綠容率新制上路 台北都更市場結構恐生變

文／胡偉良

台北市新上路的立體綠化與綠容率新制，看似是環境政策的進步，實務上卻牽連甚廣。當新制門檻同步墊高資本、設計與風險承擔要求，改革不僅改變建築樣貌，更可能導致都更節奏放緩、大型建商壟斷都更市場，甚至影響房價走勢。

台北市自今年元旦起實施的立體綠化與綠容率新制度，目的是回應氣候變遷與都市熱島效應的環境政策。但若從都市更新與房地產供給面的角度觀察，其影響恐怕遠不止於建築外觀或綠意提升，而是結構性的市場重組。

對都市更新案而言，新制帶來的衝擊尤其明顯，甚至可能改變未來數年台北市都更節奏、參與者結構與房價走勢。

新制推升成本　

地主分回將下修

過去建築綠化多半集中於法定空地、屋頂或景觀配置，成本相對可控；然而立體綠化與綠容率新制，已將綠化納入結構設計、防水、排水、固定式植栽與後續維運責任的一環。換言之，綠化不只是美化選項，現在更被視為完整工程系統的一環。

這樣的轉變，意味著營造成本的上升是制度使然。特別是在都市更新案，本就存在基地條件受限、施工難度高、工期長等特性，新制等於在既有高成本結構上再疊加一道硬門檻。

在房地產市場中，成本不會憑空消失，只會在不同角色之間轉移。新增的綠化成本，最終只能由三方吸收：買方、建商或地主。

然而現實情況是，台北市房價已處於高檔區間，市場對進一步拉升房價的接受度有限；另一方面，建商在都更案中的利潤早已因整合期拉長、融資成本提高而被高度壓縮。在此情況下，新增成本最終往往反映在共負比上，導致地主分回比例下修將成新常態。

都更門檻升高　

中小建商恐退出

更深層的影響在於市場參與者的篩選效果。立體綠化與綠容率新制，不僅考驗設計能力，更同時考驗資本耐力、跨專業整合能力、行政審議與補正經驗，以及對後續維運風險的承擔意願。

這些條件，並非所有建商都能在短時間內補齊。中小型建商在資本結構、組織規模與風險承受能力上，普遍難以承擔長期都更的不確定性與新增成本壓力，勢將逐步退出台北市都更市場。

結果將是「有能力承做台北市都更的實施者數量顯著下降，市場自然走向少數大型建商寡佔的結構」。導致市場趨向壟斷的情況，是制度提高門檻後的自然結果。

當供給端的參與者減少、成本結構被墊高，房價下修的空間自然受到壓縮。即使政策端持續釋出「抑制房價」的訊號，實務上卻可能出現反效果──供給能力被壓縮，新屋量體更難放大，反而撐住價格。

更值得警惕的是，在房價拉升不易、成本卻持續上漲的情況下，若仍有資本不足或經驗不足的業者勉強進場，極可能在資金鏈承壓時出現停工、延宕，甚至爛尾樓的風險。這對住戶、金融機構與城市發展而言，都是不樂見的結果。

制度初衷良善　

正視供給端承載

在制度正式上路前，市場已可預期將出現一波「搶照」現象。部分建商為避免新制全面適用，勢必加速送件、趕在期限前取得建照，推估去年年底都更與新建送件案量將短暫增加。

然而這種現象僅屬短期效應。進入今年後，隨著新制全面發酵、參與者減少、成本與風險全面攤開，都更案件數量恐將出現明顯下滑，甚至銳減。

筆者認為，立體綠化與綠容率新制的環境目標無疑值得肯定，但任何政策若忽略供給端的承載能力，往往會在中長期產生與初衷相悖的效果。對台北市而言，如何在提升都市環境品質的同時，避免都更停滯、供給萎縮與市場過度集中，將是下一階段更重要的政策課題。

否則，這場看似「綠色」的制度改革，可能帶來的，卻是更高的門檻、更少的選擇，以及更難下修的房價。