หุ้นอสังหาฯ กิจกรรมเดือนก.ค.ฟื้นตัวแกร่ง บล.กสิกรฯมองเป็นกลาง หุ้นเด่น AP-SIRI

อัพเดต 4 ชั่วโมงที่ผ่านมา • เผยแพร่ 4 ชั่วโมงที่ผ่านมา

#หุ้นอสังหา #ทันหุ้น – บทวิเคราะห์หุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดย บล.กสิกรไทย
กิจกรรมเดือนก.ค. ฟื้นตัวขึ้นแข็งแกร่ง
กิจกรรมเปิดตัวใหม่เดือนก.ค. ฟื้นตัวขึ้นมากทั้งในส่วนยูนิตและมูลค่า นำโดยกลุ่มแนวราบแม้คอนโดใหม่ฟื้นตัวขึ้นเช่นกัน
ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 7.7 ลบ./ยูนิต ลดลง 10% YoY แต่เพิ่มขึ้น 28% QoQ หลักๆ หน่วยใหม่เป็นกลุ่ม Mid-end ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่มีผลงานที่ดีกว่ารายเล็ก
คงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่ม การโอนยอด Backlog และอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงคาดจะช่วยให้ผลการดำเนินงานครึ่งหลังปี 2568 ดีขึ้น มูลค่าหุ้นยังถูก หุ้นเด่นคือ AP และ SIRI

Investment Topics
กิจกรรมเปิดตัวใหม่เดือนก.ค. ฟื้นตัวขึ้นแม้ยังอยู่ระดับต่ำ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) รายงานจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในเดือนก.ค. ที่ 3,745 ยูนิต เพิ่มขึ้น 70% YoY และ 64% MoM มูลค่ารวมเพิ่มขึ้นมากถึง 53% YoY และ 110% MoM เป็น 2.9 หมื่นลบ.

อย่างไรก็ตามจำนวนยูนิตเปิดใหม่และมูลค่าในช่วง 9 เดือนแรก ลดลง 48% YoY และ 40% QoQ เป็น 18,505 ยูนิต และ 1.36 แสนลบ. ตามลำดับ ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตในเดือนก.ค. แม้ลดลง 10% YoY แต่เพิ่มขึ้น 28% MoM ทำให้ราคาขายเฉลี่ย 7 เดือนแรกเพิ่มขึ้น 16% YoY เป็น 7.36 ลบ./ยูนิต ยอดขายสำหรับยูนิตเปิดตัวใหม่อยู่ที่ 13.4% ในเดือนก.ค. 2568 ซึ่งยังต่ำเพราะลดลงจาก 15.4% ในเดือนก.ค. 2567, 15.2% ในเดือนมิ.ย. 2568 และระดับเฉลี่ยในปี 2567 ที่ 25.5%

แนวราบเป็นผู้นำตลาด มุ่งเน้นไปยังกลุ่ม Mid-end โครงการแนวราบคิดเป็นสัดส่วนที่ 80% ของกิจกรรมเปิดตัวในเดือนก.ค. หรือ 2,999 ยูนิต เพิ่มขึ้น 75% YoY และ 108% QoQ หนุนจากจำนวนทาวน์เฮาส์ที่ 1,530 ยูนิต และบ้านแฝดที่ 924 ยูนิต มูลค่าของโครงการแนวราบคิดเป็น 78% (2.08 หมื่นลบ.) ของมูลค่ารวมที่ 2.9 หมื่นลบ.

แม้มูลค่าคอนโดเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 210% YoY และ 451% MoM มาอยู่ที่ 8.2 พันลบ.

กลุ่ม Mid-end (5-10 ลบ./ยูนิต) เป็นสัดส่วนมากในกลุ่มคอนโดเปิดตัวใหม่ ขณะที่กลุ่มที่ราคาจับต้องได้ (1-2 ลบ./ยูนิต) เป็นส่วนใหญ่ของอุปทานแนวราบโดยรวม กลุ่ม Mid-end รายงานยอดขายสำหรับยูนิตเปิดตัวใหม่ระดับสูงที่สุดของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยทั้ง 2 ประเภทในเดือนก.ค.

ผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำผลงานดีกว่าบริษัทที่ไม่จดทะเบียน กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ คิดเป็น 66% ของจำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่รวมและ 84% ของมูลค่ายูนิตเปิดตัวใหม่ในเดือนก.ค.

ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มอยู่ที่ 9.8 ลบ./ยูนิต สูงกว่าที่ 3.6 ลบ./ยูนิต ของกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ไม่จดทะเบียนในตลาดอยู่มาก ยอดขายเดือนก.ค. ของบริษัทที่จดทะเบียนอยู่ที่ 17.3% เทียบกับที่ 5.6% ของบริษัทไม่จดทะเบียน โครงการหลักเดือนก.ค. ของผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่จดทะเบียน ได้แก่ SONLE Residences (SC), Chapter เจริญกรุง-ริเวอร์ไซด์ (PSH), The City บางนา 3 (AP), Widen by Sansiri (SIRI), Supalai Bella ศาลายา (SPALI) และ Baan Ninya กรุงเทพกรีฑา-มอเตอร์เวย์ (CPN)

Valuation and Recommendation

แม้บล.กสิกรไทยคาดว่ากำไรของกลุ่มในปี 2568 จะลดลง 15% YoY จากอุปสงค์ที่อยู่อาศัยที่อ่อนแอ เหตุแผ่นดินไหวในเดือนมี.ค. และภาษีตอบโต้ของสหรัฐฯ แต่บล.กสิกรไทยคาดว่ากำไรครึ่งปีหลังจะฟื้นตัวแข็งแกร่งกว่าครึ่งปีแรกซึ่งจะช่วยกระตุ้นความสนใจของนักลงทุน หนุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มากขึ้น การโอนยอด Backlog ที่ดีขึ้น แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาลง และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล นอกจากนี้ มูลค่าของกลุ่มยังน่าดึงดูดใจเพราะซื้อขายด้วย PER ปี 2568 ที่ -1SDV และ PBV ที่ -2.0SDV หุ้นเด่นของบล.กสิกรไทยเป็น AP และ SIRI และบล.กสิกรไทยชอบ SPALI และ SC เช่นกัน ขณะที่ ORI เป็น Laggard Play