社宅興建卡關，租屋改革引房東大反彈？修法需跨部會多元配套，房源、稅制同步補位
作者 : 林良昇
圖片 : 攝影／林良昇
兩年前，總統賴清德開出直接興建13萬戶社會住宅的競選支票，如今陷入瓶頸；
政府目光轉向租屋市場改革，但《租賃條例》草案配套不足，不僅市場震盪，更藏房源量縮、租金上漲隱憂。
「社會住宅興建，8年另外蓋13萬戶，加起來25萬戶！」2023年9月，總統參選人賴清德開出競選支票，誓言在時任總統蔡英文12萬戶的社宅基礎上，讓戶數再倍增，滿足台灣社會租屋需求。
社宅規畫執行量能陷瓶頸
雙重限制釀房東質疑
但這項揮著居住正義大旗的競選承諾，持續跳票，賴清德就任總統超過一年半，至今仍未核定下階段社宅興辦計畫。
內政部在去年10月，曾提送跨度8年的「百萬戶租屋家庭支持計畫」草案到行政院，當中包含下一階段13萬戶社宅興辦計畫，卻在今年4月遭行政院打回票。
行政院長卓榮泰不諱言，社宅用地取得困難，政府沒辦法投入那麼多預算，希望引進民間資金，請內政部重新審視計畫，以「多元」方式推動。
賴政府對於直接興建社宅態度轉彎的原因，從數字就能看出端倪。截至今年11月底，蔡政府8年規畫的12萬戶社宅，僅完工3.9萬戶；內政部更曾於去年6月賴清德上任後估計，當中超過2.8萬戶社宅要到2028年後才會陸續完工。
長期關注台灣社宅政策的社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝認為，除了用地、經費問題，另一大阻礙是執行量能陷入瓶頸，政府也不願再投入更多資源，態度消極。
社宅興建卡關，年輕族群擔心居住正義原地踏步，賴政府轉而著力較能立即兌現的租屋政策改革。今年9月，內政部無預警拋出《租賃住宅市場發展及管理條例》（下稱租賃條例）修法構想，以「保障三年租期」、「限制續約租金漲幅」及「強化租賃雙方權益保障」三大面向，試探輿論風向。
現有草案規畫，租客享有3年租期保障，房東不得拒絕續約，除非有自用需求，或遇到租客欠租、毀損等法定情形。而房東如果因自用需求收回，須在租期屆滿六個月前通知，且收回後一年內不得再出租，違反規定將處以罰則，並補償租客3個月租金。
至於「限制漲幅」條款，規範房東續約調漲租金，須在租期屆滿6個月前通知，且漲幅不得超過當月行政院主計總處公布的房租指數年增率；近幾年，這個數字約落在2％至3％之間，也就是若月租金若為1萬元，續約漲幅不能超過3百元。
然而，保障租期又限制漲幅，等同對房東祭出雙重枷鎖，草案一公布，引爆房東群體反彈。
不僅台北市租賃住宅服務商業同業公會創會理事長陳柏勳直呼不合理，不滿「人民的財產，政府管太多！」就連長年協助弱勢租屋的崔媽媽基金會執行長呂秉怡也認為，修法立意良善，但每一條「都很有討論空間」，顯然不夠成熟，需要配套措施。
事實上，內政部提出的修法方向，參考的是韓國在2020年推出的租賃住宅改革法案。
台版修法大量借鏡韓國
租金轉嫁與市場閉鎖疑慮升
當年，韓國通過《住宅租賃保護法》相關修法，改革同樣包含租客續租請求權、租金帳幅限制等條款，只有租賃申報制度未被內政部納入修法草案。
OURs都市改革組織研究，韓國改革方案推出後，大幅提升契約登錄率，租客平均居住年限從2.6年增至3.8年，續約租金漲幅也從改革前的8％降至約3.9％，展現一定成果。
