按揭專家｜專才物業求轉按 未見官先打八十大板｜子非魚

踏入下半年，銀行重新調整按揭業務部署，部份銀行將重心遷移至物業轉按，希望吸納轉按及套現客人，不過近期有專才業主在申請轉按時遇上阻滯，令到其先要補交一筆稅款，才能成功轉按，可謂未見官先打八十大板，當中究竟有何原因及理據？

張先生（化名）來港工作多年，他在2023年10月在九龍區買入一個600萬元的兩房物業並申請8成按揭，在兩年的罰息期即將屆滿，於是希望能夠尋找另一間銀行轉按，爭取更優惠的按揭計劃，不過他的轉按申請卻遭到多間銀行拒絕。

原來他當年是以外來人才身份置業，而政府當時仍然採用外來人才印花稅「先免後徵」的政策，意即是張先生在買樓時暫免繳付買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD），而物業會有押記，直至他成為永久居民後，相關稅款可豁免並解除押記；但未成為永居前賣樓，張先生則要事先補回稅款才能解押。

轉按非解押理由

雖然張先生只是轉按並非想賣樓，但稅局仍然要求他先補交稅款才能解押，當時BSD和NRSD的稅率都分別是樓價的7.5%，意味張先生需要一共支付90萬元的稅款，才能轉按，並不划算，即使有更優惠的按揭計劃，也只能望門輕嘆。

張先生的個案並沒有其他可行的轉按方法，但其他專才業主毋須過份憂慮，因為上述的印花稅「先免後徵」政策只實行了約4個月，即是由2023年10月25日至2024年2月27日期間才生效，只要在2024年2月27日後簽署臨約的專才買家，其物業印花稅已經與本地人睇齊，物業不會再受稅局押記的困擾。

除專才外，本地業主過去幾年都面對轉按困難，主要原因有二。一是新造按揭息口的封頂息只升不減，二是物業估價下滑，兩者都令有意轉按的業主卻步。

然而相關情況在近期有變化。兩年前新申請按揭人士，已經是處於封頂息的高位P-2%，即使轉按的封頂息口也不會再差，加上隨着今年拆息持續低走，H按業主毋須再供封頂息。另一方面，差估署過去3個月的樓價指數亦稍微回升，反映樓價回穩，部分銀行對物業估價亦都漸趨進取，令業主更有動力去申請轉按。

轉按市場漸復甦

不過要留意，轉按貸款成數最高只有樓價8成，如本身是申請9成按揭，兩年後貸款額仍未降至物業現價的8成或以下，轉按就需要抬錢，這個時候，就應該篩選一間估價較高的銀行，盡量減少抬錢的差額。

正如文章開首所言，部份銀行已有計劃集中爭取轉按生意，預計相關的按揭優惠會陸續出爐，業主應適時了解自己物業的樓價及按揭狀況，為轉按時爭取更佳按揭計劃做好準備。

子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問
https://starpagency.com/?utm_source=bossmind&utm_medium=referral

註：專欄作家言論不代表本網立場