誤買凶宅不一定會賠！法拍獵人分享脫手經歷
（圖片提供/幸福空間）
看到這個標題，相信你內心一定有一個聲音：「天啊！凶宅！這不是買房子的人最害怕的事嗎？」
法拍獵人鍾宏奇在《法拍屋買賣必勝寶典》一書中寫道：「大家說的沒錯，且在我經歷以下案件之前，我跟大家的想法相同，而且這次的投資，亦是我在投資這麼多案件中，最失敗的一個案例，但是卻也是我記取教訓最深刻的一次，讓我從此再也不會跌跤的寶貴經驗，就讓我娓娓道來吧。」
很常聽說到一句名言「失敗並不可恥」，成功人士會在失敗的時候，順便當作一次學習與自我檢討的機會，並期許下次不要再犯相同的錯誤，不要在同一個地方跌倒兩次。而以下分享這個案例，基於最後金錢的結果來看，確實讓我損失一筆錢，但轉念後視這一次所損失的金額，就當作繳出去的學費。透過這案件中的細節過程，讓我可以在下次當類似的案件中再出現時，這次失去的金額就可以再度賺取回來。
這間房子，在當時的市價約 700 多萬，而我在法拍的網站上看到的底價是 439 萬屬於不點交物件，在這案的資訊中筆錄的第二點中提到：「⋯⋯現場查封，大
門深鎖，據債權人陳報第三人承租債有使用權。⋯⋯」表示這間是有租約的法拍屋，因此根據民法第 425 條「買賣不破租賃」的前提，屬於不點交物件。
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法院不點交，常見的原因如下：
1. 買賣不破租賃（民法第 425 條，保障租客擁有正常租約）
2. 無權佔用（親戚使用、債權人佔用、第三人使用⋯等等）
3. 無償借用（親戚使用、債權人借用、第三人使用⋯等等）
4. 有權佔用（親戚、債權人、第三人⋯⋯等等）
5. 建物共有，拍持份部分（只拍持分幾分之幾的部分）
6. 地上物拍賣（只拍賣房子，但土地不在拍賣範圍內）
7. 使用狀況不明（書記官到現場無法判斷是誰在使用）
8. 應有的部分不點交（像是公共設施）
價值 489 萬的粗心大意
在我看完筆錄說明，上面標示租約顯示只有一年，而我拍賣這個物件的時間距離這個租約到期日也已非常接近，因此看起來就是一個正常租客的租約，當下的我非常開心，想說時間點也太過巧合，明天這個案子就要開標，今天還讓我看到這樣的一個好案子，見獵心喜之下我就開心地著手準備要去標這間法拍屋。
這一間房子的底價 439 萬，我加 50 萬標到這間房產，當時身邊的人還跟我說恭喜。當下的我都還沒有發現異常，只覺得這麼好的物件怎麼只有我一個人投標，實在有違常理似乎哪裡不太對。但是興奮的情緒早已經掩蓋這些瞬間閃過的直覺，當下我立即趕快聯繫長期合作的投資人，告訴他們我標下一間不錯的法拍屋，準備詢問他們這次打算要投入多少資金。
就在這個時候，其中一位投資人問我說，你有看到公開資料上面有說明這是一間凶宅嗎？當他說出這句話的時候，我整個人瞬間愣住，大腦中閃過了無數想法頓時語塞，努力地回想前一天我在資料上看到的文字內容。結果發現我似乎只看了第一條重點，就匆匆忙忙準備來投標，並沒有完整的看完所有的資訊。
所以面對這樣的詢問，我下意識地馬上回覆對方：「真的嗎？我沒看到！」當對方再次說話並完整說出這是一間凶宅時，趕緊拿起手邊的資料，完完整整地把筆錄看完，發現在第四點上面有註明「⋯⋯非自然死亡事件」。
可是現在發現已經太晚了，我已經標下這間法拍屋，而且還加價 50 萬！真心覺得自己眼睛瞎了，難怪沒有半個人跟我競爭。
我真的買到一間凶宅！
想當然爾，這間房子不會有投資者願意進場，因為大家的想法都是一樣的，凶宅本來就不容易出售。
但是我已經標下來了，只能想辦法將損失降到最低。於是，我就去請教那位尚有租約住在裡面的租客，究竟曾經發生什麼事情。
這個小姐就告訴我，這間屋子的房東欠錢被法拍，他們就是租客而已。但是在筆錄上面，民國 107年這間屋子被法拍，民國 106 年 11 月曾發生非自然死亡，表示這個事件才剛剛發生沒多久。因此，我就詢問對方知道這個死去的人是誰嗎？對方回答是她的兒子；租客表示有一次跟兒子吵架，那陣子她兒子也跟女朋友吵架，沒想到就情緒失控燒炭自殺，現在只剩她自己跟她的父親租在這邊，而這位女租客本身身體狀況也不好。
當時我聽完後內心一陣噓唏，本來覺得自己買到凶宅，必須認賠就已經夠可憐了。沒想到對方的處境跟身世更加可憐，雖然不應該拿來作比較，但是真的突然有一種感覺，對方家庭狀態真的已經讓人非常傷心，還是不要再讓他們搬遷好了，反正租約也沒剩多久。
