'ดร.ยุ้ย-เกษรา' เปิดสูตร พา SENA ก้าวข้ามกับดักเศรษฐกิจ

ตัวเลขผลประกอบการไตรมาสที่1/2568 บริษัทอสังหาริมทรัพย์แทบทุกค่ายต่างมีรายได้และกำไรสุทธิที่ติดลบในทางกลับกัน มีเพียงไม่กี่บริษัทมีความเคลื่อนไหวในทางบวก หนึ่งในนั้น บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยตอบโจทย์ผู้บริโภคในทุกช่องทาง มีรายได้ที่เติบโตอย่างเข้มแข็งที่ 1,348 ล้านบาท หรือ 64 % กำไร 111 ล้านบาทหรือเติบโต 1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา

ท่ามกลางความยากลำบากของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเผชิญปัจจัยลบรอบทิศทาง ทั้งเศรษฐกิจในประเทศชะลอตัว เศรษฐกิจโลกผันผวน หนี้ครัวเรือนสูง กำลังซื้อหาย ซัพพลายล้น นำไปสู่ความเข้มงวดที่เพิ่มมากขึ้นของสถาบันการเงิน แม้ว่าจะได้รับอนุมัติสินเชื่อแต่มีคนจำนวนไม่น้อยไม่กล้าตัดสินใจผูกมัดหนี้ระยะยาว จากดอกเบี้ยที่สูง ผลักดันราคาบ้านสูงตาม ในขณะมาตรการรัฐช่วยได้ไม่มากเมื่อเทียบกับความรุนแรงของมรสุมเศรษฐกิจ

ความไม่แน่นอนเหล่านี้ แม่ทัพหญิงแกร่งอย่างผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ หรือดร.ยุ้ย กรรมการผู้จัดการ “SENA” ไม่รอให้อุตสาหกรรม “ดิสรัปชัน” ในทางกลับกันได้เปิดหน้าชนกับปัญหาการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่เกิดขึ้น ที่ยํ้าว่า เสนาต้องรอด พร้อมวางยุทธศาสตร์ รับมือกับดักที่เผชิญโดยไม่ต้องรอให้ใครยืนมือช่วยเหลือ ไม่ต้องดูว่าเศรษฐกิจจะหดตัวหรือเติบโตเพราะอาศัยความคุ้นชินกับพฤติกรรมความต้องการของผู้บริโภคเป็นสำคัญ

ที่เป็นไฮไลต์และประสบความสำเร็จเสนาเป็นผู้เล่นหลักพัฒนา“คอนโดบีโอไอ” ในราคา 1.5ล้านบาท เป็นที่สนใจของตลาดสะท้อนได้จากตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ในไตรมาส1/2568 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า คอนโดมิเนียมราคา ตั้งแต่ 1.01-1.5 ล้านบาท มียอดโอนเป็นบวกสวนทางเศรษฐกิจชะลอตัวถึง18%ที่ 3,506หน่วย ท่ามกลางการโอนที่อยู่อาศัยอื่นติดลบ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับ 2.01-3 ล้านบาท ติดลบมากถึง 23% ที่ 3,980 หน่วย เช่นเดียวกับบ้านแนวราบทุกระดับราคายอดโอนติดลบยกกระดานเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา

ดร.ยุ้ยเล่าว่าได้ทราบจาก นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มาก่อนหน้านี้เนื่องจากได้เห็นกลุ่มคอนโดมิเนียม1.5 ล้านบาทมีสัญญาณที่ดีจึงนึกถึง เสนา เนื่องจากมีส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มนี้มากที่สุด ส่วนโครงการเกิดใหม่ทุกค่ายต่างปรับตัว ครึ่งปีแรกเปิดตัวลดลงเหลือ 1.5 หมื่นหน่วย เมื่อเทียบกับช่วงเศรษฐกิจอยู่ในภาวะปกติ เปิดที่กว่า 1 แสนหน่วย แม้ว่าผู้ประกอบการจะชะลอการเปิดโครงการแต่เมื่อเหลียวดูซัพลายพบว่ายังล้นตลาดอยู่มาก และต้องใช้เวลาอีกนานกว่าจะกลับมาเป็นปกติ

