ลุ้น ‘รายใหญ่อสังหาฯ’ คืนหนี้ จับตาความสำเร็จ ‘ขายตราสารหนี้’ หรือ ‘หุ้นกู้’ เพื่อนำเงินมารีไฟแนนซ์

“กลุ่มอสังหาฯ” ครึ่งปีหลัง “ยังเหนื่อย” หลังไร้สัญญาณอุตสาหกรรมฟื้น “บล.ยูโอบี เคย์เฮียน” ชี้สต็อกสินค้าเพิ่มขึ้นมาก ทำเงินจมอยู่ในโครงการที่ขายไม่ดี และแบกภาระการรีไฟแนนซ์หนี้จำนวนมหาศาล “บล.ฟินันเซีย ไซรัส” รับอสังหาฯ หดตัวต่อตามเศรษฐกิจฟื้นตัวช้าๆ “บล.กสิกรไทย” คาดไตรมาส 4 ปี 68 อาจเป็นจุดสูงสุดปีนี้ หากภาษีทรัมป์ไม่มีผลกระทบเชิงลบมาก

“กลุ่มอสังหาริมทรัพย์” ในครึ่งหลังปี 2568 ยังอยู่ในภาวะที่ “เหนื่อย” และต้องเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวช้า ความต้องการซื้อที่อ่อนแอ สต็อกคงค้างสะสมในระบบ และภาระ “หนี้หุ้นกู้” ที่ผู้ประกอบการ “รายใหญ่” ต้องเร่งจัดการ

นายกิจพณ ไพรไพศาลกิจ รองกรรมการผู้จัดการ บล.ยูโอบี เคย์เฮียน (ประเทศไทย) ให้สัมภาษณ์กับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปีนี้ยังคงอยู่ในภาวะเหนื่อย และเผชิญความท้าทายหลายด้าน โดยปัญหาหลักที่ฉุดการเติบโตของอสังหาฯ มาจากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนใหญ่มีสต็อกสินค้าเพิ่มขึ้นอย่างมาก ทำให้เงินจมอยู่ในโครงการที่อาจเปิดแล้วแต่ขายไม่ดี หรือไม่ประสบความสำเร็จ

ขณะที่ กำลังซื้อในประเทศอ่อนแอจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้น ซึ่งกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนในอสังหาฯ ดังนั้น เป็นเรื่องยากหากไม่มีมาตรการสนับสนุนการซื้อจากภาครัฐ รวมถึงการที่ไทยก้าวเข้าสู่สังคมสูงอายุทำให้ตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มการเติบโตค่อนข้างน้อย

รวมทั้งครึ่งหลัง “ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่” อย่าง บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) และ บมจ.ศุภาลัย (SPALI) กำลังเผชิญกับความท้าทายสำคัญในการรีไฟแนนซ์หนี้จำนวนมหาศาลในช่วงที่เหลือของปี 2568 แม้ทั้งสองบริษัทจะมีแบรนด์ที่แข็งแกร่งในตลาดก็ตาม

โดย LH หนี้ถึงกำหนดชำระใน 1 ปีประมาณ 14,676 ล้านบาท และเป็นหุ้นกู้ 14,196 ล้านบาท ซึ่ง LH มีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานในไตรมาส 1 ปี 2568 อยู่ที่ 2,500 ล้านบาท คาดว่าช่วงครึ่งปีแรกจะอยู่ที่ประมาณ 5,000 ล้านบาท ซึ่งไม่เพียงพอต่อการชำระหนี้ 14,000 ล้านบาทที่ถึงกำหนดใน 1 ปีข้างหน้า ส่วน SPALI มีหนี้ถึงกำหนดชำระใน 1 ปีประมาณ 19,983 ล้านบาท โดยเป็นหุ้นกู้ถึง 13,838 ล้านบาท และจะมีหุ้นกู้ถึงกำหนดชำระ 7,500 ล้านบาท ในช่วงจากนี้จนถึงเดือน ก.ย. นี้ และจะมีจำนวนมากอีกครั้งช่วงต้นปีหน้า

