專家樓評：內地人申按點評估收入？

日前有內地網紅在社交平台示範如何在香港用100元吃喝玩一整天，有人大讚貼地，也有人不滿嫌消費不足。之所以反應如此大，大概是因為過往內地來港消費人士的既有印象是揮金似土的富豪，在樓市興旺之時，所謂的「西餅客」，即有能力一次過購入「一打」、「半打」單位的客人，就有不少乃來自內地。如今內地專才來港，雖然也有部分人會選擇「一炮過付款」，但大部分內地人來港買樓仍需要申請按揭貸款，而申請按揭過程就有不少注意事項需留意。

銀行以稅後入息計算

申請貸款最重要是證明還款能力，而最能證明還款能力的是入息證明。基於內地的支薪方式較香港複雜，內地人在港申請按揭的難度會比一般港人高。在香港，糧單通常清楚列明底薪、津貼、加班費與扣除的強積金，基本上糧單就跟報稅紀錄一致。

至於內地的工資單，除了基本工資，還包括多種津貼與獎金，例如績效獎金、全勤獎金、夜班津貼、駐外津貼、住房與通訊補貼等，而這些津貼與獎金並不一定有報稅紀錄，尤其年終花紅或特殊補貼常常無法與個人所得稅紀錄一一對應，銀行則無法計算在入息內。

值得留意的是，有別於香港人做按揭，銀行在計算內地人入息時，是以稅後入息計算，而非與港人睇齊以稅前入息計算。即使內地申請人擁有可觀收入，如他未能提交足夠的入息證明或出現不一致之處，銀行只會以對方的基本工資和其餘能夠核實的部分作為入息依據，貸款額亦會因此受影響。

最多可承做七成按揭

此外，部分銀行職員對內地收入制度未必熟悉，加上涉及跨境資料審核、語言表述不同等問題，令過往內地人士的申請進度緩慢，甚至直接遭拒。不過，隨着來港置業的內地人數逐年增加，銀行對相關申請的理解與經驗也有所提升。現時部分銀行對來自內地的打工仔，只要文件齊備、報稅紀錄明確，審批按揭的機會和速度已大為提升。與本地人一樣，只要能提供完整文件，包括內地身份證與通行證副本、工資單、銀行出糧戶口的6個月流水帳、完稅證明以及受僱證明信，銀行已普遍可以按正常程序審批。

按揭成數方面，根據現行政策，即使非本地居民亦可申請最高七成按揭，而還款年期最長可達30年。利率方面，內地人士與香港人理論上屬同一套計算方式，視乎市場息口與銀行取態而定。近期有建議參考金融市場的互聯互通機制，着政府推出「購房通」，放寬內地和香港之間資金流動的條件，讓兩邊的居民更容易在另一方買樓，如建議獲得採納，相信會進一步推高內地人按揭申請的個案數量。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

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