ดร.ยุ้ยประเมิน ว่าคอนโดมิเนียมราคา 1.5 ล้านบาท มีโอกาสเติบโต จากกลุ่มลูกค้าที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองอย่างแท้จริง แต่การปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน แสดงให้เห็นถึงคนไทยยังต้องการบ้าน แต่เข้าไม่ถึงสินเชื่อ เพราะได้รับผลกระทบเกี่ยวกับรายได้เมื่อเทียบค่าครองชีพ ปัญหาหนี้ การติดเครดิตบูโร

ดังนั้น จึงนำมาซึ่ง โครงการช่วยผู้บริโภคให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง จากการนำโครงการ “LivNex เช่าออมบ้าน” เข้าโรงเรียนการเงินของธอส. ทำให้ผู้บริโภคได้รับโอกาสที่ดี ตลอดจนการช่วยเหลือทุกทางของบริษัท และล่าสุดเสนาได้ออกแคมเปญ “เฮ้ย! อยู่ก่อน กู้ทีหลัง” ตอกยํ้าการเป็นเบอร์หนึ่งของ การเช่าออม ที่ธอส.ได้ยกโครงการ เช่าออมบ้านของเสนาเป็นโมเดลต้นแบบส่งสัญญาณถึงบริษัทอสังหาริมทรัพย์ค่ายอื่นได้เดินรอยตาม เพื่อเป็นทางรอดช่วยผู้ซื้อและผู้ขาย ให้ก้าวพ้นปัญหาและแม้ว่าเสนาเองต้องการขายโครงการมากกว่าการเช่า แต่เมื่อเศรษฐกิจเป็นเช่นนี้จึงใช้โอกาสที่มีเก็บแต้มต่อไป

ดร.ยุ้ยสะท้อนว่าเสนาแบ่งสินค้าออกเป็น 3 ช่องทาง ได้แก่ 1. LivNex เช่าออมบ้าน 2. RentNex การเช่า และ3.ขาย ทุกคนที่เดินเข้ามาหาเสนา หากกู้ไม่ได้ สามารถเข้า LivNex ถ้า LivNex ไม่ผ่าน มี RentNex ให้เช่า ซึ่งเป็นสิ่งที่โฟกัสดังนั้นสิ่งที่เสนาดำเนินการ โดยไม่ทราบว่าค่ายอื่นทำอย่างไร แต่ วันนี้ มีคนเดินเข้ามาอยากได้บ้านแต่ซื้อบ้านไม่ได้ จึงเกิดโครงการเช่าออมขึ้น

“คีย์เวิร์ด คือผู้บริโภคอยากได้บ้าน ดังนั้นแทนที่จะอยู่ อพาร์ตเมนต์ก็มาอยู่กับเราและได้เลือกบ้านที่เขาชอบ จ่ายเงินต้น โดยเสนาปูทางเดินให้ มีใบวิเคราะห์สินเชื่อ หากมีวินัยประมาณ 2-3ปีจะได้บ้านเป็นของตนเอง ดังนั้นคนที่มาเช่าบ้านกับเรา จะเข้าใกล้ความเป็นเจ้าของบ้านมากขึ้น และได้บ้านที่เขาเลือก ดังนั้นการเช่าออมบ้าน ได้พัฒนาขึ้นเรื่อยๆ แต่ที่เราจริงจังขึ้นอีกคือ เราบังคับเวลาจ่ายเงินค่าเช่าออมโดยต้องจ่ายผ่านธอส.อย่างเดียวเพราะเขาตรวจสอบจ่ายเงินค่าเช่าออมผ่านโรงเรียนธอส.เมื่อครบ 1 ปี การันตีกู้ได้ถ้าไม่ทำเครดิตเสีย”

ดร.ยุ้ยย้ำว่า ถ้าวันนี้ขายแต่บ้านหรูและมีแต่บ้าน เมื่อเศรษฐกิจไม่ดีจะนำบ้านไปให้ใครเช่า ดังนั้นจึงชอบตัวเราในแง่ที่ มีโครงการรอบกรุงเทพฯในระดับราคาจับต้องได้ สามารถเลือกได้ง่ายเพราะคนต้องอยู่บ้าน ไม่ว่าจะเช่าหรือซื้อก็ตาม ซึ่งวิชันบริษัท คือ “เราเป็น พาร์ตเนอร์ที่อยู่อาศัยกับคุณ ” ดังนั้นเช่ากับเสนาก็ได้ ถ้าเช่าแล้วอยากเปลี่ยนเป็นซื้อ กู้หรือไม่กู้ก็เข้า LivNex ไว้ก่อนได้ เมื่อใดเข้า LivNex แล้วและกู้ได้เราเป็นพาร์ตเนอร์ให้ตั้งแต่เช่าออม และซื้อ ดังนั้น อย่ารออุตสาหกรรมดีสรัปชัน แต่ต้องดิสรัปชันก่อน

