【賣厝阿明】想買的頂樓房上方有基地台，能要求拆除嗎？
（圖片提供／賣厝阿明）
最近有位網友私訊房產知識達人賣厝阿明，問了一個很多人都會遇到的問題：
我看中一間華廈的頂樓，價格跟位置都很滿意，但正上方就是電信業者的基地台，隔沒幾公尺。雖然查過資料都說沒醫學證明會影響健康，但心理壓力真的很大。想問如果我買下來，能不能要求電訊業者拆除基地台？
賣厝阿明告訴你：答案是可以，但這是有條件的！
法律怎麼說？「頂層住戶同意」是關鍵
很多人以為基地台裝在頂樓，只要管委會同意就好。但這是錯的！根據《公寓大廈管理條例》第33條第2款明文規定：公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意。
白話文就是，就算全社區的人都同意，只要你這個頂樓住戶說「不」，基地台就不能裝！這個規定的立法目的，就是為了保護頂樓住戶的權益，避免其他樓層的住戶用多數暴力強迫頂樓住戶接受基地台。這在法律上是具有強行法規性質的保護條款。
實務案例：法官真的判過要拆除
苗栗地方法院有一個真實案例。某社區大樓召開區分所有權人會議，多數住戶同意讓電信業者在頂樓裝基地台，還跟五大電信公司簽了約。結果頂樓的黃姓住戶不爽，直接告上法院。法官怎麼判？判五大電信業者要拆除基地台！
法官的理由很清楚，無線電波基地台的電波對人體是否有損害，目前醫學界仍無定論，但基於維護住戶身體法益、居住權益的考量，設置基地台必須取得頂層住戶的同意。就算管委會同意了，只要頂樓住戶不同意，就是不行。
不過，另一位住在頂樓的古姓住戶敗訴，這是因為他曾在會議後口頭表示「只要基地台遷到其他棟之頂樓，他就沒意見」，法官認為這等於同意設置，所以駁回他的請求。這也證明，只要你從頭到尾都反對，法律會站你這邊。
3大關鍵決定基地台去留
基地台能不能拆，以下三個關鍵點要搞清楚：
1.有沒有管委會？
讀者想買的華廈是「地主自建，一層一戶，沒管理員」。這代表它可能沒有依法成立的管委會，只有全體住戶（共有人）。
2.電信業者簽約的對象是誰？
如果當初電信業者是跟「全體住戶」簽約，而且有得到你的前手（現任屋主）同意，那你買下來後就很難主張要拆除，因為你有「繼受前手權利義務」。但如果是跟「部分住戶」簽約，或者根本沒有得到頂樓住戶的同意，那這個基地台的設置就可能違法。
3.注意《電信管理法》第47條的陷阱
雖然《電信管理法》第47條第3項規定，設置使用電信資源之公眾電信網路者於公寓大廈設置電臺時，應取得公寓大廈管理委員會之同意；其未設管理委員會者，應經區分所有權人會議之同意。
但這條規定被很多法院認定，不能排除《公寓大廈管理條例》第33條的適用。也就是說，就算管委會同意了，只要頂樓住戶不同意，基地台還是不能裝。
如果你想買的房子也是頂樓房，賣厝阿明建議：
第一，購買前先查清楚。
跟房仲要電信業者的租約，確認當初是誰簽約的。如果合約裡沒有你前手（現任屋主）的簽名同意，那這基地台的設置就可能違法。
第二，把「拆除基地台」當成購買條件。
如果真的很喜歡這間房子，可以在買賣契約中加註但書：
如果未來無法要求電信業者拆除基地台，賣方應負擔相關法律費用或折讓價金。
第三，買下來後發存證信函
如果你買下來後確定不想要基地台，可以這樣做：
先發存證信函給電信業者，要求限期拆除。如果電信業者不理，可以依《民法》第767條（所有權人妨害排除請求權）提起訴訟，請求拆除基地台並返還樓頂平台給全體共有人。法院實務上，只要你能證明自己從頭到尾都反對，勝訴機會很大
總之，頂樓基地台不是管委會說了算，法律把最終決定權給了「頂樓住戶」。只要你沒有同意，就算全社區都贊成，你還是可以要求拆除。但前提是你要在購買前確認前手沒有同意，否則你就得概括承受。
相關連結
《公寓大廈管理條例》網址：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070118
《電信管理法》網址：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=K0060111
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