เปิดกลยุทธ์เสนา “เกษรา” ชู “LivNex” เช่าออมบ้าน พลิกวิกฤติ “อสังหาฯ”

ต้องบอกว่า “สาหัส” ทุกหย่อมหญ้ากับปัญหา “เศรษฐกิจ” ที่ชะลอตัวลงต่อเนื่อง โดย “ภาคธุรกิจ” ถือเป็นฟันเฟืองหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ แต่ปี 2568 “ประเทศไทย” เผชิญปัญหารอบด้าน นับตั้งแต่เกิดเหตุแผ่นดินไหว เมื่อวันที่ 28 มี.ค.2568 ที่ผ่านมา ผลกระทบที่เกิดขึ้นคือ คอนโด บ้านเรือน ได้รับความเสียหาย หนักสุดคือตึก สตง.ถล่ม ถือเป็นเป็นปัจจัยหลักที่ทำลาย “ความเชื่อมั่น” ของนักลงทุนสั่นคลอน จากความรู้สึกที่ว่า ประเทศไทย “ไม่ปลอดภัย” อีกต่อไป

ประเด็นดังกล่าว ได้ส่งผลกระทบหนักต่อ “ภาคอสังหาริมทรัพย์” สะท้อนผ่าน“ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” หรือ “ดร.ยุ้ย” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ที่ยอมรับว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งหลังปี 2568 ไม่สามารถฟื้นตัวขึ้นมาง่ายๆ และมีแนวโน้มทรุดตัวลง จากปัจจัยลบที่กดดันให้เศรษฐกิจชะลอตัวลงต่อเนื่อง คล้ายกับเป็น “โรคเรื้อรังไม่รู้จบ” ถึงกับออกปากว่า “ปีนี้ ถือยังเป็นฝันร้ายของภาคอสังหาฯ ที่ไม่รู้จะได้ตื่นช่วงไหน หรือตอนนี้อาจไม่ได้เรียกว่าฝัน แต่นับว่าเป็นโลกใบใหม่เลยก็ได้”

ดร.เกษรา เล่าต่อว่า ช่วงโควิดคิดว่า น่าจะเป็นช่วงฝันร้ายมากที่สุดแล้ว แต่กลับไม่ได้น่ากลัวมากอย่างที่คิด เพราะปัญหานี้ ยังมีจุดจบ หลังจากค้นพบ วัคซีน ที่สามารถป้องกันและผลความสูญเสียแก่ชีวิตได้

“แต่ปัญหาที่เกิดขึ้น ณ เวลานี้ ยอมรับว่าไม่เห็นทางออกและไม่เห็นจุดจบ ซ้ำร้ายยังเห็นสถานการณ์ที่กำลังลุกลามมากขึ้นเรื่อยๆ จากภาวะ “เศรษฐกิจ” อยู่ในช่วงขาลงอย่างรุนแรง

โดยเป็นผลมาจากหลายปัจจัย เช่น หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงถึง 87-88% จากปีก่อน จนถึงปีนี้ ก็ยังไม่สามารถแก้ไขได้ แม้ตัวเลขหนี้ครังเรือน จะเริ่มดีขึ้น จากที่เคยสูงถึง 90% แต่หนี้ที่ลดลงไม่ได้เกิดจากเป็นคนไทยมีหนี้น้อยลง แต่เป็นเพราะธนา คารไม่ปล่อยสินเชื่อ ทำให้หนี้ใหม่ไม่เกิดขึ้น

ขณะเดียวกัน ปัญหาเชิงโครงสร้างเศรษฐกิจที่ประเทศไทยยต้องเผชิญก็ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยปีนี้ นับตั้งแต่การเกิดเหตุแผ่นดินไหว กรณีการถูกเรียกเก็บภาษีเพิ่มจากสหรัฐฯ การส่งออกชะลอตัวลง หรือแม้แต่ ภาคการท่องเที่ยวของไทยที่เคยดีมาตลอดในช่วงหลายปี กลับซึมตัวลงอย่างต่อเนื่อง

ปัจจัยเหล่านี้ มีทั้งปัจจัยเก่าที่ยังไม่รับการแก้ไข แถมยังโดนปัจจัยใหม่ที่เข้ามารุมเร้ามากขึ้น จึงเป็นผลให้เศรษฐกิจเริ่มถดถอยลงเรื่อยๆ และยังมองไม่เห็น “ทางรอด”

เปิด 2 สาเหตุ ทำคนไทย ไร้บ้าน ?

