央行給甜頭，市場還在觀望

文／林鈞澤

央行第一季理監事會議決議放鬆房市管制，將自然人第二戶購屋貸款成數上限上調至六成。自第七波信用管制上路近一年半以來，市場長期處於高壓管控下，此番調整可謂是央行首度釋出的意外「甜頭」。消息一出，觀察整體市場反應，氣氛仍相對平靜，資金水龍頭雖已轉鬆，買方心態卻尚未完全轉變，市場仍需時間消化，才能見真章。

來客增，成交率仍待觀察

央行利多消息一出，各地普遍出現來客回流跡象，但幅度相對溫和。新聯陽實業董事長特助洪承表示，新北市三重、板橋、永和等生活機能成熟的區域，近期買氣表現穩定，看屋人潮有所回升。大台中不動產開發公會理事長王至亮也指出，台中新建案來客量出現微幅成長，約2至3％的增幅雖不算大，但方向是正向的，背後主要支撐仍是剛性需求。
龍昊建設總經理鄭浩竹則觀察，雙北地區即便在管制期間，蛋黃區價格依然穩健，成交量也維持在一定水準，顯示核心地段的保值性仍獲買方認同。不過她也坦言，整體市場依然偏冷，並未出現過去景氣高峰時的明顯熱潮。李至亮則補充，來客增加是事實，但成交率能否同步跟上，仍有待後續數據驗證，現階段下定論仍嫌過早。

回溫主因：延遲效應

這波買氣究竟從何而來？鄭浩竹直指，主要源於「延遲購買效應」，而非政策鬆綁帶動的實質暖化。她分析，過去一年多的打房措施雖有效壓制投資客進場，卻也同步抑制了自住需求。這段期間內，具剛性需求的買方雖持續在市場上看房，但多半態度保守，觀望氣氛濃厚，從看屋到最終成交之間，仍有相當距離。
進入今年後，情況開始出現轉變。隨著觀望期持續拉長，房價未如部分預期般大幅崩跌，加上營建成本居高不下，在通膨壓力與美伊局勢等國際因素交疊影響下，「不如早買」的心理在部分買方之間逐漸成形，促使自住客陸續決定進場。這股力道，才是近期買氣回升的真正推手。
「央行釋出善意，對小家庭而言，多出的一成貸款額度確實重要，有助於提升購屋信心，但市場不會因此大幅回溫。」鄭浩竹說。

產品與需求才是核心

三位受訪者的觀點一致：政策鬆綁能提振信心，卻難以從根本改變市場基本面。鄭浩竹指出，央行政策對各區域的影響差異有限，市場競爭力的真正關鍵仍在產品本身。她觀察，有電梯、屋齡較新、維護成本較低的物件，依然是當前買方的首選主流，產品力才是決定去化速度的核心變數。
展望後市，受訪者普遍態度審慎，央行給了甜頭，但房市要真正回春，恐怕還需要更多條件到位。