理財專題（上）／等不到都更 老屋續命之路
每當出門買菜前，72歲的陳連壽總會在樓梯口停一下，因為眼前那幾十階水泥階梯，成了最遙遠的距離。「人老了，房子也老了。」他苦笑說。
台灣已邁入超高齡社會，2025年65歲以上人口突破20％；而與人口一起老去的，還有房子。內政部統計，全台屋齡30年以上住宅已超過554萬戶，占整體住宅近6成，其中4至5層樓無電梯公寓多達200萬戶。
當「人屋雙老」成為現實，沒有電梯的老公寓，讓出門成了一場修行，也讓許多人的起家厝逐漸從「資產」變成「負擔」。但在一些社區，改變正在發生。透過增設電梯補助與老宅延壽政策，住戶不拆、不搬、不等，讓老房子在原地迎來第二人生。
早晨陽光穿過老榕樹梢，灑在北市永春富台社區的公寓巷道，陽台上的鏽蝕鐵窗，九重葛開得正豔，住戶TVBS主播譚伊倫帶著我們走走看看；這片位於捷運永春站附近的老社區，公寓屋齡達36年，近期電梯陸續完工，彷彿為老屋裝上了翅膀。
都更追不上 老屋增加率
「有了孩子之後，爬樓梯較不方便；再看看我家樓上的長輩夫妻檔已高齡90多歲，他們要下樓外出，簡直是奢望。」許多人第一個想到的解方是都市更新，但譚伊倫很清楚，這條路並不容易。富台社區雖然靠近捷運永春站，但巷道僅六米寬，基地條件有限，建商興趣不高。即使成功整合，尋找開發商、申請容積獎勵到環評審查，整個流程動輒10年、20年。
對許多老公寓來說，等待都更，幾乎是一場看不見終點的長跑。
但台灣老屋問題不能等。據內政部2025年第三季統計，全台屋齡30年以上住宅已突破554萬戶，占整體住宅近6成。其中，最典型的4到5層樓無電梯公寓，多達200萬戶。台北市情況更嚴重，目前73.8％住宅屋齡超過30年，堪稱全台最「老」的城市。
然而，都更速度卻遠追不上老屋增加速度。過去十多年，全台核定都更案件僅數千件。若以目前速度推算，要讓所有老屋完成都更，可能需要上百年。
另一個更急迫的現實是，台灣正在快速老化。去年65歲以上人口占比突破20％，正式邁入「超高齡社會」，等於每5人就有1位長者。
人與屋一起變老，當長輩困在沒有電梯的樓梯間，住宅問題不再只是房價，而是生活品質與尊嚴。
推整建維護 可原地續命
而比起遙遙無期的都市更新，近年政府推動的「整建維護」政策，成為老公寓「原地續命」一帖解方。透過補助增設電梯、外牆整修或耐震補強，老屋不必推倒重建，也能改善居住環境。
「2024年春天我在坐月子，有天收到北市都更處的新聞稿，舊公寓增設電梯可申請補助，而且位於『景觀軸帶』的策略地區，可享加碼補助，我仔細比對、看了又看，確認我家在忠孝東路沿線，正是劃定的策略地區。」譚伊倫以社區估算，一部電梯造價約600萬元，策略地區補助比例可達8成，最高補助480萬元，剩下費用則由住戶分攤。
但政策再好，如果住戶沒有同意，一切都無法推動。
逐戶耐心談 房價更增值
永春富台社區總共有180戶、232位區分所有權人，按照台北市規定，只要取得「50％所有權人加上50％建物持分」同意即可申請。但光是湊到過半，就耗費譚伊倫半年時間，「我必須拿到116位鄰居的同意書。」
社區雖有管委會，但並未明確支持。譚伊倫沒選擇逐戶緊迫盯人，而是慢慢在社區營造氛圍。「我會在樓梯間聊天或在管委會聊天時談電梯。讓大家慢慢覺得這是一件好事。」這種方式讓社區逐漸形成共識，最終，社區決定興建13部電梯，目前已有12部完工。
信義富台社區管委會主委陳連壽形容，推動電梯案需要一點「雞婆」，「要夠雞婆，事情才推得動。」他笑說，有天鄰居阿嬌姐興奮地來找他，「民生社區的公寓居然安裝電梯，出入方便；我們去按門鈴問問怎麼做，住戶都鼓勵我們快點做！不做會後悔。」
