ชิงขุมทรัพย์ที่ดินรถไฟ RCA หมื่นล้านทุนใหม่ ทูแคปปิตอล จับมือจีนชน โสภณพนิช

ที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย ทำเลกลางใจเมืองย่านพระราม 9-เพชรบุรีตัดใหม่ 78ไร่ ร้อนฉ่าอีกครั้ง เมื่อ “รอยัล ซิตี้ อเวนิว” อาร์ซีเอ (RCA) ตำนานถนนสายบันเทิงในยุค 90 สิ้นสุดอายุสัญญาเช่าลง เมื่อปี2565หลังบริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ จำกัด ของ นายชาลี โสภณพนิช บริหารพื้นที่ครบ 30ปีตามสัญญา ตั้งแต่วันที่ 3 ตุลาคม 2535 ถึง วันที่ 2 ตุลาคม 2565 ซึ่งปัจจุบันยังบริหารพื้นที่ต่อ

รฟท.เสียประโยชน์ ปล่อยหมดสัญญา

ตั้งข้อสังเกตว่า รฟท. ได้ปล่อยให้สัญญาหมดอายุลง ทั้งที่ ควรเจรจากับผู้เช่ารายเดิมก่อน 3 ปี ที่สัญญาจะหมดอายุ ตามเงื่อนไข เพราะ อาจทำให้รฟท.เป็นฝ่ายเสียประโยชน์

อย่างไรก็ตามสาเหตุที่ล่าช้าเนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงตัวผู้บริหารรวมถึงการถ่ายโอนที่ดินและสัญญาให้กับบริษัทลูก คือ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ทางออก เบื่องต้น รฟท. ได้แก้ปัญหาโดยต่ออายุสัญญาในลักษณะปีต่อปีให้กับบริษัทนารายณ์ร่วมพิพัฒน์ ไปพลางก่อนเพื่อรอให้SRTA บริษัทลูกประเมินมูลค่าโครงการรวมถึงกำหนดโมเดลสัญญาเช่าใหม่ พร้อมเจรจากับ ผู้เช่ารายเดิมคาดว่าเจรจาแล้วเสร็จภายใน 2-3 เดือนนี้

จากการสอบถามบริษัทนารายณ์ร่วมพิพัฒน์ ยืนว่าจะต่อสัญญาออกไปอีก 30 ปี เนื่องจากต้องการบริหารพื้นที่ต่อเนื่อง รวมถึงมีการพัฒนาสิ่งปลูกสร้างเต็มพื้นที่ มีผู้เช่าอยู่จำนวนมาก ตั้งแต่ที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน สถานบันเทิง ห้างค้าปลีก ไปจนถึงร้านค้าย่อย ร้านอาหารโดยเฉพาะร้านอาหารจีนเปิดให้บริการประมาณ10 % ส่วนใหญ่ย้ายมาจากย่านรัชดา ห้วยขวาง รวมมูลมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท

ทูแคปปิตอลประกาศท้าชิง RCA

ความร้อนแรงของของที่ดิน RC Aยังมีต่อเนื่อง โดยพบว่า มีเอกชนและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ทั้งในและต่างประเทศหลายรายสนใจลงทุน โดยปรากฎชื่อของ บริษัททูแคปปิตอล จำกัด ประกอบธุรกิจเกี่ยวกับการขนส่งและขนถ่ายสินค้า ยืนยันว่ามีความพร้อมเข้าร่วมประมูลชิงพื้นที่ย่าน RCA

หากผู้เช่ารายเดิมไม่สามารถเจรจาตกลงเงื่อนไขได้ รวมถึงนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะจีน ที่มีการรายงานข่าวถึงการเข้ามาลงทุนของนักธุรกิจจีนในย่าน RCA อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะธุรกิจร้านอาหารและบริการต่าง ๆ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความน่าสนใจของทำเลนี้ในสายตานักลงทุนต่างชาติ

สัญญาณคมนาคมสั่งรื้อโมเดล

ขณะสัญญาณจากกระทรวงคมนาคม ภายใต้การกำกับดูแลของ นายสุรพงษ์ ปิยะโชติ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม สั่งการให้ปรับโมเดลการพัฒนาใหม่ให้เป็นย่านเศรษฐกิจทันสมัย สอดรับนโยบายรัฐบาล เนื่องจากเป็นทำเลศักยภาพใจกลางเมืองทั้งแหล่งงานสถานบันเทิง ท่องเที่ยว ครบเครื่องในคราวเดียวกัน

ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงของเมืองครั้งสำคัญทั้งฝั่งของพระราม 9 ซึ่งเป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ รวมถึงฝั่งของเพชรรีตัดใหม่ ซึ่งมีโครงการสูงใหญ่ ของภาคเอกชนรายล้อม และมีรถไฟฟ้าเชื่อมผ่าน ยังไม่รวมโครงข่ายของถนนตัดใหม่ ทางพิเศษ (ทางด่วน) เชื่อมการเดินทาง

ขณะราคาที่ดิน ค่อนข้างสูงสะท้อนจาก มีเอกชนซื้อที่ดินพื้นที่ติดกับ RCA ไปเมื่อไม่นานมานี้ในราคาไร่ละ 350 ล้านบาท หรือตกตารางวาละ 875,000 บาท เพื่อทำทางเข้าออกโรงพยาบาล หลายฝ่ายประเมินว่านอกจากเดินทางสะดวกทางโครงข่ายของถนน และทางพิเศษ (ทางด่วน)แล้วยัง สามารถต่อระบบเชื่อมต่อ รถไฟฟ้าได้ ทั้งฝั่งพระราม9และ เพชรบุรีโดยใช้เวลาไม่กี่นาที

ฐานเศรษฐกิจ ลงพื้นที่สำรวจ อาณาจักร RCA พบว่าเป็นที่ดินผืนใหญ่ มีเป็นแนวยาวจาก ถนน พระราม9 (จตุรทิศ) ขนานไปกับทางรถไฟไปจรด ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร ถนนเพชรบุรี ซึ่งมีรถไฟฟ้าMRT สายสีน้ำเงิน และแอร์พอาร์ตลิงก์ สายสีแดงให้บริการ ซึ่งมีอาคารปลูกสร้างเต็มพื้นที่ปัจจุบันยังมีผู้เช่าที่เป็นบริษัท ประมาณ70- 80 ราย สำหรับพื้นที่ย่าน RCA รวมพื้นที่ประมาณ 124,844 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 78 ไร่ 11 ตารางวา

นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ เช่าพื้นที่ตั้งแต่วันที่ 3 ตุลาคม 2535 สัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงตั้งแต่วันที่ 2 ตุลาคม 2565 อายุสัญญาเช่า 30 ปี ทั้งนี้ในปีสุดท้ายชำระค่าเช่า ค่าธรรมเนียม รวม 14,774,664.86 บาท แต่เนื่องจากพื้นที่ย่าน RCA เป็นแหล่งท่องเที่ยว รฟท.จึงขยายสิทธิ์การใช้ประโยชน์ให้ซึ่งล่าสุด ได้ชำระค่าเช่าที่ดินในปี 2565-2566 มาแล้ว โดยอัตราค่าเช่าที่ทั้ง 78 ไร่ อยู่ที่ 9 ล้านบาทต่อปี เป็นตัวเลข ณ ปี 2531

เปิดผู้ถือหุ้น “นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ –ทูแคปปิตอล”

สำหรับบริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ จำกัด หนึ่งในผู้เล่นสำคัญในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยของ นายชาลี โสภณพนิช การดำเนินธุรกิจอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของคณะกรรมการ 6 คน ประกอบด้วย นายชาลี โสภณพนิช, นายสงกรานต์ อิสสระ, นายพิชัย นิธิวาสิน, นายสาธร ฉันท์เรืองวณิชย์, และนางสุชาดา ลีสวัสดิ์ตระกูล มีทุนจดทะเบียน 129 ล้านบาท

ภาพรวมการถือหุ้นของบริษัทมีนักลงทุนหลากหลายกลุ่ม โดยซิตี้เรียลตี้เป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ที่สุดด้วยสัดส่วน 53.23% หรือมูลค่าการลงทุนกว่า 279 ล้านบาท ตามมาด้วยฮั่วกี่เปเปอร์ที่ถือหุ้น 9.31% และนายสงกรานต์ อิสสระ ซึ่งเป็นทั้งกรรมการและผู้ถือหุ้น ด้วยสัดส่วน 6.86%

ที่น่าสนใจคือ กลุ่มตระกูลโสภณพนิชมีบทบาทสำคัญในองค์กร โดยนายชาลี โสภณพนิช เป็นกรรมการ ขณะที่นายชัย โสภณพนิช เป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่อันดับ 11 พร้อมกับสมาชิกในตระกูลอีกหลายท่านที่ถือหุ้นในบริษัท ในปี 2567 บริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ มีสินทรัพย์รวม 964.2 ล้านบาท และหนี้สินรวม 440.1 ล้านบาท ทำให้มีส่วนของผู้ถือหุ้นสุทธิกว่า 524 ล้านบาท อัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์อยู่ที่ 45.6%

