陶朱隱園7.5億成交、每坪便宜逾百萬元「豪宅價格鬆動」？專家：樓層價差所致，非市場轉弱

文／謝曉菁

位於台北市信義計畫區的指標豪宅『陶朱隱園』近日傳出成交消息，3樓戶以總價7.5億元成交，扣除4個停車位之後，每坪成交價平均約242萬元，與先前出售的17樓戶相比，每坪單價相差超過百萬，引起熱議。

據台北地政雲資訊顯示，陶朱隱園成交的3樓戶，總坪數約346.92坪（含5個車位），拆算成交單價約242萬元。對比去年底（2025）實價揭露的17樓戶，成交總價達11.1億元、換算單價約364萬元，每坪價差超過百萬元。

對此，《住展雜誌》發言人陳炳辰分析，陶朱隱園屬於「高價藝術品」類型的產品，在銷售策略上不以短期去化為主要目標，甚至是待價而沽，並不會輕易在價格上作出讓步。

此外，早期豪宅市場景氣相對現在熱絡，銷售策略多以「等待有緣人」為主。不過，陳炳辰表示，隨近年市場環境轉變，持有方在銷售策略可能有些調整，不論是營運上，或是有其他方面的想法，才比較積極去面對產品銷售。

針對此次陶朱隱園出現首次未破10億元之交易，陳炳辰提及，陶朱隱園初期對外開價超過每坪600萬元、總價達18億元，「但上一波的成交調整為總價11.1億元，其實在價格上已經做過修正」。

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陳炳辰也指出，豪宅的樓層也會影響定價，高樓層通常因具備較佳景觀視野與稀缺性，同時帶有較強的身分象徵意涵，因此價格相對較高；而此次成交戶別位於低樓層，在景觀條件與市場偏好上與高樓層存在差異，因此單價相對較低，屬於產品條件反映於價格結構的正常現象，未必是整體市場改變。

至於此次陶朱隱園的「低價」成交，是否代表豪宅價格開始鬆動？陳炳辰指出，豪宅市場較為封閉，多數都是走「自己的路」，這種頂級豪宅並不會因為市場動向，特別去調整價格。

不過，陳炳辰點出，部分非「一線」的高端住宅產品，可能受到持有稅負、貸款條件及整體市場環境影響，價格調整彈性相對較高，還是會透過降價的方式吸引買方，與頂級豪宅的定價邏輯並不完全相同。他表示，「這類豪宅就不一定是看陶朱隱園的售價，而是隨著整個市場去做調整」。

最後提到市場現況，陳炳辰表示，台股今年１至４月一路從３萬點奔上４萬點，表現強勢、股市大好，有些資產族群可能在股市上有些獲利，也開始觀望不動產產品。