ปัจจัยลบรุมเร้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งแรกปี 2568
วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งแรกปี 2568 ตลาดชะลอตัวจากปัจจัยลบรุมเร้า ยอดโอนกรรมสิทธิ์-ขออนุญาตจัดสรรที่ดินลดลง คาดมาตรการกระตุ้นกระตุกกำลังซื้อได้น้อย
เศรษฐกิจของประเทศไทยชะลอตัวลงชัดเจน ซึ่งปัจจัยลบที่มีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศนั้นมีมาก ทั้งปัจจัยลบภายในประเทศ และปัจจัยลบที่เกิดในต่างประเทศ แต่มีผลต่อประเทศไทยทั้งในเรื่องของภาพลักษณ์ ราคาน้ำมัน และความเชื่อมั่นในการมาประเทศไทย
นอกจากนี้ ยังมี ปัจจัยนอกประเทศ ที่อาจจะส่งผลกระทบทางอ้อม เช่น ปัญหาความขัดแย้งในภูมิภาคต่าง ๆ ทั่วโลก และอาจจะมีผลกระทบค่อนข้างมากทั้งในเรื่องของการท่องเที่ยว ที่มีผลต่อการเดินทางของคนในบางภูมิภาคที่ต้องใช้เวลาในการเดินทางหรือค่าใช้จ่ายที่มากขึ้น เช่น ปัญหาความขัดแย้งในตะวันออกกลาง ส่งผลต่อการเดินทางของคนในตะวันออกกลาง และยุโรปที่ต้องงดเว้นการใช้เส้นทางการบินผ่านประเทศนั้น ๆ ช่วงที่มีปัญหา หรือการดีเลย์ของเที่ยวบินในบางประเทศ ที่ส่งผลต่อความไม่เชื่อมั่นหรือความปลอดภัยในการเดินทาง รวมไปถึงถ้าปัญหารุนแรงจนอาจจะมีผลต่อราคาน้ำมัน ซึ่งมีผลต่อราคาสินค้าอุปโภค และบริโภคโดยตรงเช่นกัน
ภาพลักษณ์ของประเทศไทยที่สื่อออกไปในทางที่ไม่ดีในสายตาคนบางประเทศ มีผลต่อความเชื่อมั่นในการเดินทางมาประเทศไทยค่อนข้างมาก โดยเฉพาะคนจีนที่มองว่าประเทศไทยไม่ปลอดภัย และพวกเขาให้ความสำคัญกับเรื่องการทุจริตหรือการไม่ทำหน้าที่ของเจ้าหน้าที่ราชการในประเทศไทย กระทั่งเกิดกระแสการไม่ยอมรับขึ้นจนสร้างค่านิยมใหม่ ๆ ในการท่องเที่ยว
อีกทั้งความปลอดภัยในประเทศจีนค่อนข้างสูงจึงเกิดการเปรียบเทียบค่อนข้างมาก แม้ว่าจะยังมีคนจีนมาเข้ามาในประเทศไทยไม่น้อยในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 มีจำนวน 2,265,556 คนมากเป็นอันดับที่ 2 รองจากมาเลเซียที่มีจำนวน 2,299,897 คน แต่คนจีนลดลงประมาณ 34% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ซึ่งแน่นอนว่ามีผลต่อธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศไทยแน่นอน
ปัจจัยลบภายในประเทศ การเบิกจ่ายงบประมาณของรัฐบาลทำได้ช้าในช่วงที่ผ่านมา บางนโยบายใช้เงินมากจึงอาจจะเบียดบังเงินจากส่วนอื่น ๆ เสถียรภาพของรัฐบาลไม่ดีนักในสายตาคนทั่วไป มีความเสี่ยงในเรื่องของการผ่านนโยบายต่าง ๆ และปัญหาที่เกิดขึ้นจากตัวบุคคลภายในรัฐบาลก็สร้างความไม่เชื่อมั่นให้กับรัฐบาลแบบชัดเจน คดีความหรือปัญหาต่าง ๆ ที่อยู่ระหว่างการพิจารณาล้วนมีผลต่อการตัดสินใจของพรรคร่วมรัฐบาลทั้งสิ้น ดังนั้น นโยบายหรือมาตรการต่าง ๆ เพื่อกระตุ้นให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในด้านเศรษฐกิจหรือด้านต่าง ๆ คงยังไม่มีออกมาในช่วงนี้
ขณะที่กำลังซื้อของคนไทยเองก็ลดลงต่อเนื่องมาตั้งแต่หลังจากโควิด-19 แม้ว่าจะดูเหมือนว่าดีขึ้นในช่วงปี 2566 - 2567 แต่สุดท้ายแล้วก็ห็นได้ชัดเจนในปีนี้ว่าไม่ได้ดีขึ้นเลย กลับทรุดหนักลงด้วยซ้ำไป เพราะภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นช่วงสถานการณ์โควิด-19 ซึ่งอาจจะมาจากปัญหาการขาดรายได้ช่วงนั้น และความคาดหวังว่าจะดีขึ้นจึงสร้างภาระหนี้สินมากขึ้น แล้วไม่เป็นไปตามที่คาดคิด