อย่างไรก็ตาม “ดร.เกษรา” บอกว่า ธุรกิจต้องไปต่อ โดยภาคอสังหาฯ ถือเป็นปัจจัย 4 ที่ทุกคนต้องมีในการดำเนินชีวิต ดังนั้น ราคาบ้านอยู่ระดับปานกลางจึงเป็นที่นิยมสูงสุดคือ บ้านราคาไม่เกิน 3-4 ล้านบาท เพราะเป็นกลุ่มคนชั้นกลาง จึงมีความต้องการซื้อบ้านระดับราคานี้สูงที่สุด โดยเฉพาะในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีความต้องการสูงถึง 70-80%

แต่คนส่วนใหญ่ก็ยังไม่สามารถมีบ้านเป็นของตัวเอง เพราะต้องเผชิญกับ 2 ปัจจัย คือ 1.ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อ อาจเป็นผลมาจาก เช่น รายได้เพิ่มขึ้นไม่ทันราคาบ้านที่แพงขึ้นอย่างรวดเร็ว หรือหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ ที่มีความเข้มงวดมากขึ้นโดยเฉพาะเรื่องของหนี้สินที่เพิ่มขึ้นจากค่าครองชีพที่สูงขึ้น

และ 2.อีกตัวแปรที่น่าสนใจคือ “ความไม่มั่นใจของผู้ซื้อเอง” จากข้อมูลการติดต่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ของบริษัท พบใน 1 เดือน ยอดการขอยกเลิกสินเชื่อ ทั้งที่มาจากสถานบันการเงิน และจากผู้กู้เอง ลูกค้าเกิดเปลี่ยนใจยกเลิกการซื้อขายบ้าน ทั้งที่ สถาบันการเงินไฟเขียวปล่อยสินเชื่อให้เรียบร้อยแล้ว ก็มี หรือบ้างราย เกิดจากสถาบันการเงินปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อ เป็นต้น

“เหตุผลส่วนใหญ่ มาจากตัวลูกค้า ที่อาจจะยังไม่พร้อมที่จะเป็นหนี้ในช่วงเวลา 30 ปีต่อจากนี้ หรือยังไม่พร้อมเป็นหนี้ก้อนใหญ่ในภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน ซึ่งปัจจัยข้อนี้เริ่มใหญ่ขึ้น…” ดร.เกษรา กล่าว

ยอดโอนดิ่งทุบอสังหาฯ ทรุด

ดร.เกษรา กล่าวต่อว่า “ธุรกิจอสังหาฯ เมื่อเจอทั้ง 2 ปัจจัยนี้รวมกัน ทำให้ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ธุรกรรมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ หดเหลือเพียง 1 ส่วน 4 ของช่วงเวลาปกติ หรือ ในระยะเวลา 1 ปี ยอดโอนบ้านพื้นที่กรุงเทพฯ อยู่ที่ 100,000 ล้านบาท แต่ผ่านไปแล้ว ครึ่งปี ยอดโอนบ้านเหลือแค่ 40,000-50,000 ล้านบาท เรียกว่าในช่วงระยะเวลา 6 เดือนที่ผ่านมา ยอดโอนบ้าน ทำได้เพียง 1 ส่วนเท่านั้น”

คาดว่า ภายในสิ้นปี 2568 ยอดโอนบ้านจะลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว เนื่องจากสถานการณ์ไม่ดี ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา หากเทียบกับช่วงที่มียอดโอนสูงสุดคือ ระหว่าง 2561-2562 ยอดโอนสูงสุดอยู่ที่ 100,000 ยูนิต ถือว่า เป็นช่วงเวลาที่ดีมากๆ กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะดีทั้งราคาบ้าน คอนโด เนื่องจากแรงซื้อจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน ที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย

“ดังนั้น สิ่งที่ภาคเอกชนทำได้ดีสุดคือ ต้องพยายามประคับประคองกิจการให้อยู่ภายใต้กรอบของธุรกิจ เพราะเราจะไปเปลี่ยนเศรษฐกิจคงทำไม่ได้ แต่สิ่งที่ทำได้คือ ทำอย่างไรให้ชนะตลาดที่เรากำลังดำเนินอยู่ธุรกิจ หรือทำอย่างไร ให้เรายังอยู่ในตลาดต่อไปได้ ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน” ดร.เกษรา กล่าวและกล่าวว่า

สิ่งที่ต้องยอมรับเป็นลำดับแรกคือ “เศรษฐกิจ” จะไม่ได้เติบโตตามศักยภาพอีกระยะหนึ่ง แต่โมเดล “ธุรกิจ” คือการขาย แต่เมื่อการขายชะลอลง “ธุรกิจ” ต้องพลิกแผนใหม่ เพื่อให้สอดรับกับการเปลี่ยนแปลงเศรษฐกิจที่เกิดขึ้น

ขณะเดียวกัน “สินค้า” ที่ขายต้องตอบโจทย์ หรือ “พฤติกรรมของลูกค้า” ให้ได้ ในวันที่ คนรุ่นใหม่มีมุมมองต่อ “การเช่าบ้าน” แทน “การซื้อบ้าน” ซึ่งถือเป็นกระแสหลักที่เริ่มเข้ามาปรับรูปแบบการทำ “ธุรกิจ” ปัจจุบัน

เสนาชู “เช่าออมบ้าน” คือทางรอด

ดร.เกษรา กล่าวว่า “เสนา” แก้ปัญหาของตัวเอง โดยได้บุกเบิกนวัตกรรมทางการเงินรูปแบบใหม่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเปิดตัว RentNex (เรนเน็กซ์) เป็นทางเลือกให้กับลูกค้าสนใจการเช่าคอนโด ที่ไม่ต้องการผูกพันสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งได้รับความสนใจและผลตอบรับที่ดีจากผู้บริโภค

นอกจากนี้ ได้ต่อยอดโมเดลการเช่าคอนโด สู่โครงการ “LivNex” (ลิฟเน็กซ์) เป็นนวัตกรรมทางการเงินในรูปแบบเช่าออมบ้าน สำหรับลูกค้าที่สนใจเป็นเจ้าของบ้าน แต่ถูกสถาบันการเงินปฏิเสธการให้สินเชื่อมีมากถึง 70% แต่เสนาไม่ปิดกั้นโอกาสของลูกค้า เพราะเมื่อลูกค้าถูกธนาคารปฏิเสธ พอกลับบ้านไปก็ต้องเสียเงินเช่าบ้านอยู่ดี

“เสนา” ได้หยิบเอาตรงจุดนี้ ขึ้นมาเป็นทางออกให้กับทั้งลูกค้า โดยเปิดโปรแกรมให้ลูกค้าเช่าบ้าน หรือคอนโดกับเสนาได้ก่อน ผ่านการเข้าโครงการ LivNex โดยมีเงื่อนไขทำสัญญา 1-3 ปี เพื่อให้ลูกค้าสร้างเครดิต ก่อนจะนำข้อมูลการชำระเงินไปยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันเงิน ซึ่งระหว่างนี้ลูกค้าสามารถย้ายเข้าบ้านใหม่ได้ทันที

เพื่อให้โครงการนี้เกิดขึ้นจริง “เสนา” เปิดบริษัทเป็นสถาบันการเงินภายในโดยใช้ชื่อ “เงินสดใจดี” ได้รับใบอนุญาตจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำหน้าที่พิจารณาปล่อยสินเชื่อ แต่เกณฑ์จะผ่อนคลายกว่าธนาคาร รวมถึงเป็นโค้ชด้านการเงินช่วยให้ลูกค้ากู้สินเชื่อได้ โดยร่วมมือกับ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สร้างเครดิตทางการเงินและนำมาเป็นหลักในการกู้สินเชื่อ

สำหรับรูปแบบการชำระเงิน สมมติลูกค้าผ่อนเดือนละ 4,000 บาท ในจำนวนนี้ 1,000 บาท เสนาคิดดอกเบี้ย 1.8% ต่อปี ส่วน 9.8% หรืออีก 3,000 บาทที่เหลือนั้น จะเป็นการผ่อนเงินต้นของราคาบ้านที่ลูกค้าซื้อ เท่ากับว่าใน 2 ปีที่ทำสัญญาด้วยกัน ลูกค้าจ่ายเงินต้นไป 72,000 บาท จากนั้นนำเงินจำนวนนี้ ไปลดค่าบ้านได้ด้วย

