九龍城 南首｜「巨無霸」重建 景觀隨時大變❗｜410萬元入場無望100元印花稅 仲吸唔吸引❓｜納米盤今時今日仲可以靠咩突圍？｜揀樓攻略
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【易發睇樓團🏠新盤任您睇】南首位於馬頭角南角道，毗鄰港鐵宋皇臺站出入口。恒地早年已經吼準這個地段，先後收購4至22號的業權，是3幢高5至6層，樓齡逾50年舊樓。統一業權後，恒地更與毗鄰物業的業主達成合作協議，將南角道24號的景輝閣納入至重建範圍之中。根據當年的報導，景輝閣由新地發展及持有，當時只有29年樓齡，相對較新。兩者合併後，地盤面積擴大至約1.3萬平方呎，可建樓面增至近12萬平方呎。在滿布「插針式新盤」的九龍城區來說，算是規模比較大的項目。不過恒地仍繼續開出納米盤，預計關鍵日期是今年12月底，樓花期長約10個月的南首，全盤313伙，實用面積由178至358平方呎，涵蓋開放式至兩房戶型。
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開放式清一色200平方呎，有40伙；主打的一房，則由258至263平方呎；要到兩房才有342至351平方呎。整個項目最小及最大的單位都來自3樓及27樓平台特色戶，當中位於3樓的特色戶有6伙更加「平台大過屋」。好像實用224平方呎的一房A8室，平台面積超過單位兩倍，有528平方呎。以往納米樓因為面積細及總價低，受到上車客及投資者追捧，但隨著樓市轉勢，加上政府放寬了按保及按揭成數，又規定所有賣地項目及契約修訂的新申請，單位最低面積要至少達26平方米，即約280平方呎等，都進一步擴闊了買家選擇，導致納米樓的吸引力及投資價值不如以往。南首首張價單涉及63伙，涵蓋一房至兩房戶型，實用面積258至349平方呎，扣除即供最高折扣優惠百分之8後，整批平均呎價約17388元，較2022年5月推售的碧桂園瓏碧，當時首批折實平均呎價約24520元，低約兩成九。不過隨著樓價回落，瓏碧在去年1月時已經劈價約三成，以折實均呎約1.76萬元加推；而近期的一手成交呎價約17512元，南首與其相若。再看看區內的二手，近期的平均成交呎價則介乎約1.4萬元至約1.6萬元。相對上，南首的開價較為貼近啟德，如嘉峯匯及龍譽等一帶的屋苑，同樣約1.7萬元的水平。
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由於南首設基座，將住宅樓層墊高，加上前面的舊樓只高5至6層，所以現時絕大部分單位都不需要樓望樓。不過隨著市建局正推動衙前圍道/賈炳達道的「巨無霸」重建計劃，景觀隨時有變。並中東至龍崗道，西至侯王道的主地盤，非常鄰近南首。這裡將會主力發展為住宅，提供約4350伙約400平方呎的中小型單位，預料最快2036年落成。根據市建局之前公布的圖則，會有7幢大廈。其中最高一幢樓宇為160米，約41層高，意味著南首大部分單位，之後很大機會要望高樓樓景；而在落成前約11年，更會受到工程噪音及沙塵影響。
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00:00 開場
00:50 項目背景
02:02 項目資料
03:27 價單分析
06:43 景觀、規劃分析
10:10 開則分析、示範單位
17:33 配套
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延伸閱讀：
* 南首 https://www.28hse.com/new-properties/南首
* 更多樓市影片 https://www.28hse.com/news/video
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