擔心繼承時繳太多遺產稅？資深地政士「一方法」解決

圖片來源：Adobe Firefly

繼承案件因為遺產稅的繳納，或是遺產分配的多寡可能劍拔弩張，甚至對簿公堂，遇到類似的問題，請記得退一步海闊天空。

個案的被繼承人於2年前往生，配偶更早離世，遺產有3間房屋，繼承人有3個兒女，因為都已經成年，所以遺產的分配就由3位繼承人繼承取得。問題來了，3位繼承人對於被繼承人的遺產該如何分配，似乎完全沒有共識，多日的爭吵後瀕臨訴訟，該如何是好？有人主張3間房屋各繼承持分1/3最公平，最終還是無法達成協議。

為了避免地政事務所產生登記罰鍰，經過我們的建議，由其中一人先辦理公同共有，等爾後有共識再進一步辦理均分繼承，或是協議分割。最終，繼承人間還是沒有共識，後來就由其中一位繼承人出面代表全部繼承人，辦理公同共有，避免了地政事務所的登記罰鍰。

日前，其中一位繼承人來電話諮詢，如果後續辦理一人取得一間房屋所有權全部，該繳納多少的契稅、增值稅及贈與稅等，又是否該逐年贈規避贈與稅的發生？

按內政部87年1月21日台內地字第8785251號函：已辦妥公同共有繼承登記，其再申辦遺產分割繼承登記者…繼承人分割遺產，均不課土地增值稅、贈與稅、契稅；又繼承就被繼承人之遺產，訂有分割協議書…各繼承人之應繼分是否相當，尚非地政機關所得審認範圍。所以除了免土地增值稅、贈與稅及契稅外，應繼分也沒有設限，讓客戶聽了喜出望外。

將遺產登記為持分共有，可能產生不少麻煩

回想2年前繼承案件的劍拔弩張，到現在繼承人的從善如流，驗證了時間會改變一切，也可能因禍得福。實務上常常發生繼承人之間為了「公平起見」將遺產登記為持分共有，以各持分1/3的方式辦登記，後來覺得未來出售或是出租都必須3人同意一起辦理，衍生不少麻煩，這時候再來討論如何各自取得所有權全部，恐怕就麻煩了。因為所有權的持分比例已經確定，並且登記完成，再次移轉到各自名下時只有買賣、贈與或是交換可以選擇，而且還要繳納契稅、土地增值稅甚至是贈與稅。

就契稅、土地增值稅或是贈與稅而言，只要房屋所有權移轉都必須課徵，也就是依法申報及繳納後，地政事務所才會受理登記，和前述內政部的解釋函令大相逕庭。

類似維持公同共有的情況如果衍生到第2次的繼承也可以援用，按照內政部102年9月3日內授中辦地字第1026651713號函：被繼承人為公同共有人之一，繼承人得就被繼承人所遺公同共有協議分割由1人或是部分繼承人繼承所有。

也就是祖母往生，爸爸和叔叔及姑姑公同共有，他日爸爸先走，孫子輩公同共有繼承後，也可以透過協議分割直接繼承祖母的遺產，免除剛剛提到的契稅、土地增值稅及贈與稅，由孫子輩取得。

看來繼承案件的不動產登記，「忍一時風平浪靜，退一步海闊天空」，該個案由公同共有2年後協議分割為3間房屋，各自取得1間所有權，光省下的契稅、增值稅、贈與稅及未來出售可能發生的房地合一稅，一定超過百萬元，應證了事緩則圓的道理。

延伸閱讀
老舊公寓想取得優惠的銀行貸款？先檢查「權狀登記」確認坪數！
黃金高漲，全家共用一個銀行保管箱？小心衍生高額遺產稅…

小檔案_鄭文在

正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。

擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。