房價跌且轉不了手 他揭社區華麗公設背後的「三大隱形殺手」！
好房網News記者林和謙／台北報導
買房是很多人一輩子的夢想之一，許多民眾辛苦工作、存錢就為了買下一間房，不過「買房的夢想vs.入住後的現實」落差，卻不可忽視。不動產專家、宜蘭執業不動產經紀人及地政士工作者邱明芳表示，對於口袋不夠深、或是追求實用主義的購屋族來說，有些社區看似豪華的公共設施，往往最後會變成「高持有成本」的無底洞。
邱明芳提醒，一些社區大樓「華麗公設」背後，購屋族必須要面對「三大隱形殺手」，因此，民眾購屋時必須理性評估；他也提出「三大購屋隱形殺手」，讓民眾多加注意並多思考。
1. 使用頻率的迷思：從「想要」到「變成蚊子館」
邱明芳說，很多公設在銷售時看起來很誘人，但實際入住後，使用率往往隨著時間呈現「斷崖式下跌」。游泳池： 公認維護成本最高、糾紛最多（救生員費用、換水、加熱水費用），許多社區最後因經費不足，冬天不開放，甚至乾脆填平。
宴會廳與烹飪教室： 使用需要預約、清潔費，且大多人還是習慣在外聚餐或叫外送，一年可能用不到一次。電影院或KTV： 設備更新速度快，幾年後投影機老化、歌單沒更新，住戶寧願在家看 Netflix 或去外面錢櫃。健身房與圖書室：這是相對實用的設施，但如果規模太小或無人維護，最後也會淪為堆放雜物的地方。
2. 財務壓力的雙重打擊
邱明芳指出，除了房貸壓力外，有些公設可能會帶來兩波財務衝擊，第一波：每月的管理費（與公用電費），擁有游泳池、全天候秘書、飯店式門廊的社區，管理費通常高於一般社區。此外，大廳冷氣全開、造景燈光全亮，這些都會反映在每兩個月的「公用電費」分攤上，這往往是住戶收到帳單時、才會嚇一跳的隱形支出。
第二波：未來的修繕基金（公積金），新房子前幾年設備都在保固期，問題不大；但10～15年後，電梯需要維修、泳池可能漏水、外牆要清洗、大廳裝潢老舊需翻新，如果社區戶數不夠多（分母小），或前期管理費存得不夠，屆時就需要住戶額外掏錢（特別預算），這常會導致管委會爭吵，甚至因為沒錢修繕而導致房價下跌。
3. 「資產」還是「負債」？
邱明芳表示，對於建商來說，豐富的公設是提高「公設比」（銷售坪數）、拉高單價的手段，是行銷上的資產。但對於自住來說，如果用不到，這些設施就是負債，花了幾百萬買了虛坪（公設），每個月還要花錢養它。另外，對於投資客來說，適度的公設（如氣派大廳、收發室、環保室）有助於保值，但「過度」且「維護不佳」的公設，反而會因為高額管理費而嚇跑未來的買家。
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