然而，修法也不是沒有負面影響，韓國正在針對政策進行檢討。根據韓國國土交通部委託「國土研究院」（KRIHS）提交的《住宅租賃制度改善方案研究》報告，認為修法有「房東規避登錄」、「濫用自住理由不續租」、「新舊租金雙重結構」以及「出租房源減少」等問題。
這套適用韓國租屋市場的改革內容，未必能直接平移到台灣；對於內政部規畫草案，各界已經嗅到「租金轉嫁」跟「市場閉鎖」兩大隱憂。
中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會理事長劉貞君點出，這份草案還沒送到立法院，已經有房東因為預期心理先行調漲房租，一次漲滿3年，以因應修法通過後的調漲限制，他感嘆：「政府這樣是好心做壞事。」
「你要求我（房東）要續租3年，那我就嚴格篩選房客。」廖庭輝不諱言，此次修法立意良善，但可能衍生其他問題，不缺租金收入的房東為減少麻煩，可能不願釋出空房到租屋市場，導致市場上房源減少。
租屋市場的房源量縮，租客選擇變少，根據經濟學的供需法則，勢必變相造成租金逆勢上揚。
▲蔡英文政府時期大力推動的社會住宅政策陷入瓶頸，賴清德政府透過推租賃政策改革，作為其住宅政策主軸之一。（攝影／蕭芃凱）
《租賃條例》需靠稅制補位
社宅供給不足仍是最大關卡
由此可見，要讓租屋族真正穩定安居，不是單由內政部修正《租賃條例》就能迎刃而解，還需要跨部會針對不同法令同步修正，改革面向才會更加完善細緻。
「必須同步從稅制著手。」廖庭輝認為，除了開徵「空屋稅」，財政部也可以修正現有的「房地合一稅」制度，同樣能鼓勵多屋族釋出房源到租屋市場，以量制價。
廖庭輝解釋，現行「房地合一稅」規定，6年之內，房屋自住而沒有營業或出租，在出售房屋時，可享有4百萬元免稅額跟優惠稅率；但6年內，只要有出租就不得適用。
他建議，政府可考慮針對提供長租或租予弱勢租客的房東，祭出稅制優惠，根據出租時間、續租狀況和租金漲幅等，設立稅率參考指標，在祭出租期、租金的管制「棒子」外，也要給「蘿蔔」。
呂秉怡也認同，政府應該提供釋出房屋的房東，較折衷的優惠稅率，「當然不容易完全比照自用，但至少打個折，誘因就會出來。」
站在房東團體的角度，並不反對增設出租稅制優惠，但多數房東最有疑慮的仍是「保障3年租期」條款，擔憂加劇「租霸」難以處理的困境。
- 租霸：指惡意欠租、拒絕搬離或有其他嚴重違約行為的惡質租客。
在房東團體強力主張下，內政部將在《租賃條例》修法草案中，增訂「不良房客下車條款」，若未來房客屢次惡意欠租或從事吸毒等非法活動，房東得依法提前終止租約，並得將經過公證的租約，直接送法院強制執行，保障房東權益。
但對於租客團體來說，要強化居住正義，政府持續興辦社宅，依然是最佳解方。
呂秉怡指出，目前台灣的社宅蓋得少、蓋得慢，供應不足，若將有限的社宅優先租給長者和弱勢族群，就會排擠到年輕人。
「以現況來看，賴清德並不想承擔多蓋社宅的責任。」呂秉怡直言，賴政府的作法就是利用擴大租金補貼等方式灑錢，雖然省事又立竿見影，但對於改善弱勢族群居住品質效果最差。
對於未來直接興辦社宅的計畫，國土署指出，已導入財務平衡導向的多元興辦推動模式，擴大民間投資參與，會透過不同量能擴充、調整，達到未來社宅興辦目標。
高房價時代，住宅政策是執政者無法迴避的必考題，政府要多元並進，也要避免侵犯房東權利，造成租金上漲的反效果，才能真正落實居住正義的終極目標。
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