วิกฤตคอนโดล้นตลาด ดีเวลลอปเปอร์ชะลอเปิดใหม่ เร่งระบายสต็อก

สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมของประเทศไทยในช่วงปี 2567 ต่อเนื่องถึงกลางปี 2568 เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักจากภาวะอุปทานส่วนเกิน โดยเฉพาะในทำเลหลักและแนวรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นผลมาจากอุปทานสะสมในช่วงก่อนหน้าที่มีจำนวนมาก ประกอบกับกำลังซื้อที่ชะลอตัวและปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มผู้ซื้อบางส่วน ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วนเพื่อรับมือกับวิกฤตสต็อกคอนโดมิเนียมคงค้าง

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2568 (ข้อมูลล่าสุดที่เผยแพร่โดย REIC ที่สอดคล้องกับกรอบเวลาของข่าว) ปริมาณคอนโดมิเนียมเหลือขายในตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะในกลุ่มราคาที่ต่ำกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการสูงในภาวะปกติ แต่กลับสะสมหน่วยเหลือขายจำนวนมากในปัจจุบัน

ส่วนทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (ปลายสายบางใหญ่) ถือเป็นโซนที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยมีปริมาณคอนโดมิเนียมคงค้างจำนวนมาก อันเป็นผลมาจากการเปิดโครงการจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา เพื่อรองรับการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน อย่างไรก็ตาม กำลังซื้อที่ไม่ได้เติบโตตามเป้าหมาย ทำให้เกิดภาวะสินค้าล้นตลาดในพื้นที่ดังกล่าว

สำหรับในด้านกลุ่มราคา REIC ระบุว่า คอนโดมิเนียมในกลุ่มราคา 2.01-3 ล้านบาท และ 3.01-5 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทที่เผชิญกับภาวะล้นตลาดอย่างหนัก เนื่องจากเป็นกลุ่มที่เข้าถึงสินเชื่อยากขึ้นสำหรับผู้ซื้อบางส่วน และยังคงมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องในช่วงก่อนหน้า

สถานการณ์อุปทานส่วนเกินส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องทบทวนแผนการลงทุนและชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ จากการวิเคราะห์ของ Economic Intelligence Center (EIC) โดยธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB. EIC ที่เผยแพร่ข้อมูล คาดการณ์ว่าหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 มีแนวโน้มหดตัวราว 9% ถึง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยผู้ประกอบการยังคงเน้นการเปิดโครงการในกลุ่มระดับบนที่มีกำลังซื้อสูงและมีศักยภาพเป็นหลัก เพื่อลดความเสี่ยงท่ามกลางสภาวะตลาดที่ท้าทาย

สอดคล้องกับภาพรวมที่น่าจับตาในครึ่งแรกของปี 2568 เมื่อ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานว่า การเปิดโครงการใหม่ในภาพรวม (รวมบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม) ในครึ่งแรกของปีนี้ลดลงถึง 54% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นสถิติที่ ต่ำสุดในรอบ 23 ปี และสำหรับคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะ REIC คาดการณ์ว่า จะมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ ประมาณ 20,000-23,000 ยูนิตในปี 2568 ซึ่งสะท้อนการชะลอตัวอย่างชัดเจนของผู้ประกอบการ

จะเห็นได้ว่าในช่วงไตรมาส 2 ปี 2568 อุปทานคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในรอบหลายปี สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการที่ต้องการเร่งระบายสต็อกเดิมที่มีอยู่ก่อน แทนที่จะเพิ่มอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด

ทำให้ภาพรวมการเปิดโครงการใหม่ใน 6 เดือนแรกของปี 2568 ภาพรวมการเปิดโครงการใหม่ในครึ่งแรกของปี 2568 หดตัวแรง โดยมีจำนวนหน่วยเปิดใหม่ต่ำสุดในรอบ 23 ปี เมื่อเทียบย้อนไปถึงยุคต้มยำกุ้ง สะท้อนให้เห็นถึงภาวะที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายในรอบหลายสิบปี

เพื่อเร่งระบายสต็อกคอนโดมิเนียมที่มีอยู่ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างงัดกลยุทธ์ทางการตลาดที่หลากหลายมาใช้ จากการสังเกตการณ์ตลาดและข้อมูลที่เผยแพร่โดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาด พบว่ามีการนำเสนอโปรโมชั่นที่น่าสนใจอย่างต่อเนื่องเพื่อกระตุ้นยอดขาย อาทิ การเสนอส่วนลดเงินสดพิเศษ, ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์, แพ็กเกจของแถมและเฟอร์นิเจอร์, รวมถึงการร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษ หรือแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษ

ตลาดคอนโดเข้าสู่ยุคปรับสมดุล

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ยังได้เปิดเผยว่า สถานการณ์คอนโดมิเนียมล้นตลาดเป็นผลจากอุปทานสะสมที่สูงและการชะลอตัวของกำลังซื้อ ซึ่งผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างหนักเพื่อรักษาสภาพคล่องและระบายสต็อก การลดการเปิดโครงการใหม่เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อรักษาสมดุลของตลาดในระยะยาว

ขณะเดียวกัน SCB EIC ชี้ว่า การชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียมจะส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังคงเผชิญความท้าทายในปี 2568 และอาจต่อเนื่องไปถึงปี 2569 ผู้ประกอบการที่มีสภาพคล่องและมีเงินทุนเพียงพอเท่านั้นที่จะสามารถประคองตัวผ่านวิกฤตนี้ไปได้

อย่างไรก็ตาม การลดการเปิดโครงการใหม่และการเร่งระบายสต็อกถือเป็นสัญญาณที่ดีในการปรับสมดุลตลาด ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและนำเสนอยูนิตที่ตรงกับความต้องการของตลาดในราคาที่เหมาะสม จะเป็นผู้ที่สามารถฟื้นตัวได้ก่อน เมื่อภาวะเศรษฐกิจโดยรวมและกำลังซื้อของผู้บริโภคกลับมาแข็งแกร่งขึ้นอีกครั้ง