坐擁多間地產卻繳不出遺產稅？專家點破：貸款可成為傳承工具

文／謝曉菁

許多人看似坐擁多間地產，實際上卻可能面臨「資產豐厚、現金不足」的財務結構問題。對此，理財規劃顧問廖嘉紅指出，許多家庭雖擁有多筆不動產，但在面臨遺產稅或資產分配時，卻常有現金不足的情況發生，最後只得賤價拋售。然而，透過事前規劃，相關情況仍有解決方式。

廖嘉紅點出，不少繼承人雖然能承接房地產，卻沒有足夠流動資金，無法在短時間內籌措現金繳納遺產稅。她直言：「遺產稅要繳的時候，國稅局收的是現金，不是你家那間很有感情、卻不能馬上變現的房子。」

對此，廖嘉紅提到，外界普遍將「貸款」視為負債，但在不動產傳承規劃中，適度的負債結構卻可能成為財務安排工具，透過合理的貸款配置，有助於提升資產流動性，使家庭在面臨稅務、分產或資金需求時保有彈性與時間調度空間。

依據《遺產及贈與稅法》第17條規定，被繼承人死亡前未償債務，在具備明確證明文件的情況下，可依法列為遺產稅扣除項目。不過，廖家紅提醒，相關操作仍需具備完整金流紀錄與合理用途說明，以避免後續稅務認定爭議。

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廖嘉紅表示，不動產家庭常見問題並非資產不足，而是資產多集中於不動產、現金比例偏低，導致晚年生活支出、醫療照護費用及稅務規劃缺乏足夠流動性支撐。

對此，廖嘉紅點出，貸款在傳承中，扮演兩個角色。第一，「讓房子不只是資產，而是晚年的現金流後盾」，她說明，很多長輩有房有地，卻沒有足夠現金過好晚年，房子看起來很值錢，但生活費、醫療費、照護費，不能只靠「房子很值錢」來支付。

其次為「創造傳承規劃需要的現金流」，廖嘉紅表示，很多長輩不是不知道要規劃金流，而是手上沒有現金可以規劃。她提到，要預留稅金、配置保險、安排照護、協助下一代，都需要現金流，所以真正要看的不是「有沒有貸款」，而是這筆貸款最後會變成家庭的壓力，還是成為一套可承接的傳承設計。

廖嘉紅強調，理想的資產傳承規劃，並非單純增加或避免負債，而是在長輩仍具決策能力時，提前整合不動產、貸款、保險與現金流配置，使資產能順利轉換與承接。

最後，廖嘉紅提醒，高資產家庭在進行傳承規劃前，應盤點現有房產、貸款結構及保險配置，並預估未來可能產生的稅務與現金需求，以降低繼承階段的財務壓力與家庭爭議。

本文由粉絲專頁「R姐 廖嘉紅-財富傳承設計」授權提供。