแสนสิริมารวมกันจะพบว่าผู้ที่ถือหุ้นของแสนสิริในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาได้เงิน

ปันผลกลับไปแล้ว 1.21 บาทต่อหุ้น ซึ่งถ้าอ้างอิงจากราคาหุ้นของแสนสิริปัจจุบันอยู่ที่ 1.54 บาท (ราคาหุ้น ณ วันที่ 15 ส.ค. 68) ดังนั้นคนที่ถือหุ้นแสนสิริแบบยาวๆ มีความเป็นไปได้ ที่จะได้รับเงินปันผลกลับไปเกือบเท่ากับที่เงินลงทุนในเงินต้น หรือบางคนอาจจะได้มากกว่าเงินต้นไปแล้วถ้าซื้อตอนที่ราคาหุ้นต่ำกว่านี้ และแสนสิริเตรียมประกาศจ่ายปันผล ระหว่างกาล 0.05 บาทต่อหุ้น โดยจะขึ้นเครื่องหมาย XD วันที่ 28 สิงหาคมนี้

สำหรับปัจจัยที่ทำให้แสนสิริสามารถจ่ายปันผลได้ เพราะผลประกอบการไตรมาส 2/2568 ที่มีรายได้ 8,786 ล้านบาท มากกว่าไตรมาส 1/2568 ประมาณ 28% และมีกำไรสุทธิ 1,214 ล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 49% จากไตรมาสที่ผ่านมาเช่นกัน เพราะช่วงไตรมาส 2 มีหลายโครงการของแสนสิริที่ปิดการขายได้ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด

นอกจากนี้ช่วงครึ่งหลังของปี 2568 มีความเป็นไปได้มากที่ตลาดอสังหาฯจะมีการขยายตัวในเรื่องของกำลังซื้อมากขึ้น เพราะแรงสนับสนุนจากหลายๆ ปัจจัย ทั้งเรื่องมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนองจากรัฐบาล มาตรการยกเว้น LTV จากธนาคารแห่งประเทศไทย

การลดลงของดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยตามการลดลงของดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และธนาคารแห่งประเทศไทย รวมไปถึงมาตรการทางการตลาดของผู้ประกอบการต่างๆ ที่ออกมากระตุ้นกำลังซื้อในประเทศไทย

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจปีที่ 45 ฉบับที่ 4,125 วันที่ 24 - 27 สิงหาคม พ.ศ. 2568