เมื่อดู GDP หรือการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยในช่วงไตรมาสที่ 1 ที่ผ่านมาขยายตัว 3.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นเพียง 0.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อีกทั้งมีความเป็นไปได้ที่ GDP ปีนี้จะมีการขยายตัวเฉลี่ยทั้งปีเพียง 1.8% เพราะปัญหาเรื่องนักท่องเที่ยวชาวจีนที่ลดลง
สำหรับกำลังซื้อของคนไทยในตลาดที่อยู่อาศัยนั้น เห็นได้ชัดเจนว่าลดลงไปค่อนข้างมาก จากข้อมูลของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เห็นได้ชัดเจนว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2568 โดยมีที่อยู่อาศัยโอนกรรมสิทธิ์ไป 66,276 ยูนิตลดลงไปประมาณ 10.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และเป็นการลดลงในทุกระดับราคา และลดลงทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม
อย่างไรก็ตาม ช่วงไตรมาสที่ 1 อาจจะเป็นช่วงที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจำนวนไม่น้อยเลือกที่จะรอมาตรการจากรัฐบาล เพราะมีกระแสข่าวออกมาว่าจะมีมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ออกมา จึงต้องดูข้อมูลในไตรมาสที่ 2 อีกครั้งเพราะเป็นไปได้ที่อาจจะลดลงไม่มากขนาดนี้ เนื่องจากไตรมาสที่ 2 มีมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองของรัฐบาลออกมากระตุ้นกำลังซื้อ รวมไปถึงการงดเว้นมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ออกมาพร้อมกัน ดังนั้น จึงเป็นไปได้ที่การโอนกรรมสิทธิ์ช่วงไตรมาสที่ 2 จะมากขึ้น
ปัญหาอีกอย่างที่เป็นปัญหามานานหลายปีต่อเนื่องกัน คือ การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินต่าง ๆ คนไทยเกือบ 100% ใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมเป็นหลัก ซึ่งการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นไปได้ยากมาก ๆ สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณาอย่างมาก สวนทางกับความต้องการของรัฐบาล ภาคเอกชน และคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมาก สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบุคคลทั่วไปที่ปล่อยใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 อยู่ที่ 109,368 ล้านบาทลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าถึง 34.7% และเป็นยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ต่ำที่สุดในรอบ 2 - 3 ปี
เมื่อทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อในประเทศชะลอตัวลงแบบชัดเจน ผู้ประกอบการเองก็เลือกที่จะลดการเปิดขายโครงการใหม่ ออกไป ทั้งในส่วนของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายลดลงแบบชัดเจนในกรุงเทพมหานครในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 โดยมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียง 6,986 ยูนิต น้อยกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้วประมาณ 20%
ในส่วนของบ้านจัดสรรก็เช่นกัน ซึ่งถ้าดูจากสถิติการขออนุญาตจัดสรรที่ดินพบว่ามีการขออนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 ที่มีจำนวน 87 โครงการรวม 10,143 ยูนิตซึ่งลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2567 ประมาณ 43.1% โดยการขออนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้านี้เช่นกัน และการขออนุญาตจัดสรรที่ดินก็ไม่ได้หมายความว่าจะเปิดขายในช่วงที่ขออนุญาตเลย อาจจะเปิดขายหลังจากนี้ก็ได้
ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรอาจจะเป็นตลาดที่ดูแล้วมีความน่าสนใจในสายตาของผู้ประกอบการ แม้ว่าตัวเลขของการขออนุญาตจัดสรรจะลดลง แต่ภาพรวมแล้วยังดูมีความเคลื่อนไหว หรือการเปิดขายโครงการใหม่มากกว่าคอนโดมิเนียม เพราะโครงการบ้านจัดสรรสามารถทยอยเปิดการขาย หรือทยอยก่อสร้างเป็นเฟสไปเรื่อย ๆ ต่างจากคอนโดมิเนียมที่ต้องเปิดขายและก่อสร้างพร้อมกันทั้งโครงการ ดังนั้น บ้านจัดสรรจึงยังมีความน่าสนใจ
นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้ประกอบการเพิ่มสัดส่วนของบ้านราคาไม่แพงหรือทาวน์เฮ้าส์มากขึ้น ผู้ประกอบการบางรายอาจจะยังคงให้ความสำคัญกับบ้านราคาแพงเช่นเดิม แต่มีโครงการบ้านจัดสรรราคาไม่แพงเปิดขายควบคู่ไปด้วย กลุ่มผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาแพงยังคงเดินหน้าต่อไปแต่ในอัตราเร่งที่ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้ และเริ่มมีการออกแบบหรือมีรูปแบบโครงการที่จำเพาะเจาะจงมากกว่าที่ผ่านมา การเปิดขายโครงการราคาแพงอาจจะไม่มาก หรืออาจจะเปิดขายกันแบบเงียบ ๆ กับกลุ่มลูกค้าที่พวกเขามีอยู่แล้ว จากนั้นจึงประกาศออกมาว่าปิดการขายไปแล้วหรือขายไปเกือบหมดแล้ว
กระแสเงินสด กลายเป็น 1 ในเรื่องที่ผู้ประกอบการทุกรายให้ความสนใจ โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว และกำลังซื้อทั้งในกลุ่มคนไทย และต่างชาติลดลง โดยเฉพาะกำลังซื้อคนไทยที่ลดลงอีกทั้งมีความเป็นไปได้ที่จะลดลงต่อเนื่องรวมไปถึงมีความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาในการโอนกรรมสิทธิ์ด้วย ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะเร่งระบายบ้านและคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จโดยการออกมาตรการทางการตลาด หรือทางด้านราคาแบบชัดเจน เพื่อสร้างความน่าสนใจ และกระตุ้นความต้องการซื้อในกลุ่มผู้ซื้อคนไทยให้มากขึ้น อีกทั้งเป็นการกระตุ้นให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรการของรัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทย
ขณะที่แนวโน้มของดอกเบี้ยที่อาจจะลดลงในปีนี้ ผู้ประกอบการหลายรายยอมลดราคาขายมากกว่าช่วงที่ผ่านมา หรือไม่ต่างจากช่วงโควิด-19 เพียงแต่ไม่ได้มีการประกาศแบบชัดเจนหรือออกสื่อประชาสัมพันธ์แบบช่วงโควิด-19 แต่ลดราคาขายลงในบางโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์
นอกจากนี้ การร่วมทุนของผู้ประกอบการไทยและต่างชาติยังคงมีให้เห็นต่อเนื่อง เพราะผู้ประกอบการไทยไม่ต้องรับความเสี่ยงจากการลงทุนเองทั้งหมด แม้ว่าต้องแบ่งผลตอบแทนกันก็ตาม แต่พวกเขาก็ยินดีที่จะเปิดรับผู้ร่วมทุนต่างชาติ ซึ่งช่วงที่ผ่านมามีการร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นแบบชัดเจนในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมมีน้อยลง และมีการจับคู่การร่วมทุนใหม่มากขึ้นในช่วง 1 – 2 ปีนี้ โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติที่เคยร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยมาก่อนหน้านี้
การขอสินเชื่อธนาคาร ยังเป็นปัญหาของผู้ประกอบการด้วยเช่นกัน เพราะสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณามากเช่นกัน ก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการหลายรายเลือกการออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุนมาพัฒนาโครงการหรือสร้างระแสเงินสดในบริษัท แต่เมื่อการออกหุ้นกู้มีมากขึ้น ประกอบกับความเชื่อมั่นเริ่มลดน้อยลง การให้เกรดหุ้นกู้เริ่มด้อยลง ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยของหุ้นกู้เพิ่มขึ้น ทำให้ต้นทุนในการออกหุ้นกู้มากขึ้น
