อสังหาฯ ครึ่งปีหลังสู้ไม่ถอย REIC เผย Q2 ฟื้นแรงหนุนรัฐ-บ้านมือสอง ธอส. อัดฉีดสินเชื่ออุ้มลูกหนี้บ้าน

อัพเดต ตอนนี้ • เผยแพร่ 7 ชั่วโมงที่ผ่านมา

REIC เผยยอดโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 2 ปี 2568 เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แรงหนุนจากมาตรการรัฐและตลาดบ้านมือสองที่กลับมาคึกคัก แม้ครึ่งปีแรกจะยังชะลอตัว แต่คาดว่าทั้งปีจะขยายตัวใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา ธอส. เตรียมมาตรการรับมือความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจและช่วยเหลือลูกหนี้อย่างเต็มที่

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยผลสำรวจสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 2568 พบสัญญาณฟื้นตัวต่อเนื่องจากไตรมาสแรก โดยเฉพาะยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากปัจจัยบวกหลายประการ คือ

รัฐบาลต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (มีผลตั้งแต่วันที่ 22 เม.ย. 2568 ถึง 30 มิ.ย. 2569)
ธนาคารแห่งประเทศไทย ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคา (มีผลตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 2568 ถึง 30 มิ.ย. 2569)
อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับลดลง โดย กนง. ลดอัตราดอกเบี้ย นโยบายไปแล้ว 3 ครั้งในปี 2568 (วันที่ 26 ก.พ. วันที่ 30 เม.ย. และ 13 ส.ค.) คงเหลือ 1.50%
รัฐบาลมีนโยบายสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งจะช่วยเพิ่ม โอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน

อย่างไรก็ตาม ตลาดโดยรวมในช่วงครึ่งปีแรกยังคงชะลอตัวเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา และคาดการณ์ว่าครึ่งปีหลังจะยังคงเผชิญความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจ แต่ภาพรวมทั้งปี 2568 ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะขยายตัวใกล้เคียงกับปี 2567 จากปัจจัยท้าทายทั้งทางตรงและทางอ้อมคือ

การลงทุนของผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย หรือโครงการเปิดขายใหม่มีแนวโน้มลดลง จากจำนวนหน่วยเหลือที่มีเพิ่มขึ้น และสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้สินเชื่อผู้ประกอบการปล่อยใหม่หดตัว
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายกลางและเล็กมีความเสี่ยงด้านสภาพคล่องสูงขึ้น ขอเลื่อนการชำระคืนหนี้หุ้นกู้เพิ่มขึ้น ประกอบกับนักลงทุนเพิ่มความระมัดระวังในการลงทุนหุ้นกู้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางและเล็ก ส่งผลให้การระดมทุนเพื่อนำไปชำระคืนหนี้ทำได้ยากขึ้น
จำนวนนักท่องเที่ยวมีแนวโน้มลดลงจากปีก่อนตามการแข่งขันในภูมิภาคที่รุนแรงขึ้น และปัญหาการปะทะตามแนวชายแดนไทย-กัมพูชา มีผลกระทบต่อการซื้อห้องชุดของชาวต่างชาติ

นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการ REIC เปิดเผยว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2 ปี 2568 เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์รวมอยู่ที่ 77,343 หน่วย เพิ่มขึ้น 18.5% จากไตรมาส 1 ที่มียอด 65,276 หน่วย และมีมูลค่า 210,056 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.7% จากไตรมาส 1 ที่มีมูลค่า 181,545 ล้านบาท

อสังหาฯ แนวราบเติบโตโดดเด่น

การฟื้นตัวที่เห็นได้ชัดที่สุดคือยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบทั่วประเทศ ที่มียอดโอน 53,982 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.2% จากไตรมาส 1 ที่มีจำนวน 43,462 หน่วย และมีมูลค่า 156,692 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24.8% จากไตรมาส 1 ที่มีมูลค่า 125,557 ล้านบาท ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศอยู่ที่ 23,361 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.1% จากไตรมาส 1 ที่มีจำนวน 21,814 หน่วย แต่มีมูลค่าลดลง -4.7% อยู่ที่ 53,364 ล้านบาท จากไตรมาส 1 ซึ่งมีมูลค่า 55,988 ล้านบาท โดยมูลค่าที่ลดลงเป็นผลมาจากไตรมาสก่อนหน้ามียอดโอนห้องชุดราคาสูงเกิน 7 ล้านบาทเป็นจำนวนมาก

ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน

แม้จะฟื้นตัวจากไตรมาสก่อนหน้า แต่เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2567 (YoY) ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 2 ปี 2568 ยังคงลดลง โดยมีจำนวน 77,343 หน่วย ลดลง -10.9% และมีมูลค่า 210,056 ล้านบาท ลดลง -13.6% ส่งผลให้ภาพรวมครึ่งแรกของปี 2568 ยอดโอนกรรมสิทธิ์รวมอยู่ที่ 142,619 หน่วย ลดลง -10.7% และมีมูลค่ารวม 391,601 ล้านบาท ลดลง -13.3%