ด้านรายได้รวมของบริษัทอยู่ที่ 373.6 ล้านบาท ขณะที่รายจ่ายรวม 258.3 ล้านบาท ส่งผลให้มีกำไรสุทธิ 91.9 ล้านบาท คิดเป็นอัตรากำไรสุทธิ 24.6% ขณะที่ราคาหุ้นของบริษัทปัจจุบันอยู่ที่ 262 บาทต่อหุ้น โดยมีหุ้นทั้งหมด 2 ล้านหุ้น ทำให้มีมูลค่าตลาดรวม 524.1 ล้านบาท

เมื่อตรวจสอบพอร์ตการลงทุนของ “ชาลี โสภณพนิช” พบว่าเขาถือหุ้นใน 43 บริษัท มูลค่ารวมกว่า 6,405 ล้านบาท ประกอบด้วยการถือหุ้นในบริษัทชั้นนำหลายแห่ง ในหลายกลุ่มอุตสาหกรรม โดยแกนกลางพอร์ตการลงทุนตั้งอยู่บนฐานบริษัทโฮลดิ้ง 4 แห่ง มูลค่ารวม 2,379 ล้านบาท คิดเป็น 37% ของพอร์ต นำโดย บริษัท จตุบุตรโฮลดิ้ง ถือหุ้น 10.43% มูลค่า 1,467 ล้านบาท และ บริษัท ชาเตรียนโฮลดิ้ง ถือหุ้น 15% มูลค่า 528 ล้านบาท

กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เป็นเสาหลักที่สอง นำโดย ซิตี้เรียลตี้ มูลค่าการถือหุ้น 1,786 ล้านบาท ในธุรกิจให้เช่าอสังหาฯ-บริหารอาคาร ควบคู่กับเครือชาเทรียมที่ขยายสู่ธุรกิจโรงแรม-รีสอร์ท โดยเฉพาะ ชาเทรียมวิลล่า (ไม้ขาว) มูลค่า 312 ล้านบาท ด้านธุรกิจประกันภัย ถือหุ้น กรุงเทพประกันชีวิต 0.94% มูลค่าหุ้นที่ถือ 452 ล้านบาท และ กรุงเทพประกันภัย 0.59% มูลค่า184 ล้านบาท

นอกจากนี้ยังมีธุรกิจการเงิน ได้แก่ เอเซียเสริมกิจลีสซิ่ง และ เอเซีย พลัส กรุ๊ป ในธุรกิจนายหน้าหลักทรัพย์ รวมไปถึงการลงทุนในโรงเรียนโชรส์เบอรี ที่ถือหุ้น 14.78% มูลค่า 334 ล้านบาท ด้านอุตสาหกรรม ถือหุ้น นิคมอุตสาหกรรมเอเซีย มูลค่า 299 ล้านบาท

สำหรับบริษัท ทู แคปปิตอล จำกัด เป็นบริษัทลงทุนด้านกิจการขนส่งและขนถ่ายสินค้า และคนโดยสารทั้งทางบก ทางน้ำ ทางอากาศ ภายในและต่างประเทศที่ จดทะเบียนจัดตั้งเมื่อ 30 มิถุนายน 2554 โดยมีทุนจดทะเบียน 5.34 พันล้านบาท

ปัจจุบันมีนายวิกรานต์ ศุภมงคล สัญชาติไทย เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ด้วยสัดส่วน 51% หรือ 27.25 ล้านหุ้น มูลค่า 683.47 ล้านบาท โดยโครงสร้างผู้ถือหุ้นของบริษัทเป็นการลงทุนระหว่างนักลงทุนไทยและต่างชาติ โดยมี ซีไอทีไอซี กวน กรุ๊ป จากจีนเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่อันดับ 2 ด้วยสัดส่วน 20% หรือ 268.03 ล้านบาท

ขณะที่นายชาญ ธนฐนันต์ และนายปิยวัฒน์ ศิริปิตุภูมิ ถือหุ้น 19% และ 10% ในมูลค่า 254.63 ล้านบาท และ 134.01 ล้านบาท ตามลำดับ จากงบการเงินปี 2566 บริษัทมีสินทรัพย์รวม 1,340.38 ล้านบาท และหนี้สินรวมเพียง 236,810 บาท ขณะที่รายได้รวมอยู่ที่ 1.34 ล้านบาท เมื่อเทียบกับรายจ่าย 1.23 ล้านบาท ทำให้มีกำไรสุทธิเพียง 107,503 บาท