เรื่องใหม่ ‘ค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย’ โมเดลอสังหาฯ ผ่าทางตันปัญหากู้ไม่ผ่าน

19 สิงหาคม 2568 แมตช์ประชุมใหญ่ประจำปีสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร บนความอ่อนล้าของกำลังซื้อที่เผชิญวิกฤตเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องยาวนาน ปรากฏมีเรื่องใหม่ มีข้อเสนอใหม่ เพื่อพยายามผ่าทางตันปัญหาแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพราะยิ่งนับวันปัญหายิ่งถมทับหนักอึ้ง ล่าสุดมีการทำสำรวจในไตรมาส 2/68 พบว่ายอดปฏิเสธสินเชื่อ หรือยอดกู้ไม่ผ่าน สถิติสูงสุดซัดเข้าไปถึง 80% หมายความว่ายื่นกู้ 10 คน ถูกแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ 8 คน นำมาสู่ข้อเสนอขอให้รัฐบาลพิจารณาจัดตั้ง “กองทุนค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย” เพื่อปลดล็อกปัญหากู้ไม่ผ่านให้ทุเลาลง

สำรวจยอดปฏิเสธสินเชื่อไตรมาส 2/68

โดย “สุนทร สถาพร” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า สมาคมบ้านธุรกิจจัดสรรได้รับเป็นเจ้าภาพจัดทำสำรวจอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยของประเทศไทย ณ ไตรมาส 2/68 วัตถุประสงค์เพื่อ 1.เป็นข้อมูลอ้างอิงที่สำรวจจากข้อมูลจริง สะท้อนภาพปัญหาของผู้ประกอบการและผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเผชิญอยู่ 2.เพื่อประกอบเป็นข้อเสนอเชิงนโยบายต่อผู้บริหารภาครัฐ ทั้งกระทรวงการคลัง ธนาคารแห่งประเทศไทย และหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง

ปัจจุบันได้มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ โดยเป็นมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 8 เมษายน 2568 ต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนอง จาก 3% เหลือ 0.01% หรือล้านละ 30,000 บาท เหลือล้านละ 300 บาท สำหรับการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ใช้สิทธิระหว่าง 22 เมษายน 2568-30 มิถุนายน 2569 ต่อมาทางแบงก์ชาติได้ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV-Loan to Value (มาตรการบังคับเงินดาวน์แพง 20-30% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป) โดยสามารถขอสินเชื่อได้ 100% สำหรับการซื้อบ้านทุกหลัง ทุกระดับราคา (เท่ากับเงินดาวน์ 0%) มีผลระหว่าง 1 พฤษภาคม-30 มิถุนายน 2569

อย่างไรก็ตาม แม้มีมาตรการรัฐออกมากระตุ้นกำลังซื้อ แต่สถานการณ์การเข้าถึงสินเชื่อก็ยังเต็มไปด้วยยอดปฏิเสธสินเชื่อในระดับสูง และสูงมากขึ้นทุกวัน จากการศึกษา Pain Point พบว่าปัญหาหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง หนี้เสียหรือ NPL เริ่มขยับขึ้น ขณะที่ยอดกู้ไม่ผ่านเฉลี่ยสูงที่ 45% แบงก์พาณิชย์มีความเข้มงวดการพิจารณาสินเชื่อบ้าน ทั้งหมดนี้สะท้อนปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อได้ยากลำบาก โดยเฉพาะกลุ่มเงินดาวน์ต่ำและผู้มีรายได้ไม่สม่ำเสมอ (อาชีพอิสระ ขายสินค้าออนไลน์) นำมาสู่ข้อหารือสมาชิกผู้ประกอบการอสังหาฯ ในการแสวงหาแนวทางเพิ่มเติมเสนอต่อรัฐบาล เพื่อขอรับการสนับสนุนช่วยเหลือ เพื่อให้คนไทยผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางสามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อสร้างโอกาสมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ในที่สุด

แบงก์ไม่ปล่อยกู้ซื้อที่อยู่อาศัย 50-80%

สำหรับผลสำรวจยอดกู้ไม่ผ่าน ณ ไตรมาส 2/68 วิธีการทำแบบสอบถามจากสมาชิกบริษัทอสังหาฯ 24 บริษัท จำนวน 300 โครงการ แบ่งเป็นบิ๊กแบรนด์รายใหญ่ 16.7% บริษัทอสังหาฯ รายกลาง-เล็กนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ 83.3% พัฒนาโครงการในเขต กทม.-ปริมณฑล 62.5% กทม.และต่างจังหวัด 16.7% ภาคตะวันออก (มีขนาดตลาดใหญ่อันดับ 2 รองจากกรุงเทพฯ) 12.5% และภาคอื่น ๆ 8.3%

