專家樓評：買樓收租申按揭　有咩注意事項？

港元拆息回落，租金回報率持續穩步上升，「供平過租」的情況愈加明顯。近期發展商推出的新盤及貨尾大多以低價開售，配合政府近年來的樓按措施，包括去年放寬非自用物業的按揭成數上限至七成，以及今年進一步放寬物業印花稅稅階，促使更多投資客加快入市步伐。

近期有個別熱賣的新盤項目因地區租盤需求殷切，投資客佔客源比例更高達約五成。至於有意入市並用作出租用途的買家，需注意以下3個事項。

首先，若買家本身已有一個按揭物業，當購買第二個新物業並用作出租用途時，銀行會將新物業及現有物業的供款一同計算，以審核買家的入息。假設買家現有物業A的每月供款額為10,000元，而現時想購買物業B時，每月供款為20,000元，銀行計算「供款與入息比率」時，會將兩個物業的每月供款相加，並要求總額不超過入息的50%。這表示買家的每月入息至少需要60,000元，才能符合最低入息要求。

物業「甩按保」方可出轉租

在上述情況下，買家需要較高收入才能通過入息測試。如果收入不足，仍然有解決方法。事實上，租金收入可以被視為入息計算的一部分。若該單位屬於連租約物業，部分銀行會將租金的七至八成作入息計算；若單位尚未正式出租，亦有銀行會接受「擬租金收入」，即委託測量師行為單位進行租金估算，通常以預計租值的60%計算入息，這種方法可以幫助買家更容易通過審查。

需注意的是，每間銀行的計算方法和準則各有不同，建議先了解各銀行的政策，有需要亦可以尋求大型及專業的按揭中介協助，配對至合適的銀行。

最後，按揭保險公司對於「物業必須為自住居所」的規定仍然存在。除非有特定情況，否則透過按揭保險計劃申請高成數按揭的物業不得用作出租用途。如果業主日後希望將按保物業由自用轉為出租，則需要透過轉按「甩按保」，將按揭成數降低至七成或以下，才能合法地將單位出租。

經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明

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