“LH และ SPALI จะถึงกำหนดรีไฟแนนซ์ในไตรมาส 3 ปี 2568 ซึ่ง LH จะมีหนี้ที่ถึงกำหนดระยะเวลาชำระเดือนจากเดือนก.ย.ถึง ต.ค. ราว 8,000-10,000 ล้านบาท นักลงทุนอาจจะรอดูว่าจะสามารถรีไฟแนนซ์ก้อนนี้ได้แน่ ๆ เช่น จะรู้ได้จากที่มีขายตราสารหนี้ หรือขายหุ้นกู้ได้สำเร็จ มีคนจองและมีเงินที่จะสามารถไปโรลโอเวอร์หุ้นกู้ได้แน่นๆ ก็จะทำให้บรรยากาศผ่อนคลายได้มากขึ้น”

นายวีระวัฒน์ วิโรจน์โภคา ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล. ฟินันเซีย ไซรัส ให้ข้อมูลว่า หุ้นกลุ่มอสังหาฯ ในปัจจุบันยังไม่ค่อยดี และมีแนวโน้มที่จะยังคงหดตัวตามภาพรวมเศรษฐกิจไทย โดยในช่วงครึ่งปีหลังการฟื้นตัวของกลุ่มอสังหาฯ น่าจะยังเป็นไปอย่างช้าๆ นอกจากปัจจัยทางเศรษฐกิจแล้ว กลุ่มนี้ยังเผชิญกับปัญหาเชิงโครงสร้าง โดยเฉพาะในเรื่องของประชากร ดังนั้น โอกาสกลุ่มอสังหาฯ จะมีการเติบโตแข็งแกร่งรวดเร็วจึงเป็นเรื่องค่อนข้างยาก

ดังนั้น แนะนำนักลงทุนกลุ่มอสังหาฯ หากไม่ได้รีบร้อนลงทุน ก็ยังไม่จำเป็นต้องรีบเข้าไปลงทุนในกลุ่มนี้ก็ได้ แต่หากต้องการลงทุนเลือกหุ้นรายตัว ควรพิจารณาเลือกบริษัทที่มี Presale หรือ Backlog ที่ยังสูง กำไรที่ไม่หดตัวมาก

นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.กสิกรไทย ให้ข้อมูลว่า ภาพรวมงบไตรมาส 2 ปี 2568 เทียบกับปีที่แล้ว ถือว่าไม่ดีสาเหตุหลักจากเหตุการณ์ใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อตลาดในช่วงมี.ค.ที่ผ่านมา และต้นไตรมาส 2 ปี 2568 ได้แก่ แผ่นดินไหว ขณะที่ ภาษี Reciprocal Tariff 36% ที่ “โดนัลด์ ทรัมป์” ประกาศออกมาทำให้หน่วยงานรัฐและเอกชนปรับลดคาดการณ์ GDP ลง ซึ่งส่งผลให้กำลังซื้อในระยะสั้นชะลอตัวลง

สำหรับ แนวโน้มครึ่งปีหลังคาดโครงการคอนโดมิเนียมที่ล่าช้าจากไตรมาส 2 ปี 2568 จะเริ่มเปิดตัวมากขึ้น โดยจะเป็นทั้งโครงการ High Rise ในกรุงเทพฯ และ Low Rise ในกรุงเทพฯ หรือต่างจังหวัดที่ไม่ได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหว ทำให้ยอดขายไตรมาส 3 ปี 2568 น่าจะฟื้นตัวขึ้นมากเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2568 โดยเฉพาะโครงการแนวราบจะมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นมากเช่นกัน

โดยคาดผลประกอบการในไตรมาส 3 น่าจะดีขึ้นทั้งยอดขายและกำไร ขณะที่ไตรมาส 4 ปี 2568 อาจจะเป็นจุดสูงสุดของปีนี้ หากปัจจัยภายนอกโดยเฉพาะเรื่องภาษีไม่มีผลกระทบในเชิงลบมาก