เหนือสิ่งอื่นใดเสนาให้กำลังใจตัวเอง โดยปัจจุบันมีโครงการแนวราบ ยอดโอนแนวราบ 40% คอนโดมิเนียมประมาณ 60% เต็มกรุงเทพ ขายเซ็กเมนต์ที่เป็นความต้องการจริง ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคา 1 ล้านบาทไปจนถึงบ้านราคา 15 -20 ล้านบาทซึ่งบ้านหรูมี 1-2 โครงการ แต่จากการสำรวจพบว่าคนกรุงเทพฯรายได้เฉลี่ยตํ่ากว่า 5 หมื่นบาทลงมามี 50% ซื้อบ้านได้ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ดังนั้นเสนาจึงเจาะตลาดราคาระดับนี้ ที่คนต้องการบ้านจริง และเน้นยํ้าว่า ไม่ได้ขายของแบบที่คนรู้สึกว่ามีอยู่แล้วไม่ซื้อก็ได้ แต่บริษัทขายของที่คนรู้สึกว่าบ้านยังเป็นปัจจัยที่ต้องการอยากซื้อเป็นปัจจัย 4

รวมถึงโครงการของเสนาแปลงเป็นสินค้าให้เช่าง่ายเพราะเป็นสินค้าเรียลดีมานด์ คนกลุ่มนี้ยังไม่มีบ้านก็เช่าได้ทันที โดยปัจจุบันได้เปลี่ยนเป็น “คอนโดไฮบริด โมเดล” ทั้งหมดแล้ว มีทั้งขาย -เช่า- เช่าออม -เพื่อการลงทุน ในโครงการเดียวกัน ซึ่งจุดนี้คือการ “ดิสรัปชัน” แทนที่จะขายคอนโดมีเนียมอย่างเดียวแต่เสนามีปล่อยเช่า

อย่างไรก็ตามแม้เศรษฐกิจจะชะลอตัวแต่มีความหวังว่าจะมีโอกาสที่ดีเกิดขึ้น โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง จากนโยบายผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยคนใหม่ ในขณะแผนเปิดโครงการใหม่ช่วงครึ่งปีหลังของเสนามีจำนวน 2,692 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 6,700 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม JV HHP 4 โครงการ 1. COZI รามอินทรา-คู้บอน2. COZI ศรีนครินทร์ 38 3. COZI ลาดพร้าว 4. COZI จอมทอง ขณะแนวราบ SENA Park Grand 2 รามอินทรา โครงการที่พร้อมโอนในปี 2568 Flexi Mega Space Bangna จำนวน 807 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,300 ล้านบาท

นอกจากนี้เสนายังมีเป้าหมายเจาะกลุ่มนักลงทุนโดยให้ผลตอบแทนที่ดี ที่จะเริ่มในไตรมาสที่3ของปีนี้รวมถึงมีแนวคิดใหม่ๆ สำหรับตลาดผู้สูงอายุ หรือวัยเกษียณ รวมถึงขยายธุรกิจที่ไม่ใช่เพียงที่อยู่อาศัย อย่างโกดัง คลังสินค้าที่อยู่ระหว่างดำเนินการ ขณะเดียวกันจุดแข็งของเสนาคือการรักษาสภาพคล่องสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค นักลงทุน อย่างหุ้นกู้

อย่างไรก็ตามเมื่อโลกเปลี่ยน แทนที่จะขายโครงการแต่เพียงอย่างเดียว เสนา ได้ดิสรัปชันตนเอง เปลี่ยนคำพูดว่า “เราเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเป็นพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์คนทุกประเภท”

นี่คือเสนา ต้นแบบโมเดลการเช่าออมที่น่าจับตายิ่ง!!!

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,120 วันที่ 7 - 9 สิงหาคม พ.ศ. 2568