所以我就老實告訴對方，我是這間房子的新屋主，未來整理過後也是會把這間房子賣掉，有沒有什麼需要我這邊先協助處理的狀況。後來對方告知房子有幾處漏水的地方，我就請人過去處理，後續請房仲業者銷售房子，這位租客也非常配合整個流程，到後來對方要搬遷的時候，我另外掏腰包補貼對方 5 萬元搬家費，協助他們重新找到新的租屋處。
法拍世界的凶宅，其實跟你想的不一樣面對人生第一間凶宅，在一開始感到錯愕沮喪之後，我便重新研究法拍屋近幾年的凶宅案件。沒想到我竟然發現一個非常關鍵的重點：就是所有的法拍屋凶宅，其實都已經被標走了。當發現這個事實後，一瞬間就浮現以下這三個問題出現在大腦中？
誰會買？
買來幹嘛？
要賣給誰？
這實在是太令我感到意外，因此當我繼續研究下去發現，房地產還是回歸到「價錢」問題。即使是凶宅又如何呢？如果原本的市價是一億元的價格，但是卻只需要用一千萬即可買到，難道這之中完全不能獲利嗎？當我發現每一間凶宅都會被標走之後，或許法拍屋中的凶宅，跟我想像中的狀況並不一樣。
後來我透過房仲業者理解在市場上，凶宅屬於房子瑕疵品，因此會用市場價打七折銷售。換個角度說，以剛剛的例子一億元的豪宅凶宅，如果入手的價格只需要 1000 萬，但卻可以用 7000 萬賣出，那你還會覺得這件凶宅完全不能競標嗎？我相信你跟我想的一樣，當然就算是半夜都要去買！
回到這一間法拍屋，行情價在 700 多萬，我購買的金額是 489 萬，再加上其他延伸成本加總約 520 萬，稍微議價一下，其實這個案子約賠了 20 至 30 萬之間， 換而言之，我當初如果不加價 50 萬，這間房子還是有可能賺錢的。
讀者一定充滿好奇，究竟是誰來買這間房產？當時在銷售凶宅的時候，法規有規定，如果是凶宅是要據實以告的，因此對方也知道這間房子有經歷過「非自然死亡」，但有趣的是，購買者也是一位投資客，並且告知要將房子隔間出租；打完七折的房價拿來收租金，對他來說投報率跟獲利空間都是非常好的物件。
學習到經驗，再次出手競標凶宅
經歷這次的教訓，我的心態跟做事方法更臻穩定成熟，不再讓粗心大意、匆匆忙忙成為我賠錢的因素，而且經歷上次事件更重要的是：凶宅開始成為我新的投資標的之一。
經過不到一年，有一位房仲朋友介紹一間房子給我，他直接跟我說是一間凶宅，租客直接在裡面燒炭自殺，而他是第一位命案發現者，剛好屋主委託他去確認租客狀況為何失去聯繫，也沒有再繼續繳房租。
結果對方居然在房子內燒炭，這位房仲朋友說等他處理好再跟我聯繫。後來屋主想要趕快脫手賣掉，畢竟這間房子是上一輩留下來的老房子，而屋主本身也在其他地方工作，不便就近管理房子。對我而言，屋主因為發生命案所以想賣，並且想要趕快賣掉，仲介問我願意出多少錢購買？這就是一個很好的談判時機點。
我瞬間回想起之前的狀況，立馬知道凶宅在市面上，行情是打七折再出售，而我是直接出五折，多少會有些獲利空間。所以我就出約市價的五折價錢，有趣的是，這位仲介從來沒賣過凶宅，這位屋主也沒遇過這種事情，他只想要趕快出手，所以我就真的用五折價錢取得這間房子。
在我買到之後，我將所有隔間跟裝潢全部拆除敲掉，正當還在思考要不要進一步裝潢時，就已經有人來詢問了。3 個月後這間房子真的被賣掉，約 500 多萬成交，我入手的時候是 300 萬，稅後大約獲利一桶金。比較吃驚的是，這位跟我買房子的這位客人，沒多久又再度轉手賣掉。這真的讓我非常地驚訝與佩服，居然還可以再拉高價格售出。
從此之後打破我對「凶宅」這兩個字的定義，擁有更新層次的認知，而且超級有熟悉感，果然人是真的賺不到認知以外的財富，這些經驗完全顛覆我過往的刻板印象，再次擴張我對不動產投資的認知範圍。
不點交狂人 Ricky 這樣說
1. 粗心對於許多人而言，常常不覺得是一件什麼大事。但若是一個粗心大意，需要賠上 20 到 30 萬甚至是幾百萬時，就不會覺得這是一件小事了。
2. 不小心犯錯之後，要用最快的時間立即轉換心態；盡可能從中找尋可以降低傷害的地方，同時也要告訴自己勇於面對並且承擔一切責任。
3.「危機就是轉機」這句話的前提是當面臨危機時，依然要積極去找尋解套方式，而非坐以待斃置之不理。只有具備這樣的心態，才能真正將危機化為一線生機。
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【本內容節錄自編輯精選好書《法拍屋買賣必勝寶典：法拍獵人財富自由煉金術》】
出版社：布克文化
作者：鍾宏奇
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