อสังหาฯแตะเบรกเปิดตัว ครึ่งปีแรก-ครึ่งหลัง68 เน้นเร่งระบายสต็อก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญความท้าทายรอบด้าน สะท้อนจากช่วงครึ่งหลังของปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลยังไม่สามารถพลิกฟื้นได้อย่างชัดเจน แม้รัฐจะอัดมาตรการจูงใจหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นการคลายเกณฑ์ LTV และลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% แต่นั่นยังไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นอารมณ์ซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่มั่นใจในเศรษฐกิจและรายได้ในอนาคต

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัทแอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด กล่าวว่า กำลังซื้อยังไม่ฟื้น เพราะรายได้ประชาชนไม่เพิ่ม สถาบันการเงินยังเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ทำให้คนเลื่อนการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป

บริษัทฯ ประเมินว่า สถานการณ์เศรษฐกิจไทยที่เผชิญแรงกดดันจากมาตรการขึ้นภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ ซึ่งจะมีผลในเดือนสิงหาคมนี้ เป็นปัจจัยหลักที่ฉุดความมั่นใจ ทำให้คาดการณ์ GDP ปีนี้อาจเติบโตต่ำกว่า 2% จากเดิมที่คาดไว้ 2.7–3.0% ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมต้องเผชิญภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง

โครงการใหม่ลดฮวบ ทั้งแนวราบ-แนวสูง

ผลสำรวจของแอล ดับเบิลยู เอสฯ ระบุว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 (ม.ค.–มิ.ย.) มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพียง 104 โครงการ รวม 14,942 หน่วย มูลค่า 109,220 ล้านบาท ลดลง 54% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

แนวโน้มที่น่ากังวลคือการเปิดตัวของบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ที่หายไปถึง 69% ในจำนวนหน่วย และลดลงกว่า 67% ในมูลค่าโครงการ จากการเปิดตัวเพียง 4,859 หน่วย ใน 33 โครงการ สะท้อนว่าผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ยังไม่พร้อมเข้าสู่ตลาด

ในทางกลับกัน บ้านระดับพรีเมียมราคาเกิน 10 ล้านบาทยังพอมีแรงซื้อ โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพ เช่น วงแหวน-บางนา และ สาธุประดิษฐ์ แม้ยอดขายจะลดลงจากปีก่อน แต่ราคาขายเฉลี่ยกลับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 23.58 ล้านบาทต่อหน่วย

คอนโดแผ่วแรง ขาดปัจจัยหนุน

ด้านตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีแรกมีจำนวนเปิดตัวเพียง 23 โครงการ รวม 7,393 หน่วย ลดลง 45% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยลดลงจาก 3.87 ล้านบาท เหลือ 3.10 ล้านบาทต่อหน่วย

ทั้งนี้ โครงการในทำเล "หลักสี่-แจ้งวัฒนะ" และ "ติวานนท์" ยังคงได้รับการตอบรับดี โดยมียอดขายในวันเปิดตัวเฉลี่ย 30–40% สะท้อนว่าผู้บริโภคยังตอบรับโครงการที่มีศักยภาพเชิงทำเลและราคาเหมาะสม

ผู้ประกอบการเน้นระบายสต็อก

จากภาวะตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงปรับกลยุทธ์จากการเร่งเปิดโครงการใหม่ มาสู่การบริหารพอร์ตสินค้าเดิม ลดภาระต้นทุนดอกเบี้ยและเพิ่มสภาพคล่อง โดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 2 ที่มีเหตุการณ์แผ่นดินไหวกระทบความมั่นใจ จนทำให้บางช่วงไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย

"ถึงแม้ครึ่งหลังปีนี้จะมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้น แต่โดยรวมทั้งปี 2568 คาดว่าโครงการใหม่จะยังต่ำกว่าหรือใกล้เคียงปีที่แล้ว"

ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้อ และกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่ ตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลครึ่งปีหลังจึงยังต้องใช้ความระมัดระวัง ฝั่งผู้ซื้อยังรอดูจังหวะเศรษฐกิจและรายได้ ส่วนฝั่งผู้ประกอบการต้องปรับแผนยืดหยุ่นเพื่อเอาตัวรอดในภาวะที่ “ตลาดซื้อยังไม่กลับมาเต็มตัว”