เปิด TOP 5 ที่ดิน กทม.-ปริมณฑล ราคาขยายตัวสูงสุด ไตรมาส 2/68
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงาน ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ไตรมาสที่ 2 ปี 2568 พบว่า มีค่าดัชนีเท่ากับ 415.2 จุด เพิ่มขึ้น 4.3% (YoY) แต่ลดลง -4.1% (QoQ) โดยปัจจัยหลักมาจาก
ความไม่แน่นอนของนโยบายเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา “ทำให้เศรษฐกิจไทยชะลอตัว”
การเลื่อนประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 จากปี 2569 ไปเป็นปี 2570 สร้างความไม่ชัดเจนเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคต ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายชะลอการตัดสินใจสะสมที่ดิน (Land Bank)
[caption id="attachment_1531539" align="alignnone" width="3887"]
ดัชนีราคาที่ดินเปล่า กทม.-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2568 (อ้างอิง REIC)[/caption]
ภาระจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่งผลให้บางรายทยอยขายที่ดินเพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย
ผู้พัฒนาโครงการบางส่วนได้ปรับกลยุทธ์ กระจายการลงทุนไปยังหัวเมืองหลักในภูมิภาคและจังหวัดท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูง เช่น ภูเก็ต ชลบุรี ระยอง และเชียงใหม่ แทนทำให้ราคาที่ดิน กทม. - ปริมณฑล ชะลอตัวลง
อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่ดินเปล่าในปริมณฑล ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูง โดยเฉพาะใน “โซนสมุทรปราการ”
โดย 5 ทำเลที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด ในเขต กทม. - ปริมณฑล ได้แก่
[caption id="attachment_1531540" align="alignnone" width="3887"]
5 ทำเลที่ดินเปล่า กทม.-ปริมณฑล ราคาขยายตัวสูงสุด ในไตรมาส 2 ปี 2568 (อ้างอิง REIC)[/caption]
อันดับ 1เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ราคาที่ดินสูงขึ้น 39.6% เนื่องจาก เป็นทำเลที่มีการขยายโครงสร้างพื้นฐานของเมืองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และสามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองและ EEC ได้สะดวก
อันดับ 2บางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ราคาที่ดินสูงขึ้น 38.0%
อันดับ 3นครปฐม ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 15.5%
อันดับ 4เขตบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 15.4%
อันดับ 5เขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ราคาที่ดินสูงขึ้น 11.0%
[caption id="attachment_1430474" align="alignnone" width="1200"]
การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน 5 อันดับแรกสะท้อนว่า ที่ดินในพื้นที่ปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน เนื่องจากการขยายตัวของเมือง ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากการพัฒนาขยายทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง การก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า
ประกอบกับราคาที่ดินในพื้นที่ปริมณฑลยังคงมีราคาไม่สูงมากนัก และสามารถนำไปใช้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบได้
ขณะที่ทำเลใจกลางเมืองซึ่งมีที่ดินเปล่ารอการพัฒนามีจำนวนจำกัด จึงทำให้การซื้อขายที่ดินที่มีขนาดแปลงไม่ใหญ่ แต่มีมูลค่าสูง
โดยช่วงที่ผ่านมามีการก่อสร้างโครงการ Mixed-use ตลอดแนวรถไฟฟ้าหลายโครงการ ทำให้ผู้ประกอบการที่มีที่ดินเปล่า (Land Bank) ชะลอการลงทุนเพื่อรอดูสถานการณ์และรอจังหวะที่ตลาดกลับมาเอื้อต่อการลงทุน
ด้านราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ในไตรมาสที่ 2 ปี 2568 พบว่า เส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรก ที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และโครงการที่เป็นส่วนต่อขยายในอนาคต
Top 5 ที่ดินเปล่าแนวรถไฟฟ้า ขยายตัวสูงสุด คือ
อันดับ 1 รถไฟฟ้าสายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) และสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เพิ่มขึ้น 39.6% YoY
โดยรถไฟฟ้าทั้งสองสายมีค่าดัชนีเท่ากับ 331.1 จุด และ 326.3 จุด ตามลำดับ แต่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากัน คือ 39.6% (YoY)
ทั้งนี้ ราคาที่ดินในพื้นที่พระสมุทรเจดีย์ พระประแดง และเมืองสมุทรปราการ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 2 รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) มีค่าดัชนีเท่ากับ 489.4 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.1% (YoY)
โดยราคาที่ดินในพื้นที่เมืองนนทบุรี บางบัวทอง และบางใหญ่ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 3 รถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท มีค่าดัชนีเท่ากับ 470.1 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นฃ 8.8% (YoY)
โดยราคาที่ดินในพื้นที่พระโขนง วัฒนา และบางนา เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 4 รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) มีค่าดัชนีเท่ากับ 424.5 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.5% (YoY)
โดยราคาที่ดินในพื้นที่วังทองหลาง และสวนหลวง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 5 รถไฟฟ้า MRT และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) เพิ่มขึ้น 7.9% YoY
โดยรถไฟฟ้าทั้งสองสายมีค่าดัชนีเท่ากับ 603.0 จุด และ 593.6 จุด ตามลำดับ แต่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากัน คือ 7.9% (YoY)
ทั้งนี้ ราคาที่ดินในพื้นที่วัฒนา และห้วยขวาง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
[caption id="attachment_1531542" align="alignnone" width="3887"]
ราคาที่ดินเปล่าแนวรถไฟฟ้า ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ไตรมาส 2 ปี 2568[/caption]