“ภาพรวมความเสี่ยงของตลาดในไตรมาส 2 ปี 2568 คล้ายกับไตรมาส 1 และอาจชะลอตัวลงเล็กน้อย การโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมลดลงประมาณ 10% ทั้งประเทศ โดยยอดการโอนในแนวราบลดลง 7% แต่ภาพรวมน่าจะดีขึ้นจากมาตรการของรัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทยที่ลดหย่อนค่าธรรมเนียมและผ่อนปรนเกณฑ์ LTV

ส่วนภาษีของทรัมป์ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อบ้าน เนื่องจากเป็นเรื่องใหญ่ที่สร้างความกังวลในอนาคตที่ไม่แน่นอน อย่างไรก็ตามเพื่อรับมือกับผลกระทบนี้ ธอส. ได้ออกมาตรการดอกเบี้ย 0% และผ่อนเฉพาะเงินต้น

และหากดูข้อมูลย้อนหลัง 3 ปีจะเห็นว่าไตรมาส 1-3 มีมูลค่าเพิ่มขึ้นไตรมาสละประมาณ 1 หมื่นล้านบาท ดังนั้นคาดว่ามูลค่าการโอนในไตรมาส 3-4 ปีนี้จะอยู่ที่ประมาณ 9.4 แสนล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับปีที่แล้ว”

การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติลดลงต่อเนื่อง

ตลาดห้องชุดของชาวต่างชาติในไตรมาส 2 ปี 2568 มีแนวโน้มลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมียอดโอน 3,248 หน่วย ลดลง -2.2% และมีมูลค่า 12,318 ล้านบาท ลดลง -16.9% โดยสัดส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติคิดเป็น 13.9% ของยอดโอนทั้งหมด ซึ่งลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่สัดส่วน 18.0% และมีมูลค่าคิดเป็น 23.1% ซึ่งลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่สัดส่วน 29.3%

กำลังซื้อจากจีนลดลง แต่พม่าพุ่งสูง

ชาวต่างชาติที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูงสุด 10 อันดับแรก ได้แก่ จีน พม่า รัสเซีย ไต้หวัน ฝรั่งเศส สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร เยอรมัน อินเดีย และญี่ปุ่น โดยกำลังซื้อจากจีนยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยมียอดโอนเพียง 899 หน่วย ลดลง -28.8% และมีมูลค่า 3,391 ล้านบาท ลดลง -39.4% ขณะที่กำลังซื้อจากพม่าเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด โดยมียอดโอน 533 หน่วย เพิ่มขึ้น 119.3% และมีมูลค่า 1,347 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30.9% ซึ่งเป็นผลจากความเสียหายของที่อยู่อาศัยภายในประเทศจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว

“ผลกระทบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในเดือนเมษายนมีเพียงระยะสั้น โดยปกติยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเฉลี่ยอยู่ที่ 900 หน่วยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่ในเดือนเมษายนปีนี้เพิ่มขึ้นเป็น 1,000 หน่วย ก่อนจะกลับสู่ภาวะปกติในเดือนพฤษภาคม แต่มีข้อดีคือทำให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อห้องชุดเพิ่มขึ้น แม้ว่ายอดของชาวจีนลดลง 39.4% ซึ่งสอดคล้องกับจำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลง

แต่ที่น่าสนใจคือยอดซื้อของชาวเมียนมาเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญกว่า 30% ซึ่งน่าจะมาจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่ทำให้บ้านเรือนในประเทศพม่าเสียหายมาก แต่มาตรฐานการก่อสร้างบ้านในไทยค่อนข้างดี ทำให้คนเมียนมาที่มีกำลังซื้อหันมาซื้อในไทยมากขึ้น ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ของชาวรัสเซียก็เริ่มเพิ่มขึ้น ส่วนของชาวกัมพูชายังมีสัดส่วนน้อยเพียง 2%”

สินเชื่อที่อยู่อาศัยและอุปทานใหม่ยังคงชะลอตัว

แม้ตลาดจะเริ่มฟื้นตัว แต่ภาคสินเชื่อและอุปทานใหม่ยังคงเผชิญความท้าทาย โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปล่อยใหม่ในไตรมาส 2 ปี 2568 มีมูลค่า 134,115 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22.6% จากไตรมาส 1 แต่ยังลดลง -6.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้ภาพรวมครึ่งแรกของปี 2568 ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลที่ปล่อยใหม่มีมูลค่า 243,483 ล้านบาท ลดลง -7.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดย REIC คาดการณ์ว่ายอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั้งปี 2568 จะอยู่ที่ 582,800 ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับปี 2567 ที่มีมูลค่า 584,843 ล้านบาท

ในส่วนของอุปทานใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในไตรมาส 2 เพียง 6,165 หน่วย ซึ่งเป็นยอดที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่เริ่มสำรวจข้อมูลรายไตรมาสในปี 2565 โดยลดลง -64.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเป็นการลดลงต่อเนื่อง 6 ไตรมาส

