泰國強查人頭戶投資房產 外國買家2026年法律風險驟升

商傳媒｜方承業／綜合外電報導

泰國政府正針對外國投資者透過泰國人頭戶規避土地所有權限制的行為，展開全面性的執法行動。這項旨在打擊非法房地產交易的措施，對數以萬計的外國買家構成嚴峻的法律風險，尤其在 2026 年，人頭戶模式已被法律專家宣告「實質終結」。

泰國多個政府機構，包括商業發展部（Department of Business Development, DBD）、土地部和稅務局，正聯手推動這項執法行動。官方透過人工智慧（AI）技術，審查數萬份公司文件，已識別出超過 46,000 個可疑實體。目前，當局計畫進一步審查 21,459 個與外國人有關的案件，其中已有超過 852 宗案件進入法律程序，涉及的總損失金額已逾 151 億泰銖。

過去，部分外國買家會透過成立泰國公司來規避《土地法》對外國人直接擁有土地的限制。這些公司名義上由泰國股東持有 51% 的股份，但實際資金來源與控制權卻掌握在外國買家手中。商業發展部已在 2025 年及 2026 年初，逐步推行「智慧商業分析系統」（Intelligence Business Analytic System, IBAS），該系統能比對公司登記、稅務資料與土地紀錄，以識別不活躍公司、資金有限的泰國股東，或外國人疑似為實際所有權人的情況。

當局表示，未來將評估公司的實際營運狀況，而非僅限於書面資料。若公司僅作為外國買家持有土地的工具，將可能違反《外國人經營企業法》（Foreign Business Act, FBA）與《土地法》。違反《外國人經營企業法》的個人可能面臨最高 100 萬泰銖的罰款，最高三年的有期徒刑，並對持續違規行為處以每日罰款。此外，若違法行為構成前置犯罪，反洗錢辦公室可進一步凍結或沒收相關資產。

針對違規的外國買家，可能的後果包括公司關閉、資產扣押、罰款，甚至面臨刑事訴訟。泰國也正研擬修訂《土地法》，可能允許國家無需補償即可沒收透過非法人頭戶交易取得的財產。當前受嚴密監控的高風險房市區域包括普吉島、華欣、蘇美島、芭達雅和曼谷。

面對日益收緊的法規，外國投資者仍有合法在泰國置產的途徑，例如購買符合 49% 外國人持有比例限制的共同持產公寓，或以長期租賃方式取得土地和房屋使用權（最長可達 30 年，通常可續租兩次）。其他選項還包括運用地上權或用益權、成立符合規定的泰國公司（外國人持股不超過 49%，並有實際的泰國人控制與投資，且有實際業務營運），以及透過投資促進委員會（Board of Investment, BOI）的專案或約 4,000 萬泰銖的投資獲得特許權。

對於已經透過人頭戶模式購置房產的外國買家，當務之急是尋求專業法律諮詢。可能的應對方案包括將產權轉換為合法的長期租賃、將建築物所有權與土地所有權分離，或重組公司結構以引入合法泰國投資者。買家應妥善保存資金來源、合約、電子郵件等所有相關紀錄，以便在必要時提出證明。法律專家建議，及早採取行動有望降低損失，並提醒若收到商業發展部或土地部的正式通知，務必透過法律顧問即時回應。