實坪制也會有缺點？虛坪改革小心觸發五大負面衝擊

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

虛坪改革立意良善，但若忽略成本轉嫁、契約邏輯、產業鏈反應與制度過渡期，恐將引發連鎖的負面效應，形成消費者無感、建商成本增、政府公信力受損的三輸局面。正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠指出，虛坪改革可能引發的五大負面衝擊，而透過三層面切入，也能避免掉入「實坪陷阱」。

（一）售價不降反升的風險：

1、可銷售坪數減少→單價上漲風險：若原納入「公設／虛坪」的面積不再計入或計算方式改變，建商為維持原總價，可能提高每坪單價。

2、建築成本絕非因制度而減少：建築成本、機電、公共空間等並未減少，但登記面積縮水，反而使每坪價格「顯得更貴」。

3、附帶空間單價同步上漲：若停車位、車道、設備空間等改登記為「專有」，也可能推升車位或附屬空間售價。

4、消費者負擔未必下降：即使政府預期實坪化能提升透明度、降低公設比，但若總價不降、單價變貴，實際購屋負擔仍不一定改善。

（二）新舊制度並存的混亂期：

1、「新制案vs.舊制案」比較困難：相同總價，新制案因登記坪數較少而「看起來更貴」，可能造成比價混淆。

2、都更、危老契約邏輯被迫重寫：過去合建契約多以「保證坪數＋約定坪數」為基礎，新制度若改變登記方式，可能影響權益計算與履約方式，導致整合難度提高。

3、市場短期資訊不透明：若僅適用新案、舊案仍採舊制，甚至同一建商出現兩種制度，將增加市場理解成本並影響交易效率。

（三）實際效果與預期有落差：

1、誤以為實坪制會使房價下降：若未明確溝通改革目的，會讓民眾誤以為「虛坪改革＝房價下跌」。然而房價的構成源於土地成本、營建成本、建商管銷與利潤，虛坪改革僅是改變了「分母」（登記坪數），但「分子」（總成本）並未減少。當可銷售坪數因扣除公設而變少，為了維持總銷金額，建商勢必會大幅調高每坪單價。

2、心理落差造成反感或反彈：倘若交易單價不降反升，容易引發輿論批評與執政當局的信任危機。

3、資訊判讀期須重新建立標準：新舊制並行期間，消費者將更難判斷「實坪、公設、附屬空間」比例與價值，反而可能讓交易透明度造成短期下降。

（四）開發商成本壓力增加：

1、設計與營建成本仍存在，不因制度改變降低：公共空間、機電系統、管線空間仍需建置，但若無法計入銷售面積，成本將更難攤提。

2、進度可能延滯都市更新與危老整建：制度不確定性增加，導致危老、都更案整合期拉長且難度提高，進而拖慢整體城市更新速度。

3、存量案或設計完成案須重新調整：若制度推動時間壓縮，建商可能面臨重新規劃、修訂廣告與銷售資料、調整契約格式等額外成本。

（五）可能削弱都市更新與重建誘因：

1、投資報酬率重新計算效益可能變差：若可銷售坪數減少或計價邏輯改變，建商與地主的回收計算模式被重設，誘因可能下降。

2、法規與契約不確定性升高：未同步修法或未設計過渡期，可能導致投資決策延遲、建案減少，影響市場供給與城市更新節奏。

3、誘因制度須同步重設：如車位認定、公共空間規劃與容積獎勵未同步調整，恐造成執行層面衝突。

邁向更精緻與務實的「實坪」社會

陳孟筠表示，虛坪改革不應只是「降低公設比的減法」，而應致力於「提升社區整體居住價值的加法」思維，目標不是讓公設消失，而是讓每一坪空間都更合理、更有效率，也更契合居住者的真正需求。

（一）公設分類精緻化：必要vs.選配

過去常將所有公設一概視為虛坪，但實務上不同類型的公設其必要性與公共價值差異極大，必須從制度上重新定義與分類，不應一刀切地將所有公設視為虛坪，建議在法規上將公設明確分類為運營必要設施（剛性）與休閒附加設施（彈性）設施。

不宜受到僵化的「1%面積上限」所限制。過度壓縮反而可能犧牲公共安全、設備運作效能，甚至增加後續維修與營運成本；健身房、KTV等屬生活加值效益，而非生存必須，可加強控管面積與設置需求，避免成為「被迫買單的虛坪」，或可採行「實坪登記、選配購買」概念，由有需求的住戶按需付費，而非全體住戶共同負擔。

（二）保留設計彈性以適應基地差異：避免齊頭式平等

目前針對管委會與管理空間的規範多採一體適用，但大型社區與單棟小宅的需求完全不同，因此建議法規應依基地規模、容納戶數與使用需求建立彈性設計指標，而非進行「齊頭式平等」。

1、大型社區：住戶多、設備多、物流量大，自然需要更完整的管理空間與後勤系統。

2、小型社區：規模小、設備少，若被迫配置相同比例或面積，反而造成空間浪費、成本不合理上升。

（三）避免陷入「拚命壓低公設比」的迷思：公設比低不等於居住品質高

若一味強調減少公設，而忽略公共空間的必要性與使用品質，只會導致社區管理空間不足、設備配置不完善、居住舒適度下降、社區價值長期衰退等問題。改革的核心應是朝向提升公共空間的效率與品質，而非單純追求公設比數字的下降。