โดยที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง -59.7% และอาคารชุดลดลง -70.4% ทั้งนี้ REIC คาดการณ์ว่าทั้งปี 2568 จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลจำนวน 52,000 หน่วย ลดลง -17.2% จากปี 2567 หรือลดลงไปใกล้เคียงกับช่วงปี 2564 ที่มีการแพร่ระบาดของโควิด-19 และมีมูลค่ารวมประมาณ 390,000 ล้านบาท ลดลง -22.2% จากปี 2567

“แม้ว่ามูลค่าการโอนโดยรวมจะลดลง แต่ตัวเลขในจังหวัดภูเก็ต ระยอง นครราชสีมา และขอนแก่นกลับดีขึ้น โดยเฉพาะในไตรมาส 2 นอกจากนี้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์บ้านขนาดเล็กยังคงเป็นบวก ซึ่งสะท้อนถึงพฤติกรรมการซื้อที่เหมาะสมกับฐานรายได้ ขณะที่สัดส่วนของบ้านมือสองเพิ่มขึ้นเนื่องจากราคาถูกและทำเลดี มีการเปลี่ยนมือของบ้านมือสองมากขึ้น

การปล่อยสินเชื่อของ ธอส. เพิ่มขึ้น 10% และคาดว่ามูลค่าการโอนโดยรวมจะใกล้เคียงกับปีที่แล้วโดยบวกลบแค่ 1% เพราะมีการขายบ้านมือสองเพิ่มขึ้น ทำให้ยอดสินเชื่อไม่ลดลง โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบในไตรมาสเพิ่มขึ้น 22.6% และยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ทั้งปีทั่วประเทศน่าจะอยู่ที่ประมาณ 582,800 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2567 ที่มีมูลค่า 584,843 ล้านบาท

ภาพรวมเศรษฐกิจครึ่งปีหลังยังคงน่าเป็นห่วง

REIC ประเมินว่าเศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 มีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องจากผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อมของมาตรการภาษีสหรัฐฯ ที่ส่งผลกระทบต่อรายได้ของภาคธุรกิจและประชาชน ทำให้กำลังซื้อลดลง รวมถึงการลงทุนของผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ก็มีแนวโน้มลดลง ผู้ซื้อบ้านขาดความสามารถในการกู้สินเชื่อ และผู้ประกอบการรายกลางและเล็กมีความเสี่ยงด้านสภาพคล่องสูงขึ้น

นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลงและการปะทะตามแนวชายแดนไทย-กัมพูชา ทำให้ REIC คาดการณ์ว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศทั้งปี 2568 จะอยู่ที่ 343,678 หน่วย ลดลง -1.2% จากปี 2567 และมีมูลค่า 964,027 ล้านบาท ลดลง -1.7% จากปี 2567

นโยบายแก้หนี้ของ ธอส.

ทั้งนี้ ธอส. มีแผนนโยบายแก้หนี้เกี่ยวข้องกับการช่วยเหลือลูกหนี้บ้าน 2 ส่วน คือ

1. ลูกหนี้เดิมที่ประสบปัญหา : บ้านใหม่ที่ชะลอตัวเป็นที่มาของมาตรการที่ออกมาเพื่อปล่อยกู้ให้ลูกหนี้เดิมที่ต้องการปิดหนี้นอกระบบ ธอส. สามารถปล่อยสินเชื่อเพิ่มได้ให้กับลูกหนี้ที่ผ่อนปกติแล้วหยุดผ่อนเนื่องจากโดนหนี้นอกระบบฟ้อง เช่น หนี้บัตรเครดิต ทำให้ถูกยึดทรัพย์ (บ้าน)

โดย ธอส. จะเข้าไปคัดค้านหรือชะลอการยึด เพื่อให้ลูกหนี้กลับเข้าสู่กระบวนการเจรจาและปล่อยกู้ไปปิดหนี้นอกระบบ ซึ่งตาม พ.ร.บ. เดิม ธอส. สามารถปล่อยได้แค่สินเชื่อบ้านเท่านั้น โดยมีลูกหนี้ชั้นดีที่มีปัญหาที่ต้องดูแลอยู่ประมาณ 20,000 ราย ยอดหนี้รายละ 1.5-2 ล้านบาท ซึ่งอยู่ระหว่างการเสนอนายกรัฐมนตรีพิจารณา

2. สินเชื่อใหม่: โดยเฉพาะยอดสินเชื่อบ้านมือสองเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

“ธอส.ตั้งเป้าการปล่อยสินเชื่อใหม่ในปี 2568 ไว้ที่ 248,000 ล้านบาท โดยในช่วงครึ่งปีแรก ธอส. สามารถปล่อยสินเชื่อไปแล้วกว่า 107,000 ล้านบาท และคาดว่าจะปล่อยเพิ่มอีกไม่ต่ำกว่า 150,000 ล้านบาทในช่วงครึ่งปีหลังเพื่อช่วยระบายสต็อกบ้านคงค้างของผู้ประกอบการและกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะถัดไป ซึ่งปัจจุบันอุปทานใหม่หรือผู้ประกอบการชะลอตัวลง 22% จากสภาพเศรษฐกิจ แผ่นดินไหว และปัจจัยภายนอกอื่น ๆ เช่น นโยบายของทรัมป์ ทำให้มีการปรับแผนชะลอการเปิดโครงการใหม่พอสมควร”