นอกจากนี้ เมื่อลูกค้าจ่ายค่าเช่าบ้านกับบริษัท เงินนั้นจะถูกแยกเป็น 2 ส่วน คือผ่อนค่าเช่ากับเสนา และอีกส่วนจะโอนเงินเข้าบัญชีโรงเรียนการเงินของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เมื่อธนาคารเห็นข้อมูลชำระเงินแล้ว จากนั้นจะไปตรวจสอบข้อมูลหนี้ต่อกับบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ ว่าช่วง 1 ปี ลูกค้าได้สร้างหนี้ใหม่เพิ่มหรือไม่ หากไม่มีการสร้างหนี้ใหม่จะนำเครดิตการออมไปใช้กู้สินเชื่อใหม่ได้ทันที

“ความสำเร็จของโครงการ LivNex รูปแบบเช่าออมบ้าน มีลูกค้าเข้าร่วมโครงการแล้วกว่า 1,000 ยูนิต มูลค่า 1,900 ล้านบาท และมีการโอนกรรมสิทธิ์แล้วราว 7% ตั้งเป้าให้รายได้นี้คิดเป็น 20% ของธุรกิจทั้งหมด”ดร.เกษรากล่าว

คง DNA สร้างบ้านราคาไม่แพง

หลังจากเปิด “เงินสดใจดี” มาปีกว่าๆ เรามีลูกค้าเดินทางมาพบประมาณ 1,000 คนต่อวัน ระบุว่า สนใจบ้านระดับราคาที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท ถือเป็นทิศทางที่ดี และเราตั้งเป้าให้ธุรกิจนี้ เป็น “เรือธง” ของเสนาฯ แม้ลูกค้าจะไม่จ่ายเงินสด หรือเงินก้อนในทันทีเลย แต่รายได้ที่เข้ามาทุกเดือน ทำให้ธุรกิจมีเงินหมุนเวียนต่อเนื่อง รวมถึงมีส่วนช่วยในการกระตุ้นยอดขายบ้านด้วย

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจของเสนาฯ ยังคงมุ่งเน้นทำการตลาดกลุ่มบ้านราคาไม่แพง (Affordable Segment) ถือเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้อจริง โดยบริษัทครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุดถึง 20% หรือมากกว่า 20,000 ยูนิต สะท้อนความเชี่ยวชาญในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งคิดเป็น 54% ของครัวเรือนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

หากถามว่าทำไมเสนาฯ ถึงไม่รุก “ตลาดบ้านหรู” ราคา 50-100 ล้านบาทขึ้นไปที่กำลังซื้อยังมีมาก แต่เสนาฯ ยังคงมุ่งเน้นตลาดบ้านเริ่มต้นราคา 3-5 ล้านบาท“ดร.เกษรา” กล่าวว่า “เคยทำบ้านหรูแล้ว รู้สึกยังไม่ใช่ดีเอ็นเอของตัวเอง และรู้สึกไม่ใช่ พื้นที่ที่ตัวเองถนัด Passion ของเสนาฯ คือ การทำธุรกิจที่ชื่นชอบ และ เราเชื่อว่า คนทุกคนควรมีบ้านได้ และเรารู้ว่าเราทำตรงนี้ได้ดีที่สุด เพราะต้องการให้ทุกคนได้มีบ้านแบบในฝันของตนเองในราคาเอื้อมถึงได้จริง”

สุดท้ายนี้ “ดร.เกษรา” กล่าวย้ำอีกครั้งว่า จากโปรเจกต์ที่เสนาฯ ทำถือเป็นการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างของวันนี้ที่ “ธุรกิจ” ต้องเดินหน้าต่อไป เพราะรอใครแก้ปัญหาทันทีไม่ได้ ซึ่งธุรกิจก็หยุดไม่ได้เช่นกัน ดังนั้น การปรับเปลี่ยนรับการเปลี่ยนแปลง ท่ามกลางความท้าทาย ถือเป็นโจทย์ใหญ่ที่ “ธุรกิจ” ต้องฝ่าทุกวิกฤติไปให้ได้