只是蓋電梯不難，難的是人心！陳連壽挨家挨戶按電鈴，「我算給他們看啊！電梯不只是帶來方便，更是資產增值的利器。」以信義富台社區五層樓公寓為例，8戶同意戶（扣除一樓二戶）2021年均攤電梯工程經費500萬元，獲得台北市政府補助250萬元，每戶實付31.25萬元。（當年尚未有景觀軸帶加碼補助）
「原權狀面積30坪，電梯公設空間共8坪、分回8戶同意戶，等於多拿一坪，權狀面積增加至31坪！」站在自家門前水溝蓋內側的空地，陳連壽說，只要善用私有土地與政府公地的邊界，就能在狹窄的巷弄中爭取到電梯井的空間。
而以房價上漲、增設電梯帶動社區增值等利多來看，記者參考5168實價登錄比價王的網站資料，2020年1月尚未增設電梯，該社區行情價每坪63.5萬元；如今電梯完工，實登來到每坪80.2萬元，面積則補登一坪，以陳連壽的房子來說，總價值因此放大為2486.2萬元。雖支付31.25萬元蓋電梯，但公寓價值因此增加了581.2萬元。「這算盤怎麼撥都划算！」他說。
以樓層權重 按比例出資
類似故事也出現在新北市中和圓通路。一棟5層樓公寓外牆，裝上全透明玻璃電梯，69歲的住戶王茂年笑說：「來圓通寺爬山的人經過，都說我們房子變年輕了。」
該社區同樣見證了「電梯魔法」！當初3樓鄰居太太不同意蓋電梯，她想賣房子，開價1,250萬元，「各家仲介都跑過一輪，就是賣不掉，」最後鄰居太太急了，趕快加入電梯案，願意出錢分攤，「電梯一完工，房子立刻以1,550萬元成交，比原來多出300萬元，每坪單價更從29萬元跳升到36萬元。
王茂年說：「其實，2011年鄰居就在討論蓋電梯，我那時覺得自己不到60歲，還很硬朗，不需要電梯吧！」某天，里長辦公室舉辦新北市「電梯特快車」說明會，王茂年抱著聽聽看的心態前往，「電梯補助最高320萬元、占總造價的45％，條件很吸引我，申請程序也簡單！」
王茂年找鄰居一起蓋電梯，沒想到陷入重重關卡。20戶的社區，按照新北市當時規定，必須100％區分所有權人同意，才能申請該方案。
全數同意，是一大挑戰！一樓鄰居搖頭說：「我又用不到電梯，而且可能會占用我門口的空地？為什麼要同意？」王茂年趕緊安撫，「你放心，只要你簽同意，不需要出錢，也不會用到你家門口那塊地，我們會蓋在共用的空地上。」
好不容易說服一樓鄰居簽下同意，二樓鄰居又打開報紙給王茂年看，「新店這個案子，二樓出10％、五樓出40％，那我也要比照辦理！」住在五樓的王茂年盤算，「我出資40％是二樓的4倍？這不公平吧？」於是他自創一套「樓層權重公式」，二樓為1.1、三樓1.2、四樓1.3、五樓1.4，再按比例分攤出資費用。（一樓不參與）
山坡地住宅的法定建蔽率僅20％，看似受限的開發條件，卻給了電梯井更寬裕的空間，有更足夠的空地建造較大的電梯，電梯完工後，王茂年的住家每戶可分回1.81坪，也因此同樣是五樓公寓，王茂年足足比一般公寓多出近一倍的贈送面積。
差額補貼法 分攤公用電
而申請補助到手後，他先為每戶扣掉5萬元放在公基金，用於日後維護修繕電梯的費用。
此外，王茂年也是考量電梯用電必須併入公電，「以前我們社區公電每戶只要繳10元，電梯裝好後，公電帳單暴增到每戶好幾百元，所以我會去比較裝電梯前後的公電差額，採『差額補貼法』，由使用戶分攤，再退還給不使用的低樓層住戶。」王茂年說，這種做法雖然麻煩一點，但至少公平，大家不會抱怨。
陳連壽觀察，老房子回春，民眾不必搬離家園，就能換來安全與尊嚴。「以前社區裡很多長輩不愛下樓，如今有了電梯，長輩每天早上會搭電梯下樓散步；也有人終於願意出門買菜、到公園運動了！」
都市更新或許仍是長遠解方，但在那之前，整建維護正在悄悄改變城市。一部部電梯沿著老公寓的外牆升起，不只是工程，而是一場無聲的住宅革命。