‘เสนา’ผ่าทางตันอสังหาฯฝืดยึดโมเดลผสม‘เช่า-ออม-ซื้อ'
แม้ภาครัฐจะส่งสัญญาณกระตุ้นเศรษฐกิจหลายด้าน แต่เรียลเซกเตอร์ ยังคงสะท้อนภาพที่ตรงกันข้ามกับตัวเลขมหภาค เมื่อความไม่มั่นใจในรายได้อนาคต ถ่วงกำลังซื้อ! ขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนเป็นกับดักซ้อนทับ ยังไม่สามารถคลี่คลายได้
“ตอนนี้คนไทยเหมือนมีโรคผิวหนังเรื้อรังที่อยู่ใต้ผิวหนัง มองเผินๆ อาจไม่เห็น แต่จริงๆ ระบาดทั่วประเทศ นั่นคือหนี้ครัวเรือน”
เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังปี 2568 จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกที่ผ่านมา พบว่า ทุกเซ็กเมนต์ “ตัวแดง” ยกเว้นคอนโดมิเนียม ราคา 1-1.5 ล้านบาท เติบโต 18.4% ด้วยจำนวน 3,506 ยูนิต ส่วนยอดโอนที่อยู่อาศัยรวมทุกประเภทอยู่ที่ 43,462 ยูนิต ลดลง 12% ยอดโอนคอนโด 21,814 ยูนิต ลดลง 7.3% สะท้อนชัดว่าตลาดกำลังเผชิญปัญหาเชิงโครงสร้าง
นอกจากนี้ สถานการณ์ภายนอกทั้งการขึ้นภาษีนำเข้าของสหรัฐ ปัญหาแนวชายแดนไทย-กัมพูชา ยิ่งเพิ่มความไม่มั่นใจในเศรษฐกิจไทย กระทบต่อจิตวิทยาการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคอย่างมีนัยสำคัญ
“แม้เศรษฐกิจจะแย่ แต่ซัพพลายกลับล้นตลาด หนี้พุ่ง กำลังซื้อหด นี่คือชีวิตจริงของตลาดอสังหาฯ ตอนนี้” เกษรา กล่าวอย่างตรงไปตรงมา
“เช่าออมบ้าน”ดึงคนไม่มีเครดิตเข้าสู่ตลาด
ในภาวะที่ คนอยากซื้อ! แต่กู้ไม่ได้ เสนา จึงเปิดโมเดลทางเลือก “LivNex เช่าออมบ้าน” ช่วยผู้ที่ยังไม่พร้อมเป็นเจ้าของทันทีมีโอกาส “เช่าก่อน-ผ่อนทีหลัง” โดยค่าเช่าจะถูกสะสมเป็นเงินต้น เมื่อครบ 3 ปี หากลูกค้าได้รับการอนุมัติสินเชื่อ จึงเปลี่ยนสถานะเป็นเจ้าของบ้าน
เพื่อให้แนวคิดนี้เดินหน้าได้จริง เสนา จัดตั้งบริษัทการเงินของตัวเองชื่อ “เงินสดใจดี” ได้รับใบอนุญาตจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำหน้าที่ประเมินคุณสมบัติลูกค้า สร้างวินัยการเงิน และเป็นโค้ชทางการเงิน ให้สามารถขอกู้ผ่านระบบได้ภายใน 3 ปี พร้อมจับมือธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพื่อสร้างประวัติเครดิตในระบบ
อีกหนึ่งโมเดลที่เดินคู่กันคือ RentNex ภายใต้แนวคิด “Pay wisely, Live Flexibly” เปิดให้เช่าแบบยืดหยุ่น ไม่ผูกพันกับสัญญาระยะยาว ตอบโจทย์กลุ่ม “Gen Rent” ที่ต้องการความคล่องตัวมากกว่าการเป็นเจ้าของ
ปัจจุบันมีลูกค้าในระบบเช่าออมกว่า 1,000 ยูนิต แม้เริ่มโครงการได้เพียงปีเดียว แต่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้แล้วราว 7% ตั้งเป้าโอนครบ 100% ภายใน 3 ปี พร้อมตั้งเป้ารายได้จากโมเดลนี้ 10% ของรายได้รวมภายในปี 2570
“เราออกแบบโมเดลนี้เพื่อแก้ 3 ปัญหาหลัก คือ รายได้ไม่พอ ติดเครดิตบูโร และไม่อยากเป็นหนี้ 30 ปี”
ครึ่งหลังเปิด 5 โครงการ รอความชัดเจน
แม้จะมีเครื่องมือใหม่ดึงดีมานด์ แต่เสนา ยังคงระวังการลงทุน โดยวางแผนเปิดตัวเพียง 5 โครงการในครึ่งปีหลัง รวม 2,692 ยูนิต มูลค่ารวม 6,700 ล้านบาท เป็นคอนโดแบรนด์ COZY 4 โครงการ ราคาจับต้องได้ 1-1.5 ล้านบาท และบ้านแนวราบแบรนด์ SENA Park Grand 2 ย่านรามอินทรา
“ยอมรับว่ารายได้ปีนี้อาจต่ำเป้า 10,000 ล้านบาท แต่เรายังรักษาความสามารถในการทำกำไร ด้วยรายได้ประจำจากปล่อยเช่าและเช่าออม ซึ่งทำให้ฐานรายได้มั่นคงมากขึ้น”
เกษรา กล่าวย้ำว่า หากสถานการณ์ยังไม่เอื้ออำนวย มีแนวโน้มจะลดจำนวนโครงการใหม่ลงในช่วงที่เหลือของปี เพื่อรอดูดีมานด์ให้ชัดเจนก่อนเปิดตัวปีหน้า
ในวันที่กำลังซื้ออ่อนแรง หนี้ครัวเรือนเป็นอุปสรรคยิ่งใหญ่ การขอกู้ยังเต็มไปด้วยข้อจำกัด เสนา เลือกไม่ฝืนตลาด แต่ปรับแผนสร้าง ทางเลือกที่ตอบโจทย์ชีวิตจริงของผู้บริโภค ผ่านโมเดลผสม “เช่า-ออม-ซื้อ” ที่อาจกลายเป็นมาตรฐานใหม่ในตลาดอสังหาฯ ไทยยุคหลังโควิด