ไฮไลต์อยู่ที่ในภาพรวมคำขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯ มีอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงสุด 70% โดยมีค่าเฉลี่ย 39.8% (ดูกราฟิกประกอบ) แต่เมื่อเจาะไส้ในพบว่าเซ็กเมนต์วงเงินกู้แบ่ง 3 กลุ่มหลักคือ 1.คำขอสินเชื่อต่ำ 3 ล้านบาท มียอดกู้ไม่ผ่านสูงสุด 80% มีค่าเฉลี่ยที่ 48.2% 2.คำขอสินเชื่อวงเงิน 3-7 ล้านบาท กู้ไม่ผ่านสูงสุด 80% แต่ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 38.1% และ 3.คำขอสินเชื่อวงเงินเริ่มต้น 7 ล้านบาทขึ้นไป ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงสุด 50% และเฉลี่ยที่ 26.3%

ผลสำรวจยังบอกด้วยว่า การพิจารณาสินเชื่อของแต่ละแบงก์มีความเป็นเอกเทศสูง เพราะมียอดปฏิเสธสินเชื่อไม่เท่ากัน โดยแบงก์ที่มียอดกู้ไม่ผ่านสูงสุดเฉลี่ยที่ 57.9% หรือขอกู้ 10 คน กู้ไม่ผ่าน 6 คน ส่วนแบงก์ที่มียอดกู้ไม่ผ่านต่ำสุดเฉลี่ยที่ 26.1% ซึ่งเอ่ยนามได้คือธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือขอกู้ 10 คน กู้ไม่ผ่าน 2.5 คน

มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ “ดี แต่ไม่พอเพียง”

ถัดมา การให้คะแนนมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่มีผลต่อการพัฒนาอสังหาฯ ในไตรมาส 2/68 อย่างไรบ้าง เทียบกับการประกอบการในไตรมาส 2/67 (หลังมีมาตรการรัฐและผ่อนปรน LTV) คะแนนสูงสุด 5 คะแนน แบ่งเป็น 7 สถานการณ์ ดังนี้ 1.สถานการณ์บริษัท 3.1 คะแนน ยังคงทรงตัว และอยู่ในช่วงประคองตัวท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน 2.ความเชื่อมั่นธุรกิจ 3.0 คะแนน สะท้อนมุมมองระมัดระวังสูง 3.ปริมาณลูกค้าเข้าชมเว็บไซต์ 3.0 คะแนน ทรงตัวจากปีก่อน สะท้อนว่ายังมีความสนใจซื้อในตลาด

4.จำนวนลูกค้าวิสิตไซต์ 2.8 คะแนน เป็นทิศทางทรงตัวในระดับไม่ดีขึ้น และมีทิศทางอาจชะลอตัวลง 5.สถานการณ์ยอดขาย 2.8 คะแนน ทรงตัวใกล้เคียงปีก่อน และมีทิศทางชะลอตัวลง 6.การอนุมัติสินเชื่อ 2.5 คะแนน คาบเส้นคาบดอก ปัญหาปฏิเสธสินเชื่อหนักกว่าปี 2567 และ 7.การโอนและการระบายแบ็กล็อก (ยอดขายอยู่ระหว่างดาวน์) 2.9 คะแนน สะท้อนว่าทรงตัว ชะลอตัว และยังไม่พบการฟื้นตัวที่ชัดเจน

“สรุปว่ามาตรการรัฐดี แต่ยังไม่พอเพียง” หลังมีมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง และผ่อนปรน LTV แล้ว โดยผลสำรวจพบว่าสถานการณ์ทรงตัวถึง 45.8% และคำถามปีนี้เหมาะลงทุนใหม่หรือไม่ คำตอบคือไม่เหมาะสม 66.6% เหมาะสมปานกลาง 33.3%

จุดโฟกัสอยู่ที่ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ ผลสำรวจมี 3 เรื่องแรก 1.ขอให้ภาครัฐลดดอกเบี้ย 28.6% 2.เร่งแก้ไขปัญหาหนี้สินภาคประชาชน 28.6% 3.ขอให้ผ่อนคลายเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อ 21.4%

“ก่อนยุคโควิด ยอดกู้ไม่ผ่านเกิน 5% จะมีการหารือกับผู้จัดการแบงก์ว่าทำไมเยอะจัง แต่วันนี้ยอดกู้ไม่ผ่านไปถึง 40-45% ผสมกับหนี้ครัวเรือน แสดงว่าลูกค้าที่มีการทำธุรกิจปกติ ชำระหนี้ดีสม่ำเสมอ แต่ถูกปฏิเสธสินเชื่อในสถานการณ์โควิด นี่คือกลุ่มลูกค้าที่สมาคมอสังหาฯ อยากจะขอให้แบงก์ช่วย Reconsider การปล่อยสินเชื่อกลุ่มนี้ ผ่านกลไกการจัดให้มีการค้ำประกันสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯ ขึ้นมา เราไม่คาดหวังยอดกู้ไม่ผ่าน 40-45% จะเป็น 0% แต่อย่างน้อยขอให้นำเขากลับมาสักครึ่งหนึ่งก็ยังดี”