ประกอบกับผู้ประกอบการบางรายมีปัญหาในการหาเงินมาจ่ายคืนจนต้องออกหุ้นกู้มา Rollover ของเดิม อีกทั้งหุ้นกู้ของผู้ประกอบการบางรายขายได้ต่ำกว่าที่ต้องการ สะท้อนความไม่เชื่อมั่นทั้งในตัวผู้ประกอบการ และตลาดที่อยู่อาศัยแบบชัดเจน นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการบางรายที่ออกหนังสือชี้แจงว่าไม่สามารถชำระคืนหุ้นกู้ได้ขอเลื่อนการชำระออกไปก่อน
ดังนั้น ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะลดการเปิดขายโครงการใหม่ลงและเร่งปิดการขายโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์เพื่อสร้างกระแสเงินสดให้กับพวกเขามากกว่าการเปิดขายโครงการใหม่ในข่วงที่มีความเสี่ยงมากแบบนี้ แต่ก็มีผู้ประกอบการบางรายที่สร้างรายได้ในช่วง 6 เดือนแรกของปีได้ถึง 50% ของเป้ารายได้ทั้งปี 2568 แม้ว่ากำไรอาจจะมีสัดส่วนที่ลดลงเพราะการลดราคาขายในช่วงที่ผ่านมา
ทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัยหลังจากนี้ อาจจะกระเตื้องขึ้นในแง่ของกำลังซื้อและการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะมาตรการรัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทยรวมไปถึงผู้ประกอบการที่ช่วยกันกระตุ้นการซื้อขายที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสที่ 2 แต่ก็ยังมีความเป็นไปได้ที่ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในฝั่งของอุปทานและอุปสงค์จะชะลอตัวต่อเนื่องในไตรมาสที่ 3 และ 4 เพราะปัจจัยลบหลายอย่างยังคงอยู่ และอาจจะมีเพิ่มขึ้น
ทั้งนี้ โดยเฉพาะปัจจัยเรื่องการเมือง ความขัดแย้งในภูมิภาคต่าง ๆ ที่มีทิศทางที่อาจจะรุนแรงมากขึ้น รวมไปถึงความเสี่ยงในธุรกิจการท่องเที่ยว และการส่งออกสินค้าของประเทศไทยที่ยังไม่สามารถเห็นทิศทางที่ชัดเจนหลังจากนี้
ปัจจัยต่าง ๆ เหล่านี้มีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ และกระทบกับความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของคนไทยค่อนข้างมาก อีกทั้งยังอาจจะกระทบกับรายได้หรืออนาคตการทำงานของคนในบางธุรกิจ หรือบางอุตสาหกรรมด้วย รวมไปถึงมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วย แม้ว่าทิศทางของดอกเบี้ยอาจจะอยู่ในช่วงขาลงก็ตาม
มาตรการรัฐบาล หรือนโยบายกระตุ้นกำลังซื้อคงไม่มี หรือถ้ามีก็คงไม่ได้มีผลต่อกำลังซื้อคนไทยมากนักหลังจากนี้ เพราะสุดท้ายแล้ว ถ้าภาวะเศรษฐกิจไม่ดี รวมไปถึงแนวโน้มในระยะยาวยังไม่ดีขึ้น คนไทยก็คงเลือกที่จะใช้เงินลดลง หรือเลือกที่จะลดการสร้างภาระหนี้สินเพิ่มเติม การซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นการสร้างภาระหนี้สินระยะยาวอาจจะเป็นเรื่องที่ไม่เร่งด่วนในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้
บทความโดย: สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- วิเคราะห์ศักยภาพทำเลเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ข้อจำกัดพัฒนาคอนโดฯ
- ส่องทิศทางคอนโดมิเนียม เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้
- เจาะลึกแนวโน้มอสังหาฯ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู
ติดตามเราได้ที่