ดึง Mortgage Insurance ค้ำสินเชื่อ

ล่าสุด NPL หรือหนี้เสียสินเชื่อบ้าน-คอนโดฯ ทั้งระบบอยู่ที่ 2.77% โดยกระทรวงการคลังกำลังร่วมมือกับ 3 สมาคมวงการอสังหาฯ แก้ปัญหาหนี้บ้านก้อนนี้ด้วย ถัดมาสถิติ “หน่วยโอนกรรมสิทธิ์” ทั่วประเทศ เคยทำได้ปีละ 4 แสนหน่วย หรือไตรมาสละ 1 แสนหน่วย ล่าสุดเหลือ 6.5 หมื่นหน่วย/ไตรมาส, ในด้านมูลค่าโอน เฉลี่ยปกติปีละ 1 ล้านล้านบาท หรือเฉลี่ยไตรมาสละ 2.5 แสนล้านบาท ล่าสุดเหลือไตรมาสละ 1.8 แสนล้านบาท, สินเชื่อบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ เดิมปีละ 6 แสนล้านบาท ช่วงนี้เหลือไตรมาสละ 1 แสนล้านบาทต้น ๆ จากที่ควรเฉลี่ยไตรมาสละ 1.5 แสนล้านบาท

แนวทางสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเสนอให้ภาครัฐจัดตั้ง “กองทุนค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย” หรือ MI (Mortgage Insurance) เพื่อแก้ไขอุปสรรคสำหรับผู้มีเงินดาวน์ต่ำและรายได้ไม่สม่ำเสมอ ซึ่งยังเข้าไม่ถึงสินเชื่อในระบบ จุดเน้นคือทำยังไงให้แบงก์มั่นใจและยอมปล่อยกู้มากขึ้น โมเดลคือ ผู้รับประโยชน์ สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการ ร่วมกันดูว่าใครบ้างที่ควรรับผิดชอบค่าเบี้ย MI ตัวนี้

จุดเน้นไม่ได้ต้องการให้แบงก์นำเครดิตสีดำมาปล่อยสินเชื่อ แต่ขอให้พิจารณา “ลูกค้ากลุ่มตกสกอร์” (เครดิตสกอริ่ง หรือเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อ) ถ้าได้ 48-49% ขอให้มีโอกาสสมัครใจเข้าโปรแกรม MI นั่นเอง โดยวงเงินกู้อาจกำหนดไม่เกิน 7 ล้านบาท จากปกติสินเชื่อซื้อบ้านหลังแรกปล่อยกู้ 100% (LTV 100%) แต่สินเชื่อบ้านหลังที่ 2-3 ที่ปล่อยกู้ไม่ถึง 100% โดยอาจจะขาดหรือต้องมีเงินดาวน์ 20% ขอให้กองทุนค้ำประกันสินเชื่อ หรือ MI เข้ามาทำงานตรงนี้

ข้อเสนอระยะสั้น หรือระยะเฉพาะหน้า สมาคมบ้านจัดสรรได้ร่วมมือกับแบงก์พาณิชย์ที่เป็นแบงก์ใหญ่บางแห่งไปแล้ว เตรียมเข้าหารือกับสมาคมธนาคารไทยต่อไป และอาจทดลองนำร่องกับบางแบงก์เพื่อให้รวดเร็ว ส่วนระยะยาว เสนอให้มีการจัดตั้งหน่วยงานภาครัฐด้าน MI คล้าย ๆ บสย. (บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม) ซึ่งทำหน้าที่ค้ำประกันสินเชื่อให้กับเอสเอ็มอี โมเดล MI สามารถขยายผลด้วยการจัดตั้งกองทุน หรือหน่วยงานขึ้นมาค้ำประกันสินเชื่อบ้านและคอนโดฯ ในอนาคต

“ในภาวะปกติที่เคยมียอดสินเชื่อปีละ 1 ล้านล้านบาท ปัจจุบันหดตัวเหลือเพียง 6 แสนล้านบาท สมาคมคาดหวังอัตรา Reject Rate กลับมาได้สักครึ่งหนึ่ง ประมาณปีละ 1.5-2 แสนล้านบาท กล่าวคือสินเชื่อที่อยู่อาศัยไต่ระดับขึ้นไปที่ 7.5-8 แสนล้านบาทต่อปี ก็ถือว่าประสบความสำเร็จแล้ว” คำกล่าวของนายกบ้านจัดสรร

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : เรื่องใหม่ ‘ค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย’ โมเดลอสังหาฯ ผ่าทางตันปัญหากู้ไม่ผ่าน

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net